Гражданский кодекс Российской Федерации:
Статья 551 ГК РФ. Государственная регистрация перехода права собственности на недвижимость
1. Переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации .
2. Исполнение договора продажи недвижимости сторонами до государственной регистрации перехода права собственности не является основанием для изменения их отношений с третьими лицами.
3. В случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны, а в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации об исполнительном производстве , также по требованию судебного пристава-исполнителя вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности. Сторона, необоснованно уклоняющаяся от государственной регистрации перехода права собственности, должна возместить другой стороне убытки, вызванные задержкой регистрации.
Вернуться к оглавлению документа: Гражданский кодекс РФ Часть 2 в действующей редакции
Комментарии к статье 551 ГК РФ, судебная практика применения
Рассматривая такое требование покупателя, суд проверяет исполнение продавцом обязанности по передаче и исполнение покупателем обязанности по оплате. Если единственным препятствием для регистрации перехода права собственности к покупателю является отсутствие продавца, суд удовлетворяет соответствующее требование покупателя. В резолютивной части решения суд обязывает государственного регистратора совершить действия по государственной регистрации перехода права собственности.
В то же время регистрация перехода права собственности к покупателю на основании судебного решения не является препятствием для оспаривания учредителями ликвидированного продавца или иными заинтересованными лицами права покупателя на недвижимое имущество.
В п. 1 Постановления Пленума ВАС РФ от 11.07.2011 N 54 "О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем", содержатся следующие разъяснения:
Предметом договора купли-продажи может быть и товар, который будет создан или приобретен продавцом в будущем. Однако для госрегистрации перехода права собственности на недвижимое имущество к покупателю продавец должен обладать правом собственности на него.
В соответствии с пунктом 2 статьи 455 Гражданского кодекса РФ предметом договора купли-продажи может быть как товар, имеющийся в наличии у продавца в момент заключения договора, так и товар, который будет создан или приобретен продавцом в будущем, если иное не установлено законом или не вытекает из характера товара (договор купли-продажи будущей вещи).
В силу пункта 5 статьи 454 Кодекса к отдельным видам договора купли-продажи применяются положения, предусмотренные параграфом 1 главы 30 ГК РФ, если иное не установлено правилами Кодекса об этих видах договоров.
В связи с тем, что параграф 7 главы 30 ГК РФ не содержит положений, запрещающих заключение договоров купли-продажи в отношении недвижимого имущества, право собственности продавца на которое на дату заключения договора не зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - ЕГРП), но по условиям этого договора возникнет у продавца в будущем (договор купли-продажи будущей недвижимой вещи), судам следует исходить из того, что отсутствие у продавца в момент заключения договора продажи недвижимости права собственности на имущество - предмет договора - само по себе не является основанием для признания такого договора недействительным.
В то же время судам необходимо иметь в виду, что для государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество к покупателю (статьи 131 и 551 ГК РФ) продавец должен обладать правом собственности на него.
Несмотря на то, что нынедействующий порядок государственной регистрации прав на недвижимость, установленный Федеральным законом «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» существует уже более десяти лет, интерес к проблемам государственной регистрации не ослабевает и по сей день. Многочисленные вопросы возникают как у юристов и профессиональных участников рынка недвижимости, так и у простых правообладателей. Одной из интересующих проблем является проблема уклонения от государственной регистрации.
Действительно, на практике нередки ситуации, когда покупатель, осмотрев предлагаемую недвижимость, остался ею вполне доволен и, убедившись, что она действительно принадлежит продавцу и цена за нее вполне приемлема, выражает желание ее купить. Стороны составляют договор купли-продажи объекта (в письменной форме, естественно, как это и предусмотрено действующим гражданским законодательством), подписывают его, передают друг другу деньги и ключи.
Поскольку действующим гражданским законодательством прямо предусмотрено, что права на недвижимое имущество подлежат государственной регистрации и возникают с момента внесения записей о правах в Единый государственный реестр прав, покупатель становится собственником только с указанного момента. Поэтому он заинтересован как можно скорее зарегистрировать свои права на купленный объект недвижимого имущества и приобрести все предусмотренные законом правомочия собственника.
Для этого ему необходимо обратиться в регистрирующий орган, каковым является Управление Росреестра, с заявлением о государственной регистрации перехода права и, представив все требуемые в соответствии с Законом о регистрации документы, включая документ об оплате государственной пошлины, получить свидетельство о праве собственности установленного образца.
Вместе с тем, законом предусмотрено, что переход права регистрируется на основании заявления обеих сторон договора. Однако продавец недвижимости, получив деньги и исполнив обязательство по передаче объекта, зачастую утрачивает интерес к совершению каких-либо дальнейших действий и не обращается за государственной регистрацией перехода права на покупателя, иными словами уклоняется от ее проведения.
Конечно, такие ситуации нечасты, большинство участников гражданского оборота являются добросовестными и вышеуказанных проблем не возникает. Однако если такое случается, покупатели не остаются бесправными. Гражданским кодексом предусмотрена возможность защиты их прав в судебном порядке. Так, в соответствии со статьей 551 Гражданского кодекса РФ в случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности.
Следует иметь ввиду, что Гражданским кодексом в ряде случаев установлена обязательная государственная регистрация самой сделки с недвижимостью. Наиболее распространенными из них являются договоры аренды недвижимости длительностью более одного года, договоры долевого участия в строительстве. В силу указанного требования данные договоры считаются заключенными с момента государственной регистрации. Для указанных случаев способ защиты установлен ст. 165 Гражданского кодекса, в соответствии с которой, если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о регистрации сделки. В этом случае сделка регистрируется в соответствии с решением суда.
Указное выше означает, что если имеется факт уклонения от государственной регистрации, то заинтересованная сторона вправе обратиться в суд с иском о государственной регистрации перехода права собственности, а, в необходимых случаях, и самой сделки.
Ранее, до вступления в силу закона отменяющего государственную регистрацию почти всех сделок с недвижимостью, Президиум ВАС РФ при выработке рекомендаций по разрешению споров приводил следующий пример, который и по сей день можно использовать при обязательной регистрации некоторых сделок с недвижимостью Приложение к информационному письму ВАС РФ № 21 от13.11.97г. «Обзор практики разрешения споров, возникающих по договорам купли-продажи недвижимости», п.1. «Финансовая Россия» № 45 1997г., стр.8 приложения « Официальные документы»..
Облпотребсоюз обратился в арбитражный суд с иском о понуждении акционерного общества зарегистрировать сделку купли-продажи жилого дома. Судом первой инстанции в иске отказано по тому мотиву, что облпотребсоюз не обращался в регистрирующий орган с требованием о регистрации договора купли-продажи.
Апелляционная инстанция отменила решение суда и приняла постановление о регистрации сделки купли-продажи недвижимости. При этом апелляционная инстанция правомерно исходила из следующих обстоятельств.
Между облпотребсоюзом (продавцом) и акционерным обществом (покупателем) была заключена двухсторонняя сделка купли-продажи жилого дома. Сделка сторонами исполнена. Стоимость дома уплачена покупателем продавцу, а передача осуществлена по акту приема-передачи. Правомерность заключения этого договора не оспаривалась. Покупатель не обращался с требованием зарегистрировать эту сделку в регистрирующий орган, поскольку утратил к ней интерес из-за ее убыточности.
Но так как сделка совершена в надлежащей форме и, к тому же, исполнена, а правообладатель ее не зарегистрировал, облпотребсоюз правомерно обратился за защитой своих интересов в суд.
Апелляционная инстанция бездействие акционерного общества обоснованно квалифицировала как уклонение от государственной регистрации сделки. Данное решение суда является основанием для возникновения у соответствующего органа обязанности осуществить государственную регистрацию сделки.
При положительном решении суда в рассмотренном выше случае закон предусматривает специальные последствия. Сторона, необоснованно уклонившаяся от нотариального удостоверения либо государственной регистрации сделки, должна возместить другой стороне убытки, вызванные задержкой в совершении или в регистрации сделки (п.4 ст.165 ГК РФ). Это единственный случай применения принципа полного возмещения причиненных убытков при признании сделки недействительной. Возмещению подлежит как реальный ущерб, так и упущенная выгода, то есть неполученные доходы, которые потерпевшая сторона получила бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы ее право не было нарушено (ст.15 ГК РФ). При определении упущенной выгоды учитываются предпринятые кредитором для ее получения меры и сделанные с этой целью приготовления (п. 4 ст.393 ГК РФ).
Однако, применение двусторонней реституции возможно и в других случаях. Например, если сделка по отчуждению недвижимости, находящейся в совместной собственности, была совершена без нотариально удостоверенного согласия второго супруга.
Так, согласно ст. 34 Семейного кодекса РФ имущество, нажитое супругами во время брака, является их совместной собственностью. Общим имуществом супругов являются приобретенные за счет общих доходов супругов недвижимые вещи, и любое другое нажитое супругами в период брака имущество независимо от того, на имя кого из супругов оно приобретено либо на имя кого или кем из супругов внесены денежные средства.
То есть неважно, на имя кого из супругов оформлено имущество, и кто вносил деньги. Не учитывается также, что кто-то из них не работал и не имел самостоятельного дохода. Если квартира была приобретена путём возмездных сделок (по договорам купли-продажи недвижимости, мены и т.п.) в период зарегистрированного брака на имя одного из супругов, то второй супруг автоматически имеет право на эту недвижимость. Если имущество общее, то и распоряжаться им можно только по взаимному согласию супругов.
Исключение составляет наличие брачного договора. В соответствии с Семейным кодексом РФ, брачным договором супруги вправе изменить установленный законом режим совместной собственности, установить режим совместной, долевой или раздельной собственности на все имущество супругов, на его отдельные виды или на имущество каждого из супругов (ст. 42 Семейного кодекса РФ). И если в брачном договоре установлено, что квартира становится личной собственностью одного из супругов, то согласие другого супруга на сделку в дальнейшем не требуется.
Также в том случае, если при расторжении брака был произведен раздел совместно нажитого имущества, и квартира перешла к одному из супругов, то разрешения на ее продажу получать от другого супруга не нужно. Однако, в случае, если раздел не производился, то данное согласие необходимо.
Если один из супругов продает недвижимость без нотариально удостоверенного согласия другого супруга, то он имеет право в течение года начиная с того дня, когда она узнал или должен был узнать о совершении данной сделки, обратиться в суд и признать данную сделку купли-продажи недвижимости недействительной (ч. 3 ст. 35 Семейного Кодекса РФ). Однако стоит учитывать, что общий срок исковой давности установлен законом в 3 года. Это значит, что в случае развода бывшие супруги вправе предъявить друг другу претензии в отношении имущества в течение трех лет Победоносцев, К.П. Курс гражданского права. Ч. I: Вотчинные права. / К.П. Победоносцев. - М., Статут. 2002. - С. 380..
Другими словами, срок давности считается пропущенным, если к дате сделки три года со дня расторжения брака истекло и если в указанный период требования бывшего супруга в отношении раздела имущества не предъявлялись. Так в случае последующего предъявления требований об оспаривании сделки в удовлетворении может быть отказано (если о пропуске срока давности заявит супруг-ответчик).
Однако если суд удовлетворит требования, то в таком случае будут применяться правила гражданского законодательства о правовых последствиях недействительности сделки. Они заключаются в том, что каждая из сторон должна вернуть другой стороне все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре -- возместить его стоимость в деньгах (ст. 167 Гражданского Кодекса РФ).
Следует учитывать, что согласно Решению Совета нотариусов при Министерстве юстиции РБ от 22.01.1999 «Обобщение нотариальной практики по вынесению нотариусами постановлений об отказе в совершении нотариальных действий», договор отчуждения имущества, являющегося совместной собственностью супругов, может быть удостоверен и без согласия другого супруга в следующих случаях:
Когда супруг уклоняется от дачи такого согласия. В этом случае ему направляется заявление с предложением явиться в государственную нотариальную контору для определения его доли в общем имуществе. Если он не явится к назначенному сроку и не пришлет в течение одного месяца со дня получения заявления своих возражений, нотариус вправе удостоверить договор отчуждения от имени супруга, за которым по правоустанавливающему документу числится имущество.
Когда супруг не проживает по месту прописки и место жительства его неизвестно. В подтверждение этого должна быть представлена копия вступившего в силу решения суда о признании супруга безвестно отсутствующим.
Если имеется документ, подтверждающий, что отчуждаемое имущество является личной собственностью одного из супругов (договор раздела имущества и др.).
Следует отметить, что до недавнего времени как у заявителей, так и у судебных органов бытовало мнение, что поскольку государственную регистрацию проводит регистрирующий орган, то последний должен выступать ответчиком по указанному иску. Такая позиция, в свою очередь, не могла устроить Управление Росреестра, поскольку Управление как государственный орган не может уклонятся от совершения действий, предписанных ему законом. Поэтому, в случае удовлетворения судами вышеуказанных исков к Управлению, такие решения Управлением обжаловались, что, в свою очередь, вновь создавало препятствия правообладателю для государственной регистрации своих прав.
В апреле 2010 года Пленумами Высших судов Российской Федерации принято совместное Постановление, пунктом 61 которого прямо установлено, что если одна из сторон договора купли-продажи недвижимого имущества уклоняется от совершения действий по государственной регистрации перехода права собственности на это имущество, другая сторона вправе обратиться к этой стороне с иском о государственной регистрации перехода права собственностиПостановление Пленума Верховного суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 29 апреля 2010 года №10/22 [Электронный ресурс] // КонсультантПлюс, Версия Проф, ООО «Инфо-Лада», Тольятти 2014..
недвижимый имущество сделка приобретатель
Право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в ЕГРП органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. Регистрации подлежат право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитуты, а также иные права в случаях, предусмотренных ГК РФ и иными законами (ст. 131 ГК РФ).
В ст. 164 ГК РФ указывается, что сделки с землей и другим недвижимым имуществом подлежат государственной регистрации в случаях и в порядке, предусмотренных ст. 131 ГК РФ и Законом о госрегистрации.
В ч. 1 ст. 551 ГК РФ указано, что переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.
Такое число указаний на обязательность государственной регистрации заставляет серьезнее относиться к ней, несмотря на то, что государственная регистрация, казалось бы, только подтверждает право, а не образует его. В силу п. 1 ст. 165 ГК РФ несоблюдение в случаях, установленных законом, требования о государственной регистрации сделки влечет ее недействительность. Такая сделка считается ничтожной.
Для проведения государственной регистрации сделки в регистрирующий орган (Росреестр) должны обращаться все участники сделки, подлежащей государственной регистрации, или их представители, действующие по нотариально удостоверенной доверенности, в которой четко прописано право поверенного осуществлять государственную регистрацию договора и перехода права собственности в Росреестре.
На практике встречаются ситуации, когда несмотря на исполнение одной стороной своих обязательств по договору, другая сторона уклоняется от государственной регистрации сделки и регистрации перехода права собственности на приобретателя недвижимости. Для таких случаев закон содержит исключение из правила о ничтожности незарегистрированной сделки. Согласно ч. 3 ст. 165 ГК РФ, «если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о регистрации сделки. В этом случае сделка регистрируется в соответствии с решением суда».
Также ч. 3 ст. 551 ГК РФ предусматривает, что в случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны, а в случаях, предусмотренных законодательством РФ об исполнительном производстве, также по требованию судебного пристава-исполнителя вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности. Сторона, необоснованно уклоняющаяся от государственной регистрации перехода права собственности, должна возместить другой стороне убытки, вызванные задержкой регистрации.
В настоящей главе мы проанализируем особенности рассмотрения дел по спорам об уклонении одной стороны от государственной регистрации сделки и перехода права собственности, но прежде приведем пример стандартного положительного решения суда по делу из рассматриваемой категории, обстоятельства которого можно назвать наиболее распространенными.
Особенный интерес представляет собой резолютивная часть решения, поскольку она способна помочь истцу избежать проблем при регистрации сделки на основании решения суда.
К. обратилась в суд с иском о вынесении решения о регистрации договора купли-продажи квартиры, указав в его обоснование, что в соответствии с договором купли-продажи квартиры от 14.03.2000 она приобрела квартиру. Договор купли-продажи был удостоверен нотариально. Одновременно З. подписала у нотариуса заявление о государственной регистрации сделки и перехода права собственности, которое также было удостоверено нотариально.
Однако при сдаче документов на регистрацию оказалось, что требуется личное присутствие стороны сделки З. К. неоднократно обращалась к З. с просьбой явиться в регистрирующий орган, но З. отказывалась. С 2000 г. К. не могла зарегистрировать свое право собственности на квартиру, хотя несла все расходы по ее содержанию и использовала квартиру в личных целях. К. просила вынести решение о регистрации сделки и перехода права собственности на квартиру по вышеуказанному договору купли-продажи квартиры.
В судебном заседании К. пояснила, что в 2000 г. она не поняла, что договор нужно регистрировать, и узнала об этом только в 2002 г., но в связи с рождением ребенка ей было некогда заниматься оформлением документов. С 2008 г. она стала обращаться к З. с просьбой зарегистрировать сделку, но З. отказывалась.
Ответчик З. в судебное заседание не явилась, хотя о месте и времени рассмотрения дела была надлежаще извещена, от получения судебной повестки, согласно сообщению отделения связи, она отказалась.
Третье лицо (представитель управления Федеральной регистрационной службы по Вологодской области), надлежаще извещенное о месте и времени рассмотрения дела, в судебное заседание не явилось.
Суд, заслушав истца и изучив материалы дела, нашел исковое заявление К. подлежащим удовлетворению по следующим основаниям.
В судебном заседании из представленных документов было установлено, что между З., являвшейся собственником квартиры, и К. 14.03.2000 был заключен и нотариально удостоверен договор купли-продажи указанной квартиры. Сделка была исполнена сторонами. Правомерность заключения договора З. с 2000 г. и до момента рассмотрения дела в суде не оспаривалась, однако З. уклонялась от государственной регистрации сделки и перехода права собственности на квартиру, поэтому суд на основании п. 3 ст. 165, п. 3 ст. 551 и п. 2 ст. 558 ГК РФ счел необходимым вынести решение о государственной регистрации сделки и перехода права собственности на квартиру к покупателю по договору К.
На основании изложенного, руководствуясь ст. 194-198 ГПК РФ, суд решил произвести государственную регистрацию договора купли-продажи квартиры от 14.03.2000, заключенного между З. и К., и государственную регистрацию перехода К. права собственности на соответствующую квартиру (решение Череповецкого районного суда Вологодской области от 16.03.2009).
Ознакомившись с вышеприведенным примером, можно сделать вывод о простоте судебного разбирательства по делам о государственной регистрации сделок и перехода права собственности на недвижимое имущество. Тем не менее, существуют определенные процессуальные особенности обращения в суд по делам данной категории.
В первую очередь при обращении в суд необходимо определить, кто является надлежащим ответчиком по иску о регистрации сделки и перехода права собственности. Зачастую ответчиком указывают орган, осуществляющий государственную регистрацию сделок и перехода прав на недвижимое имущество, отказавший в регистрации сделки или не принявший документы на регистрацию, однако Росреестр не является надлежащим ответчиком по таким делам.
Ответчиком по делам данной категории выступает сторона договора, уклоняющаяся от регистрации сделки и перехода прав на недвижимое имущество.
Если невозможность регистрации сделки и перехода прав вызвана смертью стороны договора, то ответчиком (ответчиками) по делу будут наследники этой стороны. Иск о регистрации сделки в таком случае будет приостановлен судом на шесть месяцев с момента смерти наследодателя (этот период времени определен законодателем для изъявления всеми наследниками умершего желания принять наследство).
По искам о регистрации сделки и перехода прав на недвижимое имущество орган, осуществляющий регистрацию прав, необходимо привлекать в качестве третьего лица.
Сложнее всего бывает определить, кого следует привлекать в качестве ответчика, если уклоняющаяся от регистрации сторона ликвидирована, поскольку ни одним нормативным актом, в том числе и Законом о госрегистрации, не урегулирован порядок регистрации перехода права собственности и регистрации права на основании заявления одной стороны сделки в случае ликвидации второй ее стороны на момент подачи заявления о регистрации.
Исковое производство предусматривает состязательность процесса, т.е. наличие истца и ответчика, нарушившего права истца. Если юридическое лицо ликвидировано в ходе рассмотрения дела в суде, то дело подлежит прекращению. Если иск подан к уже ликвидированному юридическому лицу, суд обязан будет отказать в его рассмотрении.
Соответственно, рассмотрение вопроса о признании права собственности в данной ситуации в исковом производстве невозможно.
Правоведы предлагают различные варианты законодательного решения этой проблемы. Тем временем, суды в таких ситуациях признают надлежащим ответчиком орган, осуществляющий государственную регистрацию, хотя официально и признают, что с точки зрения процессуальной чистоты и правильности применения правовых норм обращение в суд с требованием обязать регистрирующий орган зарегистрировать право собственности недопустимо.
Выход суды нашли в возможности применения аналогии закона.
Статьями 165 и 551 ГК РФ установлено, что в случаях, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации сделки, требующей государственной регистрации, и перехода права собственности на недвижимость, суд по требованию другой стороны вправе вынести решение о государственной регистрации сделки и перехода права собственности.
Таким образом, в случае ликвидации второй стороны сделки на момент подачи заявления о государственной регистрации государственная регистрация сделки, требующей государственной регистрации, и перехода права собственности на недвижимость, также производится на основании решения суда.
В этой связи регистрационный орган является надлежащим ответчиком по делу, поскольку в соответствии со ст. 9 Закона о госрегистрации на Росреестр возложена обязанность по регистрации перехода прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
Зачастую исковые требования заявляются неграмотно, что может повлечь отрицательное решение суда. Несмотря на то, что гражданское и процессуальное законодательства устанавливают широкий диапазон средств защиты нарушенных или оспоренных прав, необходимо правильно выбрать определенную меру защиты, подлежащую применению в конкретном случае.
Самой распространенной ошибкой является заявление требования о признании права собственности на недвижимое имущество в случае уклонения другой стороны от регистрации сделки и перехода прав на недвижимое имущество.
Хотя случаи удовлетворения судами исков о признании права собственности по данным основаниям имеют место, рисковать, подавая подобные требования, нежелательно. Иск о признании права подлежит удовлетворению только в случае установления правовых оснований для обладания истцом спорной вещью на заявленном им праве.
В соответствии с п. 2 ст. 223 ГК РФ в случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации. Следовательно, до регистрации перехода права собственности покупатель не может считаться собственником данного имущества (им остается продавец).
Г. обратилась в суд с иском к ООО «Беломорлес» о признании права собственности на квартиру в г. Архангельске, обосновав свои требования тем, что по договору купли-продажи от 01.08.2003 приобрела у ответчика указанную квартиру, передав в оплату два простых векселя ООО «Беломорлес» на сумму 500 000 руб. По акту приема-передачи от 01.08.2003 квартира ей была передана. Однако государственная регистрация договора купли-продажи квартиры и перехода права собственности произведена не была, так как продавец утратил интерес к сделке, своевременно представителя для совершения регистрационных действий не направил, а в последующем деятельность ответчика была приостановлена.
Решением Октябрьского районного суда г. Архангельска от 09.02.2006 за Г. было признано право собственности на спорную квартиру.
В надзорной жалобе ООО «ИКБ “Стройсевзапбанк”» (кредитор продавца) попросило отменить решение суда ввиду существенного нарушения норм материального и процессуального права.
Обсудив доводы надзорной жалобы, проверив материалы дела, заслушав доклад судьи областного суда, объяснения представителя ООО «ИКБ “Стройсевзапбанк”», представителя Г., президиум нашел решение суда подлежащим отмене.
При рассмотрении данного дела судом было допущено существенное нарушение норм материального и процессуального права, выразившееся в следующем.
Г. обратилась в суд с иском о признании права собственности на квартиру. Правовым последствием удовлетворения такого иска стало то, что признанное в судебном порядке право собственности на недвижимость подлежит регистрации органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимое имущество, на основании судебного решения.
В соответствии с п. 1 ст. 2 Закона о госрегистрации государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним является юридическим актом признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с ГК РФ. Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке. Зарегистрированное на основании судебного решения право может быть оспорено только путем обжалования самого судебного акта о признании права собственности.
В связи с этим характер спорного правоотношения требует привлечения к участию в деле в качестве соответчиков всех лиц, чьи права и законные интересы могут быть затронуты решением суда, в порядке, предусмотренном абз. 2 ч. 3 ст. 40 ГПК РФ.
При разрешении ходатайства о привлечении к участию в деле ООО «ИКБ “Стройсевзапбанк”» эти требования гражданско-процессуального законодательства судом учтены не были.
Удовлетворяя иск, суд указал, что истица фактически владела и пользовалась спорной квартирой, несла бремя ее содержания, однако по не зависящим от нее обстоятельствам была лишена возможности зарегистрировать право собственности на квартиру. Руководствуясь ст. 8, 12 ГК РФ, суд пришел к выводу, что право собственности на квартиру за истицей может быть признано в судебном порядке и ее право собственности подлежит государственной регистрации на основании судебного решения. Между тем судом не было учтено следующее.
Согласно п. 2 ст. 558 ГК РФ договор купли-продажи квартиры подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.
В случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом (п. 2 ст. 223 ГК РФ). Статья 551 ГК РФ устанавливает, что переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.
Государственная регистрация перехода права собственности проводится на основании заявления обеих сторон, участвующих в договоре купли-продажи недвижимости, или уполномоченного ими на то лица при наличии у него нотариально удостоверенной доверенности, если иное не установлено федеральным законом (п. 1 ст. 16 Закона о госрегистрации).
В деле нет данных о государственной регистрации договора купли-продажи от 01.08.2003 и перехода права собственности на спорную квартиру к Г.
Исполнение договора продажи недвижимости сторонами до государственной регистрации перехода права собственности не является основанием для изменения их отношений с третьими лицами, в том числе и с кредиторами по неисполненному денежному обязательству, претендующими на обращение взыскания на спорный объект недвижимости (п. 2 ст. 551 ГК РФ).
Если же единственной причиной отсутствия государственной регистрации договора купли-продажи квартиры и перехода права собственности на нее является уклонение одной из сторон договора от совершения регистрационных действий, основанием для регистрации договора и перехода права собственности может быть только решение суда, вынесенное по требованию другой стороны по договору (п. 3 ст. 165, п. 3 ст. 551 ГК РФ, абз. 3 п. 1 ст. 16 Закона о госрегистрации).
Однако таких требований, а именно требований о вынесении решения о регистрации договора купли-продажи квартиры и перехода права собственности на нее, истицей по настоящему делу не заявлялось.
Статья 12 ГК РФ, которой руководствовался суд, содержит перечень способов защиты гражданских прав. Однако такой способ их защиты, как признание права, с учетом законодательно установленных особенностей перехода права собственности на недвижимость, к спорным правоотношениям не применим. Иные способы защиты гражданских прав установлены вышеприведенными правовыми нормами (постановление президиума Архангельского областного суда от 10.05.2006 по делу № 44г-61).
Итак, правильным будет требование произвести государственную регистрацию договора и государственную регистрацию перехода права собственности на недвижимое имущество.
По спорам о регистрации прав на недвижимое имущество недопустимо предъявление требования об обязании стороны сделки осуществить государственную регистрацию. Часть 3 ст. 551 ГК РФ не предполагает обязания стороны по сделке совершить определенные действия. Напротив, данное положение позволяет добросовестной стороне в одностороннем порядке произвести государственную регистрацию перехода права собственности на основании судебного акта.
Решение об обязании ответчика зарегистрировать сделку судебным приставам будет исполнить нелегко, если такое решение вообще исполнимо.
Обратим внимание на еще одну часто встречающуюся ошибку в исковых требованиях.
Из текста ст. 551 ГК РФ следует, что суд принимает решение о регистрации перехода права собственности на недвижимость. Речь идет о регистрации именно перехода права собственности, поэтому требовать регистрации самого права неверно.
В силу ст. 56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений.
По спорам о регистрации сделки и перехода прав на недвижимое имущество истцу необходимо представить доказательства, свидетельствующие об уклонении ответчика от совершения необходимых для осуществления регистрирующим органом действий по государственной регистрации.
Лучше, если эти доказательства будут письменными, поэтому до обращения в суд следует обратиться к другой стороне договора с письмом, содержащим предложение в определенное время явиться по адресу нахождения органа государственной регистрации сделок с документами, необходимыми для осуществления государственной регистрации сделки. Письмо следует отправлять с уведомлением о вручении. Если недобросовестная сторона не является в почтовое отделение за письмом, ему следует направить телеграмму с уведомлением. В уведомлении на телеграмму почтальон укажет причину неполучения адресатом телеграммы.
Если невозможность регистрации сделки и перехода прав на недвижимое имущество возникла вследствие смерти другой стороны, то указанный досудебный порядок соблюдать не нужно. Сам факт смерти по аналогии закона рассматривается как доказательство уклонения стороны от регистрации сделки и перехода права.
Если приобретатель по сделке не может ее зарегистрировать ввиду ликвидации продавца, следует представить доказательства обращения в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимое имущество. Вряд ли истцу удастся сдать документы на регистрацию и получить отказ. В этом случае суд ограничивается пояснениями истца, а регистрирующий орган не будет отрицать то обстоятельство, что без второй стороны сделки документы на регистрацию не принимаются.
Рассматривая дела об уклонении от регистрации сделки и перехода прав собственности, необходимо осветить вопрос о сроках обращения сторон по поводу регистрации сделки в орган, осуществляющий государственную регистрацию, или в суд.
Как практикующему адвокату, автору приходилось часто сталкиваться с договорами об отчуждении недвижимости, большинство из которых содержало условие о сроке, в течение которого стороны должны осуществить государственную регистрацию сделки и переход прав на недвижимое имущество.
Этот срок не является пресекательным для обращения в орган, осуществляющий регистрацию прав на недвижимое имущество. Кроме того, истцу не обязательно ждать истечения договорного срока для обращения в суд с требованием о регистрации сделки, если другая сторона явно уклоняется от регистрации договора.
Закон о госрегистрации не содержит ограничений по срокам обращения в регистрирующий орган по вопросу регистрации сделки, из чего следует, что обе стороны могут осуществить регистрацию сделки спустя неопределенный срок после ее подписания и исполнения сторонами.
В отношении обращений в суд с требованием о регистрации сделки действует общий трехлетний срок исковой давности, предусмотренный законом.
В мае 1996 г. Г. обратилась в суд с иском к АОЗТ «ФК “Русская недвижимость”», управлению юстиции администрации Тюменской области и Ф. о признании права собственности на квартиру, регистрации договора купли-продажи этой квартиры, признании торгов, на которых квартира была продана Ф., недействительными.
Истица ссылалась на то, что 21.04.1995 она заключила с АОЗТ «ФК “Русская недвижимость”» договор купли-продажи трехкомнатной квартиры и нотариально удостоверила его. 19.05.1995 Г. полностью оплатила ее стоимость.
По условиям договора после уплаты стоимости квартиры продавец обязан был передать текст договора, но этого не сделал, в связи с чем Г. не смогла своевременно зарегистрировать сделку.
19.07.1995 судебными исполнителями на квартиру был наложен арест в связи с долгами АОЗТ «ФК “Русская недвижимость”». 07.02.1996 были проведены публичные торги, на которых квартира вопреки воле участников договора купли-продажи была продана Ф.
Ф. обратился с встречным иском к Г. и АОЗТ «ФК “Русская недвижимость”» о признании договора купли-продажи квартиры недействительным и выселении. По его мнению, сделка, совершенная между ответчиками, являлась недействительной, так как не была зарегистрирована в установленном законом порядке. Ф. же, в свою очередь, является надлежащим собственником квартиры, в которой незаконно проживает Г.
Решением Калининградского районного суда г. Тюмени, оставленным без изменения судебной коллегией по гражданским делам Тюменского областного суда, торги, проведенные 07.02.1996, были признаны недействительными. Их стороны должны были быть приведены в первоначальное положение; на Бюро технической инвентаризации и регистрации г. Тюмени была возложена обязанность зарегистрировать за Г. право собственности на квартиру; в исках Г. о признании права собственности на квартиру и Ф. о признании договора купли-продажи недействительным и выселении было отказано.
Президиум Тюменского областного суда судебные решения отменил и дело направил на новое рассмотрение.
Заместитель Председателя Верховного Суда РФ в протесте поставил вопрос об отмене постановления президиума с оставлением в силе решения и кассационного определения.
Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда РФ 06.02.1998 протест удовлетворила, указав следующее.
Удовлетворяя иск Г. о возложении на БТИ обязанности зарегистрировать договор купли-продажи квартиры и о признании проведенных торгов недействительными и отказывая во встречном иске Ф., суд первой инстанции правильно исходил из того, что АОЗТ «ФК “Русская недвижимость”» как собственник имущества было вправе передать по договору право собственности на квартиру другому лицу, а Г., полностью исполнившая свои обязательства по договору, была вправе требовать регистрации сделки; арест имущества и торги были проведены с нарушением установленных правил и вопреки воле участников договора, нарушали их права и законные интересы (ст. 131, 164, 165, 235, 302, 433, 434, 447–449 ГК РФ).
Отменяя решение и кассационное определение полностью, президиум сослался на факт отсутствия регистрации договора купли-продажи квартиры от 21.04.1995, на неправильное применение судом ст. 164–167 ГК РФ, согласно которым незарегистрированная сделка с недвижимым имуществом является ничтожной независимо от признания ее судом таковой (суд был обязан применить последствия ее недействительности по собственной инициативе). Однако такое толкование приведенных норм права применительно к спорным отношениям представляется неправильным.
Как было установлено судом первой инстанции при разрешении спора (этот вывод соответствовал фактическим обстоятельствам дела, которым дана надлежащая оценка), регистрация договора не была осуществлена вопреки воле Г., поскольку на момент ее обращения в БТИ на имущество (уже после нотариального оформления сделки) судебными исполнителями был наложен арест, в связи с чем она и вынуждена была обратиться в суд.
Также нельзя было согласиться с доводами президиума о несвоевременном обращении истицы с заявлением о регистрации, так как закон не устанавливает каких-либо сроков для совершения подобных действий, за исключением общего срока исковой давности для защиты права по иску лица, право которого нарушено (ст. 195, 196 ГК РФ).
Более того, районный суд со ссылкой на соответствующие доказательства сделал в решении вывод об уважительности причин, по которым Г. не смогла сразу же после оплаты стоимости квартиры обратиться с заявлением о регистрации сделки. Отвергая этот вывод, президиум без указания на нарушение районным судом требований каких-либо норм права дал свою оценку доказательствам, предрешив вопрос о преимуществе одних доказательств перед другими.
Суд надзорной инстанции также не учел требований ч. 3 ст. 165 ГК РФ, согласно которой при уклонении от государственной регистрации одной из сторон сделки, совершенной в надлежащей форме, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о регистрации сделки. Тем более это возможно, когда сделка не регистрируется в связи с действиями третьих лиц.
Противоречит требованиям ст. 302 ГК РФ и фактическим обстоятельствам дела вывод президиума о том, что у Ф. как у добросовестного приобретателя квартира истребована быть не могла. На момент проведения торгов до регистрации договора от 21.04.1995 юридическим собственником квартиры являлось АОЗТ «ФК “Русская недвижимость”» и сделка по отчуждению уже проданной ранее Г. квартиры была совершена помимо воли собственника. Кроме того, квартира никогда не передавалась Ф., а находилась во владении Г. после исполнения ею условий договора купли-продажи.
При таких обстоятельствах постановление президиума являлось незаконным и подлежало отмене с оставлением в силе решений суда первой и кассационной инстанций (определениеСудебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда РФ от 06.02.1998).
Исследуя вопрос о сроках обращения в орган, осуществляющий государственную регистрацию сделок, и о применении исковой давности к требованиям о регистрации сделки и перехода прав на недвижимое имущество, мы специально привели данный пример из определения Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда РФ, так как в нем рассмотрена ситуация, когда на момент обращения истца в суд по вопросу регистрации сделки недвижимость уже не принадлежит продавцу.
Верховный Суд РФ придерживается позиции, что сделка по повторному отчуждению недвижимости недействительна. Следует отметить, что в ситуациях, когда продавец-мошенник подписывал несколько договоров купли-продажи недвижимости, суды признают права собственности на недвижимое имущество за покупателем, договор купли-продажи с которым датирован наиболее ранним числом. Однако законодательно эта позиция ничем не подкреплена.
Весьма интересна и законодательно обоснована позиция Архангельского областного суда по данному вопросу.
При проверке законности решения суда по спору о действительности договора купли-продажи жилого дома судебная коллегия оставила без внимания тот факт, что договор купли-продажи недвижимости считается заключенным с момента его государственной регистрации.
Судебная коллегия также не учла, что при признании договора недействительным в соответствии со ст. 167 ГК РФ должны быть применены последствия его недействительности.
П. обратился в суд с иском к М. о признании действительным заключенного им договора купли-продажи жилого дома и признании за ним права собственности на данный объект недвижимости, обосновывая свои требования тем, что 28.08.2002 он заключил договор купли-продажи жилого дома. Данный договор от имени продавца и собственника дома М. был заключен Т., действующим по нотариально заверенной доверенности, выданной М.
За приобретенный объект недвижимости П. уплатил 2000 долл. США, что в рублевом эквиваленте составило 60 000 руб. Ему были переданы ключи от дома, составлен акт приема-передачи имущества, П. въехал в спорный дом. В то же время ни сделка, ни переход права собственности не были зарегистрированы, так как М. 02.09.2002 года отменила доверенность, выданную ею на имя Т., известив об этом соответствующих лиц. В последующем П. стало известно, что в октябре 2002 г. М. продала спорный дом Л.
П. просил признать действительным заключенный им договор купли-продажи дома, признать за ним право собственности на жилой дом и земельный участок, отменить заключенный между М. и Л. договор и свидетельство о государственной регистрации права собственности на указанный дом за Л.
Решением районного суда, оставленным без изменения кассационным определением судебной коллегии, иск П. был удовлетворен.
За П. было признано право собственности на спорный жилой дом и земельный участок у данного дома. Суд также обязал соответствующий орган провести государственную регистрацию перехода права собственности на спорный жилой дом от М. к П.
Договор купли-продажи спорного жилого дома с земельным участком у дома, заключенный между М. и Л. и удостоверенный нотариусом, был признан недействительным. Была признана недействительной и государственная регистрация права собственности за Л. на спорный жилой дом.
Суд надзорной инстанции признал неправильным применение норм материального права и отменил состоявшиеся по делу судебные постановления, направив дело на новое рассмотрение в суд первой инстанции.
Разрешая заявленные П. требования, суды первой и кассационной инстанций правильно исходили из того, что договор купли-продажи жилого дома между П. и М., от имени которой в договоре выступал Т., имел установленную законом письменную форму, что по всем существенным условиям договора между сторонами было достигнуто соглашение, что был оформлен акт приема-передачи жилого дома.
В то же время судебные инстанции не учли следующего.
В соответствии со ст. 164, 131 ГК РФ сделки с землей и другим недвижимым имуществом подлежат государственной регистрации.
Согласно п. 3 ст. 165 ГК РФ несоблюдение требования о государственной регистрации сделки влечет ее недействительность, и такая сделка является нич-
тожной. Вместе с тем при уклонении одной из сторон от регистрации сделки другая сторона вправе в судебном порядке требовать вынесения решения о ее регистрации, равно как и требовать в соответствии с п. 3 ст. 551 ГК РФ регистрации перехода права собственности на недвижимость.
Судом было установлено, что договор купли-продажи жилого дома был оформлен П. и Т. 28.08.2002.
Обращение П. в суд за защитой нарушенного права последовало 29.10.2003.
Между тем на момент обращения в суд ответчик по делу М. уже не являлась в силу закона собственником спорного дома, и данные обстоятельства судом не были приняты во внимание с позиций материального права.
В соответствии с п. 2 ст. 433 и п. 2 ст. 558 ГК РФ договор купли-продажи жилого дома считается заключенным с момента его государственной регистрации. Незарегистрированный договор продажи жилого помещения считается незаключенным, а при наличии факта регистрации договор вступает в силу с момента ее осуществления.
Из материалов дела следовало, что 09.10.2002 М. заключила с Л. нотариально удостоверенный договор купли-продажи спорного жилого дома и данная сделка была зарегистрирована в установленном законом порядке, как был зарегистрирован и переход права собственности на данный объект недвижимости к покупателю - Л.
Более того, признавая недействительным договор купли-продажи жилого дома, заключенный между М. и Л., суд первой инстанции не учел, что в соответствии с п. 2 ст. 167 ГК РФ при недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке (применяется двусторонняя реституция, которую суд не применил).
Помимо этого, из представленного суду надзорной инстанции нотариально заверенного заявления истца П. усматривается, что в рассмотренном споре он не имел своего интереса, дом ему не был нужен, а деньги за дом были ему возвращены Т. полностью со ссылкой на то, что собственник дома М. решила сама распорядиться домом и продать его по своему усмотрению (постановление президиума Архангельского областного суда по делу № 44-Г-231).
При такой шаткой позиции судов представляется правильным не затягивать обращение в суд в случае уклонения другой стороны от регистрации договора и перехода прав на недвижимое имущество.
Новая редакция Ст. 551 ГК РФ
1. Переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.
2. Исполнение договора продажи недвижимости сторонами до государственной регистрации перехода права собственности не является основанием для изменения их отношений с третьими лицами.
3. В случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны, а в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации об исполнительном производстве, также по требованию судебного пристава-исполнителя вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности. Сторона, необоснованно уклоняющаяся от государственной регистрации перехода права собственности, должна возместить другой стороне убытки, вызванные задержкой регистрации.
Комментарий к Ст. 551 ГК РФ
1. Необходимо обратить внимание на то, что сам договор продажи недвижимости государственной регистрации не подлежит. Исключение установлено для договора купли-продажи жилых помещений (ст. 558 ГК РФ).
Судебная практика.
Гражданским кодексом не предусмотрено государственной регистрации договора купли-продажи здания. Включение сторонами в договор, не подлежащий государственной регистрации, условия о том, что он подлежит государственной регистрации и вступает в силу с момента государственной регистрации, противоречит нормам ГК. Такое условие является ничтожным в силу требований статей 168 и 180 ГК. Поэтому учреждение юстиции правомерно отказало в государственной регистрации договора купли-продажи здания (приложение к информационному письму Президиума ВАС РФ от 16.02.2001 N 59).
2. Договор продажи недвижимости (за исключением продажи жилых помещений) вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения, каковым признается момент подписания договора продавцом и покупателем, а не с момента регистрации перехода права собственности к покупателю.
Роль же государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость к покупателю заключается в том, что только после такой регистрации покупатель становится собственником недвижимого имущества в глазах третьих лиц. Это относится и к тем случаям, когда стороны, - продавец и покупатель - исполнили свои обязанности по договору задолго до государственной регистрации.
В.В.Витрянский
3. Положение п. 2 комментируемой статьи свидетельствует о том, что фактическая невозможность для продавца распорядиться переданным покупателю объектом недвижимости не может служить препятствием для обращения взыскания на указанное недвижимое имущество по требованиям кредиторов продавца. И напротив, до момента регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество кредиторы покупателя не вправе претендовать на удовлетворение их требований за счет этого имущества.
Другой комментарий к Ст. 551 Гражданского кодекса Российской Федерации
1. В п. 1 комментируемой статьи говорится о государственной регистрации перехода прав, которая всегда происходит при совершении сделки купли-продажи недвижимости (для отдельных разновидностей купли-продажи недвижимого имущества необходима и государственная регистрация самой сделки, например, купля-продажа жилых помещений (см. комментарий к п. 2 ст. 558)).
Переход права собственности на недвижимое имущество имеет определенную специфику. Согласно ст. 223 (п. 2) в случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом. Таким образом, при отчуждении недвижимого имущества путем купли-продажи государственная регистрация перехода прав определяет момент, с которого у приобретателя возникает право собственности. Другими словами, именно с этого момента новый собственник может осуществлять правомочия владения, пользования, распоряжения недвижимым имуществом.
По общему правилу обязательство продавца передать недвижимое имущество покупателю считается исполненным после вручения имущества покупателю и подписания соответствующего документа о передаче. В связи с этим возникает временной разрыв между переходом права собственности к покупателю (момент определяется моментом регистрации) и фактической передачей имущества, которая может быть осуществлена (как правило, так и происходит) уже после государственной регистрации перехода права собственности. При этом следует учитывать положения п. 1 ст. 459 ГК (см. комментарий), предусмотревшего переход риска случайной гибели или случайного повреждения товара на покупателя с момента, когда в соответствии с законом или договором продавец считается исполнившим обязанность по передаче товара покупателю, т.е. в данном случае с момента передачи недвижимости покупателю и подписания документа о передаче. Таким образом, возможна ситуация, когда риск случайной гибели или повреждения недвижимого имущества будет нести не собственник (у которого уже возникло право собственности в силу государственной регистрации перехода права собственности), а отчуждатель, который утратил право собственности на недвижимость, но не передал ее новому приобретателю.
2. Исполнение договора отчуждения недвижимого имущества, в том числе отчуждателем и принятие недвижимости приобретателем, могут осуществляться как до государственной регистрации перехода прав, так и после.
Требование государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество само по себе не лишает стороны конкретной сделки права оговорить такой переход выполнением определенных условий (например, передачей объекта недвижимости от продавца к покупателю, зафиксированной в акте приема-передачи, или условиями о предварительной оплате имущества, подлежащего передаче). Если эти условия не были выполнены, то отказ продавца от регистрации должен считаться правомерным.
Одно ООО продало другому ООО объект недвижимости и земельный участок под ним. Был составлен акт приема-передачи в произвольной форме. Документы сданы в Росреестр для регистрации сделки. В дальнейшем продавец отозвал документы из Росреестра и отказался от совершения сделки. Не смотря на подписание акта приема-передачи, имущество фактически Покупателю не передали (не переданы ключи от здания, документы на недвижимость, заблокирован какой-либо доступ и т.д.). Покупатель обратился в суд с иском о понуждении к гос регистрации сделки. Необходима судебная практика по данному вопросу.
Ответ
См. практику - Постановление АС ВВО от 11.08.2015 № А79-5442/2013, Постановление АС ВВО от 24.06.2015 № А39-2502/2014, Постановление АС ЗСО от 15.09.2016 № А81-5229/2015, Постановление ФАС ДВО от 13.03.2014 № А73-6339/2013.
«Стороны договора купли-продажи недвижимости обязаны обратиться в Росреестр, чтобы зарегистрировать переход права собственности (п. 1 ст. 551 ГК РФ). Если продавец уклоняется от регистрации, то покупатель вправе подать:
- иск о государственной регистрации перехода права, если продавец передал объект;
- иск о передаче недвижимости и государственной регистрации перехода права, если продавец не передал объект.
Перед тем как обращаться в суд, покупатель должен:
- собрать ;
- убедиться, что сможет .
Кроме нематериальных требований, покупатель вправе:
- потребовать , и
- предъявить , которые стороны оговорили в договоре, например штраф за каждый день просрочки.
Кроме того, есть случаи, когда у покупателя нет возможности зарегистрировать переход права из-за продавца. И при этом продавец сознательно не уклоняется от регистрации. См. отдельную рекомендацию .
Что сделать покупателю перед тем, как обращаться в суд
Перед тем как направлять в суд требование о регистрации перехода права собственности на недвижимость, покупатель должен совершить два действия.
Действие 1. Собрать доказательства, что продавец уклоняется от регистрации
Покупателю нужно убедиться, что он сможет доказать уклонение продавца от регистрации. Например, доказательством будет переписка с продавцом, из которой можно сделать вывод, что продавец затягивает или отказывает в предоставлении необходимых документов.
Пример из практики: суд признал, что продавец уклоняется от регистрации, поскольку в ответ на требование подать документы в Росреестр он заявил, что общее собрание участников не одобрило сделку
Покупатель перечислил полную оплату на расчетный счет продавца и принял по акту участок и склад на нем.
Продавец уклонялся от регистрации, и покупатель направил письмо с просьбой в течение пяти дней письменно сообщить о сроке подачи в Росреестр совместного заявления о регистрации перехода права собственности.
В ответ продавец предложил расторгнуть договор, поскольку сделку не одобрило общее собрание участников продавца.
Суд удовлетворил требование покупателя о государственной регистрации перехода права собственности на участок и склад. Он установил, что указанные обстоятельства говорят об уклонении продавца (постановление Арбитражного суда Волго-Вятского округа от 11 августа 2015 г. № Ф01-2541/2015 по делу № А79-5442/2013).
Только факт того, что продавец не представил на регистрацию документов, не доказывает уклонение от регистрации.
Пример из практики: покупатель участка имел возможность, но не запросил у продавца его экземпляр договора, прежде чем обращаться в Росреестр за регистрацией перехода права собственности
Покупатель участка обратился в Росреестр за регистрацией перехода права собственности на земельный участок. Росреестр сначала приостановил, а позже прекратил регистрацию, поскольку покупатель не представил второй экземпляр договора купли-продажи.
Покупатель решил, что продавец уклоняется от регистрации. Он обратился в суд с требованием обязать Росреестр провести регистрацию перехода права собственности.
Суд отказал, поскольку «документов, подтверждающих обращение истца к ответчику с запросом о представлении второго экземпляра договора для осуществления процедуры регистрации... судам представлено не было... покупатель земельного участка имел возможность обратиться... с запросом о предоставлении второго экземпляра договора до подачи документов» (постановление Арбитражного суда Московского округа от 4 июля 2016 г. № Ф05-8335/2016 по делу № А40-62456/2015).
Действие 2. Убедиться, что между ним и продавцом сложились обязательственные правоотношения
Доказательством правоотношений будет, например, подписанный договор купли-продажи, в котором стороны согласовали все существенные условия договора.
Обоснование
Договор считается заключенным, когда стороны достигли соглашения по всем существенным условиям (п. 1 ст. 432 ГК РФ). Если стороны не согласовали существенные условия, то договор считается незаключенным и, следовательно, покупатель не вправе требовать перехода права собственности.
Так, суд отказал покупателю, поскольку пришел к выводу «о незаключенности договора в связи с отсутствием согласованного сторонами существенного условия договора о цене продажи данного объекта недвижимости» (постановление Арбитражного суда Северо-Западного округа от 14 декабря 2016 г. № Ф07-9874/2016 по делу № А56-2900/2016).
По другому делу суд отказал покупателю, поскольку стороны в договоре не согласовали условия о предмете договора (постановление Арбитражного суда Дальневосточного округа от 25 августа 2016 г. № Ф03-3648/2016 по делу № А73-6112/2015).
С каким иском обратиться в суд
Если одна из сторон уклоняется от регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о такой регистрации (п. 3 ст. 551 ГК РФ). В этом случае Росреестр регистрирует переход права по решению суда.
Есть два варианта исковых требований покупателя, когда продавец уклоняется от регистрации. Выбор между этими вариантами зависит от того, исполнил ли продавец обязательство по передаче имущества и, соответственно, принял ли покупатель объект (п. 61 постановления от 29 апреля 2010 г. Пленума Верховного суда РФ № 10, Пленума ВАС РФ № 22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав»; далее - постановление № 10/22).*
1. Продавец передал недвижимость - покупатель предъявляет иск о государственной регистрации перехода права.
Обоснование
«Иск покупателя о государственной регистрации перехода права подлежит удовлетворению при условии исполнения обязательства продавца по передаче имущества» (абз. 2 п. 61 постановления № 10/22).
Обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным только после того, как (абз. 2 п. 1 ст. 556 ГК РФ):
- продавец вручил имущество покупателю и
- стороны подписали документ о передаче.*
2. Продавец не передал недвижимость - покупатель предъявляет иск о передаче объекта и государственной регистрации перехода права.
Обоснование
«…если обязательство продавца передать недвижимость не исполнено, покупатель вправе в исковом заявлении соединить требования об исполнении продавцом обязанности по передаче... и о регистрации перехода права собственности» (абз. 3 п. 61 постановления № 10/22).
Продавец заключил несколько договоров купли-продажи в отношении одной недвижимости. Требование о регистрации перехода права собственности какого из покупателей удовлетворит суд
Ответ зависит от того, успел ли один из покупателей зарегистрировать право собственности.
1. Никто не зарегистрировал право собственности.
Если сразу несколько покупателей предъявили иски о регистрации, то суд удовлетворит иск того лица, во владение которого продавец передал имущество. Иные же покупатели вправе требовать возмещения убытков, которые вызваны неисполнением договора купли-продажи продавцом (абз. 6 п. 61 постановления № 10/22).
2. Один из покупателей успел зарегистрировать право собственности.
Если Росреестр уже зарегистрировал право собственности одного из покупателей, то другой покупатель вправе требовать от продавца только возмещения убытков, которые вызваны неисполнением договора купли-продажи (абз. 7 п. 61 постановления № 10/22).
Внимание! Даже если покупатель докажет, что продавец уклонялся от регистрации, суд откажет в иске, если покупатель пропустил срок исковой давности (три года)
Общий срок исковой давности, на который указывает статья 196 Гражданского кодекса РФ, распространяется на требование о государственной регистрации сделки или переходе права собственности.
Срок исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать (п. 1 ст. 200 ГК РФ):
- о нарушении своего права и
- о том, кто надлежащий ответчик по иску о защите этого права.
Например, со дня, когда продавец:
- отказался передать документы, которые необходимы для регистрации, или
- создал иные препятствия для такой регистрации.
Такое разъяснение содержит пункт 64 постановления № 10/22.
Пропуск исковой давности - самостоятельное основание для отказа в иске (абз. 2 п. 2 ст. 199 ГК РФ; п. 15 постановления Пленума Верховного суда РФ № 43 «О некоторых вопросах, связанных с применением норм Гражданского кодекса Российской Федерации об исковой давности»). Это означает, что суд вправе:
- не исследовать иные обстоятельства дела и
- отказать только из-за того, что покупатель пропустил срок исковой давности.
Внимание! Суд откажет покупателю, если он обратится с иском о признании права собственности
Иск о признании права собственности на недвижимость - ненадлежащий способ защиты, если продавец уклоняется от регистрации сделки .
Обоснование
«Если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о регистрации сделки (пункт 3 статьи 165 ГК РФ). Сторона сделки не имеет права на удовлетворение иска о признании права , основанного на этой сделке, так как соответствующая сделка до ее регистрации не считается заключенной либо действительной в случаях, установленных законом» (п. 63 постановления № 10/22).
Что покупатель вправе потребовать от продавца, который уклоняется от регистрации
Покупатель вправе потребовать от продавца возместить убытки, которые вызваны задержкой регистрации (п. 3 ст. 551 ГК РФ).
Кроме того, стороны могут сами определить в договоре:
- . Например, конкретизировать размер штрафных санкций за нарушение сроков представления документов для государственной регистрации,
- а также .
Пример: Образец пункта договора купли-продажи недвижимости, который устанавливает ответственность продавца за уклонение от регистрации перехода права собственности
«Если Продавец не представит необходимые документы для регистрации перехода права собственности, то выплачивает Покупателю двойную сумму задатка, оплаченного по Договору.
В случае нарушения сроков представления документов на государственную регистрацию перехода права собственности Продавец уплачивает Покупателю штраф в размере 0,5 процента от стоимости имущества по настоящему Договору за каждый день просрочки»».
