🏠 Территории населенных пунктов. Отведены для строительства жилых домов, объектов инфраструктуры и путей сообщения между ними. Предназначены для плановой застройки, строительства индивидуального жилья и ведения подсобного хозяйства. Кроме жилых объектов в состав населенного пункта могут входит общественно-деловые, производственные, рекреационные зоны, инженерно-транспортная инфраструктура.
🌾 Сельскохозяйственного назначения. Территории за пределами населенных пунктов, которые используются для производства сельскохозяйственной продукции: выращивания, хранения с/х и кормовых культур, содержания и выпаса с/г животных и птицы. К ним относят вспомогательные объекты: дороги и коммуникации в рамках одного хозяйства, водоемы, которые используют для полива, элеваторы, сооружения для первичной переработки с/х продукции, защитные насаждения вокруг полей.
🏦 Земли промышленности и специального назначения. Отведены для строительства и работы предприятий промышленного комплекса: фабрик, заводов, энергостанций, транспорта, связи, радио, телевидения, объектов космической программы и обороны. Степень допустимого загрязнения таких земель и порядок выброса отходов предприятий жестко контролируется органами надзора.
🐯 Особо охраняемые природные территории.
Заповедники, национальные парки, заказники. Находятся в собственности Российской Федерации и регионального муниципалитета. Отличаются особыми природными, эстетическими, историко-культурными и научными характеристиками. На территории природоохранных объектов запрещены все виды производства. Строительство жилых зданий допускается с разрешения контролирующих органов.
🌳 Лесного фонда
. Участки, которые покрыты лесной растительностью, а также просеки, лесные дороги и заболоченные местности в черте леса. Используются для ведется лесного хозяйства, которое чаще всего заключается в лесоустроительном зонировании.
Земли лесного фонда занимают наибольшую часть территории России - около 65% или 1122,3 миллионов гектар. Для сравнения, земли сельскохозяйственного назначения, которые находятся на втором месте, занимают чуть больше 22% или 386,5 миллионов гектар. Общая площадь населенных пунктов России, включая города, поселки и деревни, составляет лишь 1,2% всех земель.
🌊 Водного фонда
. Территории, которые заняты водными объектами, а также прибрежные зоны водоемов. Сюда относят участки под природными и искусственными водоемами, ледниками, гидротехническими сооружениями и объектами водного хозяйства.
🌍 Государственного запаса
. Включены участки, которые не относятся ни к одной из перечисленных категорий. Земельный резерв страны.
Интересно! В местах традиционного проживания коренных малочисленных народностей, которые входят в состав Российской Федерации, могут действовать особые правила эксплуатации земель. Такая возможность предусмотрена на законодательном уровне для сохранения уклада жизни этнических общин.
Чтобы узнать, к какой категории относится тот или иной участок, используйте каталог на сайте Росреестра.
В каких нормативно правовых документах указывается категория участка
📁 Государственный кадастр недвижимости;
📁 документы о государственной регистрации прав на земельные наделы;
📁 акты о предоставлении земельных участков, которые выдают федеральные и региональные органы исполнительной власти, а также органы местного самоуправления;
📁 договоры и другие документы, которые оформляются в процессе сделок, предметом которых являются земельные участки.
Чем отличаются понятия категория земель и вид разрешенного использования
Понятие разрешенного использования дает более точное описание категории земель в РФ по целевому назначению . Разделение всех объектов одной категории на виды разрешенного использования позволяет провести детальное зонирование территорий всех субъектов РФ.
Несмотря на то, что в российском законодательстве существует два термина - “категория” и “целевое назначение” земель, значение этих двух понятий идентично, так как изменение категории ведет за собой смену целевого использования территории.
Чтобы привести пример такой расширенной классификации, рассмотрим характеристики участка в садовом некоммерческом товариществе. Категория/целевое назначение земли СНТ - для ведения сельского хозяйства, вид разрешенного использовании - для ведения садоводства и огородничества;
Важно! Разрешенное использование земельных наделов и форма собственности - это два совершенно разных понятия. Например, в рамках одного населенного пункта могут размещаться объекты, которые находятся в частной, федеральной или муниципальной собственности. Также, следует помнить, что между отдельными строениями и населенными пунктами существует разница. Дом лесника, пасека, производственные и жилые помещения на горнодобывающих предприятиях, не относятся к категории земель населенных пунктов.
Земли населенных пунктов
Виды земельных участков
Жилая застройка : малоэтажная, среднеэтажная, многоэтажная, блокированная, обслуживание жилой застройки, приусадебные участки личного подсобного хозяйства, передвижное жилье.
Общественное использование объектов капитального строительства : коммунальное, социальное, бытовое обслуживание, здравоохранение, образование, культурное развитие, религиозное использование, общественное управление, обеспечение научной деятельности, ветеринарное обслуживание.
Предпринимательство : деловое управление, ТЦ, ТРЦ, рынки, магазины, банковская, страховая деятельность, общественное питание, гостиничное обслуживание, развлечение, обслуживание транспорта.
Отдых и рекреация : спорт, природно-познавательный туризм, охота, рыбалка, причалы для маломерных судов, поля для гольфа и конных прогулок.
Общее пользование территории .
Ритуальная деятельность.
Земли сельскохозяйственного назначения
Категории земель сельскохозяйственного назначения : растениеводство, овощеводство, выращивание зерновых, лекарственных культур, цветов, льна, конопли, садоводство, животноводство, скотоводство, звероводство, птицеводство, свиноводство, пчеловодство, рыбоводство, научное обеспечение сельского хозяйства, хранение и переработка сельскохозяйственной продукции, ведение личного подсобного хозяйства на полевых участках,питомники, обеспечение сельскохозяйственного производства - размещение гаражей, складов, ферм.
Земли промышленности и иного назначения
Недропользование, тяжелая, легкая, пищевая, нефтехимическая, строительная промышленность, энергетика, связь, склады, обеспечение космической деятельности.
Транспорт : железнодорожный, автомобильный, водный, воздушный, трубопроводный.
Обеспечение обороны и безопасности : обеспечение вооруженных сил, внутреннего правопорядка, деятельности по исполнению наказаний, охрана государственной границы.
Специальные : скотомогильники, захоронение отходов, в том числе радиоактивных.
Земли особо охраняемых территорий и объектов
Охрана природных территорий, курортная деятельность, историческая.
Земли лесного фонда
Заготовка древесины, лесных ресурсов, лесные плантации, резервные леса.
Земли водного фонда
Общее и специальное пользование водными объектами, гидротехнические сооружения.
Что будет, если использовать землю не по назначению
Собственники участков, которые относятся к каждой из категорий, должны соблюдать правовой режим - комплекс ограничений, разрешений и обязанностей.
Например, владельцы сельскохозяйственных земель:
🔸 обязаны: использовать участки по целевому назначению - для производства сельскохозяйственной продукции; не допускать снижение плодородности почвы; придерживаться правил мелиорации;
🔸 имеют право: продать, подарить, обменять, передать в наследство свой участок; бесплатно получить или купить у государства дополнительные территории, которые относятся к данной категории; подать прошение о смене категории земель, которыми они владеют.
За нарушение или невыполнение собственником его обязательств предусмотрено наказание: штраф, выплата компенсаций или аннулирование права собственности. Серьезность нарушения и соответствующее наказание определяют местные органы управления.
Важно! В 2016 году был упрощен порядок изъятия земли, которая не используется или используется с нарушениями. После внесения таких изменений в законодательство, больше 120 000 гектар были возвращены в свободное обращение.
Возможна ли смена категории земельного участка
В соответствии с законодательством РФ, возможен перевод территории из одной категории в другую и смена ее назначения. Порядок процедуры регламентирует закон № 172-ФЗ «О переводе земель или земельных участков из одной категории в другую».
К распространенным причинам изменения категории земельного участка относят:
📌 расширение населенного пункта за счет прилегающих к нему земель сельскохозяйственного назначения;
Перевести в другую категорию земли, которые находятся в федеральной собственности, может только правительство России. Перевод земель населенных пунктов в другие категории и обратный процесс проводят путем корректировки границ населенного пункта.
Порядок изменения категории земельных участков
Подайте ходатайства в органы местного управления или исполнительной власти. В прошении укажите:
📜 кадастровый номер объекта;
📜 документы, которые подтверждают права на участок;
📜 причины и основания для перевода.
Вместе с ходатайством подайте пакет документов:
📒 выписку из ЕГРН или кадастровый паспорт объекта;
📒 если заявитель физическое лицо - копию паспорта, если юридическое - выписку из реестра юрлиц, если ИП - выписку из госреестра ИП;
📒 договор, справку, или другие документы, которые подтверждают права на недвижимость, или согласие на перевод правообладателя;
📒 при необходимости, заключение экологов.
Важно! Если земли переводят в категорию охраняемых природных территорий, согласие правообладателей не требуется. В таком случае участки не изымаются у собственника, а лишь меняются правила пользования. Подобная процедура проводится и при изменении границ населенных пунктов.
Органы местного или центрального управления рассматривают ходатайство от 1 до 3 месяцев, сроки варьируются в зависимости от исходных характеристик участка и сложности ситуации. Если прошение удовлетворяют, земельный участок ставят на государственный кадастровый учет в другой категории. Такая процедура по закону должна занимать 12 дней, но на практике затягивается на более длительный срок. После перевода не нужно переоформлять правоустанавливающие документы на участок.
Почему могут отказать изменить категорию участка
В соответствии с федеральным законом № 172-ФЗ эксперты могут отклонить ходатайство об изменении категории земель, если территории имеют исключительное значение, обнаружены ошибки в документах или установлено ограничение на перевод.
Земля является важнейшим природным ресурсом, представляющим ценность для каждого человека и для всего общества в целом. Действующее законодательство нацелено на организацию разумного использования земельных ресурсов и защиту земли как дара природы. В частности, Земельный кодекс РФ разграничивает земли по категориям исходя из их целевого предназначения.
Определение принадлежности определенной территории к той или иной категории осуществляется в порядке, установленном законом. Так, согласно разъяснениям Минэкономразвития, если земельный участок выделяется из земель сельскохозяйственного назначения, он будет относиться к этой же категории. Отдельное решение органа власти для присвоения категории подобному участку получать не нужно.
Информация о том, к какой категории земель принадлежит тот или иной участок, должна содержаться в его кадастровом паспорте.
Очень важно, чтобы земля использовалась в соответствии с тем предназначением, для которого она рассчитана (к примеру, на землях лесного фонда не должна производиться жилая застройка).
Самовольное изменение назначения и категории земель не предусмотрено. За соблюдением законодательства в данной сфере ведется строгий контроль.
Перечень земельных категорий
Согласно действующему законодательству РФ (статья 7 ЗК РФ), различают семь категорий земель.
Это:
- земли, предназначенные для выполнения сельскохозяйственных работ физическими лицами и организациями (территории, расположенные за границами населенных пунктов);
- земли, назначение которых – возведение жилых домов и соответствующей инфраструктуры (земли населенных пунктов);
- земли специального или промышленного назначения (участки под объектами промышленности, энергетической сферы, транспорта и т. д.);
- территории лесного фонда (земли, приспособленные для лесничества, в том числе – лесные массивы);
- участки водного фонда (территории под водными объектами и строениями водохозяйственного назначения);
- земли, подлежащие особой охране (территории, на которых размещаются объекты историко-культурного наследия, использование таких земель в гражданском обороте ограничено либо полностью запрещено);
- земли запаса (неиспользуемые территории, которым не присвоена какая-либо из вышеперечисленных категорий, при необходимости такие земли могут быть применены для тех или иных задач).
Приведенный перечень земельных категорий является исчерпывающим. Появление новых категорий возможно только в случае внесения соответствующих дополнений в Земельный кодекс РФ.
Назначение категорий
Каждая из упомянутых категорий земельных участков имеет свое целевое назначение:
- земли сельхозназначения включают в себя сельскохозяйственные угодья, а также дороги и коммуникации, предназначенные для их обслуживания, на этих же землях могут располагаться объекты, здания и сооружения, приспособленные для хранения произведенной сельхозпродукции;
- земли населенных пунктов включают в себя жилые дома и сопутствующую инфраструктуру – производственные, рекреационные и прочие объекты;
- на землях спецназначения размещаются крупные предприятия, работа которых связана с выбросами вредных веществ в атмосферу, эти же земли используются для размещения транспортных путей, объектов энергетической сферы, космической и оборонной промышленности;
- территории лесного фонда используются для выращивания лесных насаждений, обеспечения работ по лесозаготовке;
- земли водного фонда помимо водоемов включают в себя порты, причалы и прочие прибрежные сооружения;
- особо охраняемые участки числятся в федеральной собственности и включают в себя всевозможные заповедники, памятники истории и архитектуры.
Все земли запаса относятся к резервным и не могут использоваться гражданами или юридическими лицами без предварительных согласований и присвоения той или иной категории.
Распределение земель по территории РФ
Самую большую часть – почти 2/3 территории России – занимают земли, принадлежащие к категории земель лесного фонда.
Более 70% таких территорий – это непосредственно лесные площади. Остальную часть занимают болота, застройки, дороги и прочие земли данной категории.
На втором месте по площади находятся сельскохозяйственные земли (более 22% всей территории РФ). Из них более половины площади – это непосредственно пашня. Под пастбища и сенокосы задействовано около 42% земель данной категории. Остальную территорию занимают многолетние насаждения.
Далее территории распределяются следующим образом:
- особо охраняемые земли (2,7%);
- земли водного фонда (1,6%);
- территории населенных пунктов (1,2%).
Замыкают список земли промышленности и спецназначения, которые занимают порядка 1% от всей территории России. Из этих земель порядка 10% приходится на дорожные объекты, около 6% – на сельхозугодья, 5% – на застройки. Большая же часть этих земель относится к графе «прочие территории».
В каждом регионе РФ соотношение земель перечисленных категорий различно. При этом практически равномерно распределяются особо охраняемые земли. Больше всех земель сельскохозяйственного назначения в Северо-Кавказском и Южном федеральном округах, меньше всего – в Сибирском и Дальневосточном, в этих же округах самый большой процент земель лесного фонда.
Особенности перевода земель из одной категории в другую
Земельные участки могут переводиться из одной категории в другую, но такой перевод могут осуществлять исключительно органы власти – местного, регионального либо федерального значения.
Следует знать, что изменение категорий земель может производиться далеко не во всех случаях. К примеру, если на землях, принадлежащих к территориям сельскохозяйственного назначения, были самовольно построены дома, легализовать строения и изменить категорию участка не удастся.
Причина, по которой инициируется смена категории земельного участка, должна быть достаточно весомой.
К примеру, произошло загрязнение почвы, что делает невозможным ее использование в сельскохозяйственных целях.
Перевод земель из одной категории в другую должен производиться в утвержденном порядке. Изначально инициатор перевода должен обратиться в орган местной или федеральной власти с соответствующим заявлением. К заявлению прикладывается землеустроительная, градостроительная и прочая документация.
Структура, в которую подано обращение, принимает решение о смене категории земли, либо отказывает в этом заявителю. Вердикт, вынесенный органом власти, может быть оспорен заявителем в суде.
Отказать в переводе земли в другую категорию могут в том случае, если законодательными актами установлено соответствующее ограничение. Также основаниями для отказа могут выступать отрицательные выводы экологической проверки либо несоответствие запрашиваемого целевого назначения земель градостроительным планам или землеустроительным документам.
Все земли, находящиеся на территории Российской Федерации, согласно действующему законодательству могут иметь свое назначение. И в зависимости от цели их использования земельные участки разделяются на категории.
Как выглядит целевое разделение земель
- участки сельскохозяйственного назначения;
- поселения;
- земли лесного фонда;
- земли водного фонда;
- промышленного и другого специального назначения;
- земли запаса;
- особо охраняемые объекты и территории.
Для каждого из таких участков предусмотрен особый правовой режим ввиду их существенных отличий от площадей другого типа.
Земли поселений
Для того чтобы лучше понять, что из себя представляют категории разрешенного использования земельных участков, стоит уделить внимание каждой из них. И если коснуться темы поселений, то нужно отметить, что под данным типом подразумеваются земли, которые предназначены и эксплуатируются для застройки и развития сельских, а также городских поселений. Эти земли отделяются собственной чертой от других площадей.
Такая категория земельного участка, как поселение, подразделяется на сельские земли (деревни, села, хутора, станицы и др.) и городские (поселки, города). Данные типы участков могут делить следующим образом в зависимости от численности населения:
- сверхкрупные города;
- крупнейшие города;
- крупные города;
- большие города;
- средние;
- поселки и малые города (более 5 тыс.);
- большие сельские поселения;
- средние сельские поселения (2-10 тыс.);
- малые сельские поселения (на таких участках проживает менее 200 человек).
Каждое поселение, независимо от вида, делится на территориальные зоны, устанавливаемые во время планирования развития конкретной категории участка.
Виды территориальных зон
Если обратить внимание на законодательство РФ, то можно будет заметить, что территориальные зоны имеют следующее разделение:
- общественно-деловые;
- производственные;
- деловые;
- специального назначения;
- сельскохозяйственного использования;
- выделяемые для транспортных, а также инженерных инфраструктур;
- для военных объектов;
- рекреационные (речь идет об участках, которые заняты скверами, городскими лесами, парками, прудами, водохранилищами, озерами или используются для туризма и в качестве зон отдыха).
Если участки находятся в пределах одной территориальной зоны, то для них используется один градостроительный регламент. При этом ему должны следовать все собственники в обязательном порядке.
Важно знать о том, что для определения вида конкретной территории можно использовать коды категорий земельных участков. Эта информация будет иметь значение и в процессе перевода земли из одного вида в другой.
Земли сельскохозяйственного назначения
Рассматривая виды, категории земельных участков, нужно уделить внимание и площадям, которые используются для нужд сельского хозяйства и находятся за границами поселений. В их состав могут входить земли, на которых расположены:
- замкнутые водоемы;
- коммуникации;
- внутрихозяйственные дороги;
- древесно-кустарниковая растительность, которая используется в качестве защиты от негативных техногенных, антропогенных и природных явлений;
- сооружения, строения и здания, имеющее производственное значение.
Такие территории охраняются особо тщательно, поскольку имеют приоритет в использовании. По этой же причине для любых несельскохозяйственных нужд, в том числе для возведения строительных объектов, используются угодья, которые непригодны для эксплуатации в рамках сельского хозяйства.
Особо охраняемые объекты и территории
Данная категория земельного участка используется для определения тех площадей, которые обладают особым научным, природоохранным, оздоровительным, эстетическим, рекреационным, историко-культурным или другим ценным значением.
К этой категории можно отнести также земли, полностью или частично изъятые из хозяйственного оборота и использования. В качестве примера можно привести курорты и местности лечебно-оздоровительного значения.
Промышленное и другое специальное назначение
- транспорта;
- промышленности;
- энергетики;
- обеспечения космической деятельности;
- радиовещания, информатики, связи и телевидения;
- безопасности и обороны.
Для многих из этих земель характерным является наличие санитарно-защитных, охранных и других зон, по отношению к которым применимы особые условия использования. Также эта категория земельного участка подразумевает ограниченные права арендаторов, землепользователей и собственников.
Земли лесного, водного фонда и запаса
- земли, которые находятся в муниципальной или государственной собственности и не используются юридическими и гражданскими лицами (земли запаса);
- земли, выделяемые для зон охраны водозаборов и установки полос отвода, а также участки, на которых расположены земли водоохранных зон и непосредственно сами водные объекты (территории водного фонда);
- лесные земли и те участки, которые используются для ведения лесного хозяйства (территории лесного фонда).
Стоит отметить следующий факт: использование земель запаса является допустимым лишь при том условии, что они будут переведены в другую категорию.
Что касается такого вопроса, как изменение категории земельного участка, то здесь есть смысл говорить о трудоемком процессе, поскольку на данный момент нет отработанной схемы действий, которая бы гармонично согласовывалась с действующим законом РФ.
При этом, если действовать грамотно, то можно без особых сложностей оформлять и использовать различные категории земель. Например, для ведения строительных работ на участке сельскохозяйственного значения не нужно переоформлять его категорию, достаточно лишь поменять тип разрешенного использования участка.
Земельные участки льготным категориям граждан
На основании законодательства РФ те граждане, которые попадают в льготные категории, имеют право на бесплатное получение в аренду или собственность участков для следующих целей:
- ведение дачного хозяйства;
- для садоводства;
- жилищного индивидуального строительства;
- ведения подсобного хозяйства.
В тех случаях, когда необходимым является определение категории земельного участка, данную информацию можно найти в свидетельстве о собственности или воспользоваться ресурсами Федерального управления по единому учету земли.
Как можно заметить, законодательство четко разграничивает назначение различных земель и регламентирует использование их согласно определенной категории. При этом, если внимательно изучить существующие законы, то можно грамотно распоряжаться различными видами земель, используя их для альтернативных целей.
Земельный фонд РФ по целевому назначению земель в него входящих подразделяется на категории, определяющие правовой статус использования земель. Земельным Кодексом РФ установлены семь категорий земель земельного фонда РФ:
- Земли сельскохозяйственного назначения . Используются для ведения сельскохозяйственного производства, создания защитных лесных насаждений, научно-исследовательских, учебных и иных связанных с сельскохозяйственным производством целей, в том числе гражданами - крестьянские (фермерские) хозяйства, личные подсобные хозяйства, садоводство, животноводство, огородничество;
- Земли населённых пунктов . Землями населенных пунктов признаются земли, используемые и предназначенные для застройки и развития населенных пунктов. В состав земель населенных пунктов могут входить земельные участки, отнесенные в соответствии с градостроительными регламентами к различным территориальным зонам. Правилами землепользования и застройки устанавливается градостроительный регламент для каждой территориальной зоны индивидуально, с учетом особенностей ее расположения и развития, а также возможности территориального сочетания различных видов использования земельных участков (жилого, общественно-делового, производственного, рекреационного и иных видов использования земельных участков).
- Земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики и иного специального назначения – это земли, которые расположены за границами населенных пунктов. Они используются или предназначены для обеспечения деятельности организаций и (или) эксплуатации объектов промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, объектов для обеспечения космической деятельности, объектов обороны и безопасности, осуществления иных специальных задач. Права на эти земельные участки возникли у участников земельных отношений по основаниям, предусмотренным Земельным Кодексом, федеральными законами и законами субъектов РФ;
- Земли особо охраняемых территорий и объектов – к этой категории относятся земли:
Особо охраняемых природных территорий, в том числе лечебно-оздоровительных местностей и курортов;
Природоохранного назначения;
Рекреационного назначения;
Историко-культурного назначения;
Иные особо ценные земли.
- Земли лесного фонда – это земли, покрытые лесной растительностью и не покрытые ею, но предназначенные для ее восстановления (вырубки, гари, редины, прогалины) и предназначенные для ведения лесного хозяйства нелесные земли (просеки, дороги, болота).
- Земли водного фонда – это земли, покрытые поверхностными водами, сосредоточенными в водных объектах и земли, занятые гидротехническими и иными сооружениями, расположенными на водных объектах.
- Земли запаса . К землям запаса относятся земли, находящиеся в государственной или муниципальной собственности и не предоставленные гражданам или юридическим лицам (за исключением фонда перераспределения земель). Использование земель запаса допускается после перевода их в другую категорию.
1) актах федеральных органов исполнительной власти, актах органов исполнительной власти субъектов Российской Федерации и актах органов местного самоуправления о предоставлении земельных участков;
2) договорах, предметом которых являются земельные участки;
3) документах государственного земельного кадастра;
4) документах о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним;
5) иных документах в случаях, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации.
Перевод земель населенных пунктов в земли иных категорий и земель иных категорий в земли населенных пунктов независимо от их форм собственности осуществляется путем установления или изменения границ населенных пунктов в порядке, установленном законодательством Российской Федерации о градостроительной деятельности.
Разрешенное использование земель в составе земель различных категорий определяет вид функциональной деятельности на земельных участках собственниками, владельцами и пользователями. Законодательством РФ для различных категорий земель устанавливается различные виды их использования.
3. Территории административных образований – субъектов РФ, административных районов, городов, посёлков, муниципальных образований, населённых пунктов. В состав территорий административно-территориальных образований входят земли, земельные участки, объекты капитального строительства, природные объекты, недра, элементы инженерной инфраструктуры, расположенные в границах административно-территориальных образований.
4. Территориальные зоны. Под территориальными зонами понимаются:
Административно-территориальные единицы (образования) - территории, на которые непосредственно распространяются полномочия исполнительного органа государственной власти либо органа местного самоуправления (субъект РФ в целом, город субъектового подчинения, административные районы, иные территории местного самоуправления);
Зоны категорий земель - территории, выделяемые из земель административно-территориального образования или местного самоуправления для целей их рационального использования в соответствии с установленным целевым назначением и правовым режимом (земли сельскохозяйственного назначения, земли населённых пунктов, земли промышленности транспорта и иного несельскохозяйственного использования, земли лесного и водного фондов, особо охраняемые территории, земли запаса);
Зоны нарушенных, загрязненных, зараженных и деградированных земель - территории, исключенные в соответствии с законодательством РФ или субъектов РФ из хозяйственного использования решениями органов государственной власти или органов местного самоуправления;
Социально-экономические зоны - территории, находящиеся в пределах некоторой административно-территориальной единицы и различающиеся установленными соответствующими органами государственной власти ставками налогов, величиной арендной платы и нормативной ценой земли для находящихся в пределах этих зон земельных участков и иных объектов недвижимости.
5. Зоны с особыми условиями использования территорий и зоны специального правового режима. Зоны особого режима использования - территории, в пределах которых использование находящихся на них земельных участков или частей производится в соответствии с ограничениями, определяемыми решениями органов государственной власти или органов местного самоуправления на основе федеральных законов или законов субъектов РФ (градостроительные и рекреационные зоны, охранные зоны магистралей, предприятий, особо охраняемых природных исторических и культурных объектов и др.).
6. Землепользования и земельные участки в зависимости от целевого назначения и разрешенного использования .
Землепо́льзование (процесс) - распоряжение земельной собственностью разными способами. Землепользования (объект) – это массивы земель и земельных участков, используемых гражданами, юридическими лицами и органами государственной власти и местного самоуправления для различных нужд. Целевое назначение земель – отнесение массивов земель и земельных участков к одной из категорий земель, установленных Земельным Кодексом РФ. Вид разрешённого использования земель зависит от его целевого назначения и устанавливается в соответствии с Земельным и Градостроительным кодексами РФ.
Градостроительным кодексом Российской Федерации установлено, что правовой режим земельных участков определяется градостроительным регламентом (ст. 36 ГрК РФ). Виды разрешенного использования устанавливаются градостроительным регламентом применительно к каждой территориальной зоне (ст.ст. 1, 30, 37 ГрК РФ). Градостроительный регламент является составной частью правил землепользования и застройки. Градостроительные регламенты не устанавливаются для земель лесного фонда, земель водного фонда, покрытых поверхностными водами, земель запаса, особо охраняемых природных территорий (за исключением земель лечебно-оздоровительных местностей и курортов), сельскохозяйственных угодий в составе земель сельскохозяйственного назначения (п.6 ст. З6ГрК РФ).
Разрешенное использование земельных участков, на которые действие градостроительных регламентов не распространяется или для которых градостроительные регламенты не устанавливаются, определяется уполномоченными федеральными органами исполнительной власти, уполномоченными органами исполнительной власти субъектов Российской Федерации или уполномоченными органами местного самоуправления в соответствии с федеральными законами. Во всех остальных случаях градостроительным регламентом применительно к каждой территориальной зоне должны быть установлены виды разрешенного использования земельных участков. При этом устанавливается:
Основные виды разрешенного использования;
Условно разрешенные виды разрешенного использования;
Вспомогательные виды разрешенного использования (дополнительные по отношению к основным и условно разрешенным).
Для земель сельскохозяйственного назначения установлены следующие виды разрешённого использования:
Для создания и функционирования предприятий, осуществляющих производство сельскохозяйственной продукции, семеноводства, животноводства;
Для ведения крестьянского (фермерского) хозяйства – форма хозяйствования по производству сельскохозяйственной продукции, созданная в процессе реорганизации колхозов и совхозов путем выделения гражданам в собственность земельных участков в счет земельных долей, а также предоставления в аренду.
Для ведения личного подсобного хозяйства. Личное подсобное хозяйство (ЛПХ) – производственная форма, позволяющая её владельцу получать дополнительный доход. Землепользование ЛПХ состоит из приусадебного и полевого участков, предназначенных для ведения мелкотоварного производства.
Для садоводства. Садовые земельные участки предоставляются гражданам для выращивания плодовых, ягодных, овощных и иных сельскохозяйственных культур, а также для отдыха. Граждане могут вести садоводство в индивидуальном порядке или же создавать при этом некоммерческие объединения. На садовом земельном участке разрешается строительство садовых домиков, но не капитальных жилых домов.
Для огородничества. Огородный участок – предоставляется гражданам для выращивания ягодных, овощных и иных сельскохозяйственных культур. Строительство объектов любого назначения на таких земельных участках запрещено.
Для дачного строительства. Дачный земельный участок предназначен для отдыха и выращивания сельскохозяйственных культур. На дачном участке разрешается строительство объекта капитального строительства для круглогодичного проживания.
Земли населенных пунктов имеют следующие виды разрешенного использования, основанные на градостроительном регламенте:
1) земли под жилыми домами многоэтажной и повышенной этажности застройки;
2) земли под домами индивидуальной жилой застройки;
3) земли дачных и садоводческих объединений граждан;
4) земли гаражей и автостоянок;
5) земли под объектами торговли, общественного питания, бытового обслуживания, автозаправочными и газонаполнительными станциями, предприятиями автосервиса;
6) земли учреждений и организаций народного образования, под объектами здравоохранения и социального обеспечения, физической культуры и спорта, культуры и искусства, религиозными объектами;
7) земли под промышленными объектами, объектами коммунального хозяйства, объектами материально-технического, продовольственного снабжения, сбыта и заготовок под объектами транспорта (за исключением земельных участков под автозаправочными и газонаполнительными станциями, предприятиями автосервиса, гаражей и автостоянок), под объектами связи;
8) земли под административно-управленческими и общественными объектами и земли предприятий, организаций, учреждений финансирования, кредитования, страхования и пенсионного обеспечения;
9) земли под военными объектами;
10) земли под объектами оздоровительного и рекреационного назначения;
11) земли сельскохозяйственного использования;
12) земли под лесами в поселениях (в том числе городскими лесами), под древесно-кустарниковой растительностью, не входящей в лесной фонд (в том числе лесопарками, парками, скверами, бульварами);
13) земли под обособленными водными объектами;
14) прочие земли поселений (земельные участки улиц, проспектов, площадей, набережные, шоссе и т.д. и земли –резервные территории).
7. Земельные угодья. Земельные угодья - это часть поверхности земли, обладающая определенными естественноисторическими свойствами, позволяющими использовать ее для конкретных хозяйственных целей.
В отличие от категории земель, которая является понятием собирательным и условным, угодье имеет определенное местоположение, внешнюю замкнутую границу и площадь. Земли всех категорий состоят из сельскохозяйственных и несельскохозяйственных угодий.
Сельскохозяйственные угодья - это земельные угодья, систематически используемые для получения сельскохозяйственной продукции. С/х угодья включают в себя:
Залежь (пашня, не используемая в течение 2-х лет);
Кормовые угодья (сенокосы и пастбища);
Многолетние насаждения (сады, виноградники, ягодники).
Сельскохозяйственные угодья подлежат особой охране. Перевод их в другие категории для несельскохозяйственных нужд допускается в исключительных случаях.
Наибольшее количество сельскохозяйственных угодий в составе земель сельскохозяйственного назначения имеется в Алтайском крае, Оренбургской, Волгоградской, Саратовской, Ростовской Новосибирской областях, Республике Башкортостан, Омской области и Ставропольском крае.
Несельскохозяйственные угодья подразделяются на:
Земли под поверхностными водными объектами, включая болота;
Земли под лесами и древесно-кустарниковой растительностью;
Земли под застройкой;
Земли под дорогами;
Нарушенные земли;
Прочие земли (овраги, пески, полигоны отходов, свалки, территории консервации).
8. Единые объекты недвижимости и кадастрового учета. Единый объект недвижимости представляет собой комплексный объект, состоящий из земельного участка, зданий и сооружений, неразрывно с ним связанных. При этом слово «единый» подразумевает единство, целостность данных об этих отдельных объектах недвижимости, что не позволяет оперировать одной из составляющих самостоятельно, независимо от других. Надо отметить, что единый объект недвижимости нельзя считать существующим или окончательно сформированным, если не обозначены чьи-либо права на него, то есть отсутствует субъект права. Следовательно, единый объект недвижимости, это не только земельный участок, здания и сооружения как объекты права, но и субъект права и вид права.
Земельный кодекс РФ установил принцип единства судьбы земельного участка и расположенной на нем недвижимости. Все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением установленных федеральными законами случаев (п. 5 ст. 1 ЗК РФ). Отчуждение здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке и принадлежащих одному лицу, проводится вместе с земельным участком; не допускается отчуждение участка без находящихся на нем объектов в случае, если они принадлежат одному лицу (п. 4 ст. 35 ЗК РФ). Приватизация зданий, строений, сооружений, в том числе промышленного назначения не допускается без одновременной приватизации земельных участков, за исключением случаев их изъятия или ограничения в обороте (п.7 ст.3 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации»).
Примеры единого объекта недвижимости:
Домовладение (земельный участок, жилой дом, надворные постройки - гараж, сарай, погреб и т.д.),
Предприятие как имущественный комплекс (земельный участок, административное здание, цеха по производству продукции, гаражи, склады, транспортные коммуникации на территории предприятия и т.д.)
9. Информационные системы и технологии кадастра недвижимости. Конечным продуктом при ведении государственных кадастров должны быть банки кадастровой информации. Пользователями информации, хранящейся в таких банках данных, могут быть органы управления территориями, администрации городов, областей, краев, республик в составе Российской Федерации и Федеральные органы управления. Для того, чтобы возможности банков данных эффективно использовались органами управления, необходимо соблюдение трех условий:
1) банк кадастровых данных должен содержать достоверную и полную информацию об объектах кадастра.
2) доступ заинтересованных служб к кадастровой информации, хранящейся в банках данных, должен быть оперативным, что достижимо благодаря терминальной связи между банками данных и соответствующими службами.
3) форматы и классификаторы банков данных всех объектов кадастровой информации должны быть едиными.
Единая система государственных кадастров (ЕСГК) должна представлять собой взаимосвязанный комплекс территориально - распределенных государственных кадастров, ведущихся на единой географической информационной основе и в соответствии с определенными правовыми, технологическими и экономическими нормами. В состав Единой системы государственных кадастров должны войти следующие основные группы государственных кадастров:
Кадастры природных ресурсов (земельный, водный, месторождений полезных ископаемых, экологический, растительного и животного мира);
Кадастры недвижимости (инженерных сетей и коммуникаций, жилых и нежилых строений, транспортных магистралей, улично-дорожных сетей);
Регистры (населения, предприятий, административно - территориальных образований).
Создание и ведение всех видов кадастра остается одной из важнейших проблем управления территориями на современном этапе. Данные кадастров необходимы для информационного обеспечения хозяйственной деятельности в регионах и городах, экологического мониторинга и рационального использования природных ресурсов. Уровень и объемы имеющейся сейчас информации об объектах городской среды настолько велики, что уже не возможны ее обработка и анализ без современных аппаратно-программных средств. Поэтому становится крайне необходимой создание автоматизированной системы для городского кадастра на основе современных компьютерных технологий и телекоммуникаций как единого комплекса для получения полной информации об имеющихся ресурсах. Поскольку кадастр оперирует с данными и информацией, имеющими пространственную привязку, то очевидна взаимосвязь его автоматизации с проблематикой ГИС.
Решение задач кадастра на современном уровне требует не только применения современных программных средств, но и глубокой технологической проработки проектов информационных систем. Набор функциональных компонент информационных систем кадастрового назначения должен содержать эффективный и быстродействующий интерфейс, средства автоматизированного ввода данных, систему управления базами данных, адаптированную для решения соответствующих задач, широкий набор средств анализа, а также средств генерации изображений, визуализации и вывода картографических документов.
К технологическим проблемам обеспечения работы информационных кадастровых систем относятся проектирование математической основы электронных карт, проектирование цифровой модели местности, задачи преобразования данных в цифровую форму, геометрическое моделирование пространственной информации, проблемное моделирование тематических данных и т.д.
Наибольший интерес вызывают новые ГИС-технологии, обеспечивающие оперативность, полноту и достоверность информации как о существующем состоянии городской среды в пределах той или иной территории города, так и о предлагаемых мероприятиях по ее изменению в ходе освоения и реконструкции.
На данный момент завершены основные направления реализации Концепции создания единой федеральной системы в сфере государственной регистрации прав на недвижимость и государственного кадастрового учета недвижимости, формирование и совершенствование которой осуществляется посредством внедрения в деятельность Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии современных технологий и процедур предоставления государственных услуг.
В рамках дальнейшего развития Единой федеральной системы регистрации прав и кадастрового учета в 2012-2015 годах Федеральная служба государственной регистрации, кадастра и картографии планирует полностью перейти к электронным формам оказания услуг и межведомственного взаимодействия, что позволит упростить процедуру их предоставления, сделать обслуживание более качественным и доступным, а также сократит его сроки.
10. Геодезическая и картографическая основы землеустройства и кадастра недвижимости. Геодезической основой землеустройства и государственного кадастра недвижимости являются государственная геодезическая сеть и создаваемые в установленном порядке геодезические сети специального назначения (опорные межевые сети).
Картографической основой землеустройства и государственного кадастра недвижимости являются карты, планы, требования к которым определяются органом нормативно-правового регулирования в сфере кадастровых отношений (Министерством экономического развития РФ). Карта - один из наиболее важных источников данных для формирования содержательной части баз данных кадастра недвижимости в виде цифровых карт, образующих единую основу для позиционирования объектов, и набора тематических слоев данных, совокупность которых образует общую картографическую основу кадастра. Послойное представление пространственных объектов имеет прямые аналогии с поэлементным разделением тематического и общегеографического содержания карт.
Геодезическая и картографическая основы землеустройства и кадастра создаются и обновляются в соответствии с Федеральным законом от 26.12.1995 г. № 209-ФЗ «О геодезии и картографии». Для ведения государственного кадастра недвижимости используются установленные в отношении кадастровых округов местные системы координат с определенными для них параметрами перехода к единой государственной системе координат, а в установленных случаях используется единая государственная система координат.
Состав сведений государственного кадастра недвижимости о картографической и геодезической основах кадастра определён статьёй 12 Федерального закона № 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости».
В государственный кадастр недвижимости вносятся следующие сведения о картографической основе кадастра:
1) дата создания соответствующей картографической основы кадастра;
2) сведения об организации, создавшей соответствующую картографическую основу кадастра;
3) масштаб картографической основы кадастра;
4) система координат картографической основы кадастра.
В государственный кадастр недвижимости вносятся следующие сведения о геодезической основе кадастра:
1) каталоги (списки) координат пунктов опорных межевых сетей с указанием системы координат;
2) типы знаков опорных межевых сетей;
3) описания местоположения пунктов опорных межевых сетей (абрисы).
Земельный фонд страны по своему целевому назначению подразделяется на категории земель.
1. Земли сельскохозяйственного назначения (24%)
К ним относятся земли, предоставленные для нужд с\х целей. Предоставляются в постоянное (бессрочное) пользование, в срочное пользование, в собственность и пожизненно наследуемое владение и на правах аренды. В его состав включаются все с\х угодья (пашни, многолетние насаждения, сенокосы, пастбища и залежь) и земли, занятые лесополосами, внутрихозяйственными дорогами, коммуникациями, зданиями, строениями и сооружениями, лесами, болотами, замкнутыми водоемами, необходимыми для функционирования сельского хозяйства.
2. Земли населенных пунктов (1%)
Это земли, предоставленные для размещения и развития городов, поселков и сел. поселений. Земли городов, поселков и сел. поселений отделяются от земельных категорий чертой, которая служит внешней границей поселений. Предоставляют в государственной (федеральной, субъектов РФ) и муниципальной, коллективной (кооперативы, общества и т. д.) и частной (граждан, фермерских хозяйств).
3. Земли промышленноти, транспорта, связи, радиовещания и т.д. (1%)
Землями промышленности, транспорта, связи и иного специального назначения признаются земли отведенные в установленном порядке предприятиям, организациям и учреждениям для выполнения соответствующих задач.
4. Земли особо охраняемых территорий (2%)
5. Земли лесного фонда (64%)
К землям лесного фонда относятся лесные земли (земли, покрытые лесом, а также земли, не покрытые лесом, - вырубки, гари, прогалины и т. д.) и не лесные, но используемые для ведения лесного хозяйства земли (болота, дороги и т. д.).
6. Земли водного фонда (2%)
7. Земли запаса (7%)
К ним относятся федеральные земли, не предоставленные муниципальным образованиям, гражданам и юр. лицам в собственность, владение, пользование или аренду, а также земли, выведенные из хозяйственного оборота в результате консервации. Земли запаса могут предоставляться во временное пользование для с\х использования.
Экзаменационный билет №16
Кредитная (инвестиционная) стоимость земель.
Инвестиционная стоимость земли рассчитывается как стоимость для конкретного лица или группы лиц использования данной землей в инвестиционных целях. При определении инвестиционной стоимости, в отличие от определения рыночной стоимости, учет возможности отчуждения оцениваемой земли по инвестиционной стоимости на открытом рынке не обязателен.
При определении инвестиционной стоимости в отличие от определения рыночной стоимости учет возможности отчуждения по инвестиционной стоимости на открытом рынке не обязателен. Она рассчитывается при обосновании инвестиционных проектов. В отличие от рыночной стоимости, которая является результатом сделки между продавцом и покупателем, имеющими типичную мотивацию, инвестиционная стоимость зависит от индивидуальных требований к инвестициям, предъявляемых конкретным инвестором.
Выделяют целый ряд существенных причин, вызывающих различие в величине рыночной и инвестиционной стоимостей одного и того же объекта оценки, такие как:
Различия в оценках величины будущих потоков доходов;
Различия в определении уровня риска и факторов риска, присущих объекту оценки, и требуемой ставки доходности;
Различия в степени прогнозируемости и уровне финансовых издержек и налоговом статусе (налоговые льготы, ставки, база для налогообложения);
Синергический эффект от сочетания с другими осуществляемыми операциями, инвестициями или вложениями в акции других компаний.
Основными целями расчета инвестиционнои стоимости при оценке недвижимости являются:
Инвестиционная стоимость, играющая ключевую роль при управлении недвижимостью. Эффективное управление объектом недвижимости, принятие инвестиционных решений в отношении привлечения заемного капитала и других важнейших аспектов управления невозможны без оценки инвестиционной стоимости;
Оценка эффективности альтернативных инвестиционных проектов. Одна из важнейших функций инвестиционной стоимости оценка инвестиционных проектов и выбор наиболее эффективных направлений инвестиций. Эта функция используется при анализе проектов застройки свободных земельных участков. При этом с помощью оценки инвестиционной стоимости отбрасываются неэффективные или менее эффективные проекты;
Оценка эффективности действующего объекта недвижимости.
Инвестиционная стоимость играет важную роль в анализе состояния действующего объекта. Выводы о бесперспективности дальнейшего расширения недвижимости, сделанные на основе анализа общедоступной рыночной информации, могут быть существенным образом скорректированы в лучшую сторону, если оценка инвестиционной стоимости показывает повышение отдачи от эксплуатации недвижимости в будущем. Для расчета инвестиционной стоимости могут применяться традиционные методы, но они используют не рыночные данные. Например, инвестор может применять ставку дохода, которая не является рыночной и специфична только для этого инвестора. При использований метода дисконтированных денежных потоков для определения стоимости оценщик приходит к расчетной величине инвестиционной стоимости, а не рыночной стоимости. Таким образом, инвестиционная стоимость может быть выше или ниже рыночной стоимости в зависимости от требований инвестора, обоснованных в ею инвестиционном проекте.
Экзаменационный билет №18
Статусы кадастровых сведений об объекте недвижимости в АИС ГКН
Временный (ожидающий регистрации в юстиции, срок до 2-х лет)
Внесенный (статус участка до временного,и по этому участку не было принято решения о постановке на ГКУ)
Ранее учтенный (участок, поставленный на учет в период с 92-07 гг)
Учтенный (участок полностью прошедший регистрацию в юстиции)
Аннулированный (статус, преолбретаемый временным по истечении 2-х лет или по заявлению о снятии с учета)
Архивный (ранее учтенный участок снятый с учета по решению суда или при выявлении технической ошибки в бд)
Экзаменационный билет №19
