Законодательство признает самовольной постройкой строение, сооружение или другое недвижимое имущество, возведенное на земельном участке, не предназначенном для этих целей. Или жилой дом или иное строение, возведенное без получения на его постройку необходимых разрешений или согласований. Зачастую самовольные постройки осуществляются с нарушением строительных или градостроительных норм и правил.
Как правило для признания строение самовольной постройкой достаточно наличия одного из признаков. Однако узаконить самострой гораздо сложнее, чем его построить. Что нужно сделать, можно узнать из этой статьи.
Как узаконить самострой, возведенный на нецелевом участке
Общеизвестно, что земельные участки выделяются под определенные цели. Это связано с Генеральными планами городов, категориями земель в кадастровом плане и еще множеством причин. Именно поэтому узаконить самострой, возведенный на земле, для этого не предназначенной, достаточно сложно. А совсем недавно было попросту невозможно.
Однако высшие суды РФ - Высший суд РФ и Верховный арбитражный суд РФ приняли совместное Постановление от 29 апреля 2010 года "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав". В нем судьи пришли к выводу, что отсутствие у гражданина разрешения на строительство, не является основанием для отказа в исковых требованиях о признании его права собственности на самовольную постройку. Поэтому, если других способов легализовать самострой не получается, можно смело обращаться в суд, и там отстаивать свои права, ссылаясь на позицию ВС РФ и ВАС РФ. Правда нужно помнить, что и в суде могут отказать , если:
1. при возведении самостроя были нарушены строительные и градостроительные правила и нормы;
2. возведение самостроя нарушило права и законные интересы третьих лиц;
3. возведение самостроя создало угрозу жизни и здоровью граждан.
Все эти моменты выясняются в судебном процессе при необходимости с привлечением независимой экспертизы.
Как узаконить самострой, возведенный без разрешений и согласований
В случае, когда с земельным участком все в порядке, необходимо узаконить право собственности на сооружение. В этом случае можно воспользоваться так называемой "дачной амнистией". Ее действие должно было закончится в 2015 году, но ее продлили до 2018 года.
Воспользоваться правом упрощенной регистрации прав на самовольно возведенные постройки может практически каждый гражданин РФ. Фактически законодатели предоставили для граждан право на упрощенное оформление прав собственности на земельные участки, предоставленные для ведения дачного хозяйства, подсобного хозяйства или для индивидуального строительства до момента вступления в силу Земельного кодекса РФ, а именно до 30 октября 2001 года.
Под "дачную амнистию" попадает довольно большое количество земельных участков и строений. Так, с ее применением можно узаконить самострой возведенный на участках, в документах на которые не указано право, на котором они предоставлены, или вид такого права определить просто невозможно. Кроме того, в упрощенном порядке можно узаконить дома, построенные на землях, предоставленных для ведения дачного или подсобного хозяйства, садоводства, в виде гаражей, сараев или бань. То есть объектов недвижимости, на возведение которых не нужно получать разрешение на строительство.
По сути это означает, что "дачной амнистией" могут воспользоваться граждане, которые фактически владея недвижимостью, не владеют ей юридически. По сути такое положение вещей не мешает использовать недвижимость по назначению. Однако это делает человека незащищенным в юридическом поле. Не являясь хозяином своего дома или дачи в глазах закона он оказывается беззащитным перед ним. Кроме того, для продажи или раздела такого имущества все равно необходимо узаконить право собственности на него официально.
Регистрация земли
Начинать узаконивать самострой необходимо с регистрации прав на земельный участок. Для этого гражданину необходимо предоставить в территориальное управление Росреестра все документы, которые подтверждают право собственности или право использования данной земли. В идеале это должен быть договор купли-продажи на землю или постановление местного органа исполнительной власти о выделении участка. Однако по "дачной амнистии" можно оформить ранее возникшее право собственности на землю предъявлением других документов. Например, это может быть справка из местной администрации или выписка из хозяйственной книги. За регистрацию права собственности на землю необходимо оплатить госпошлину в размере 200 рублей.
Регистрация права собственности на недвижимость
После того как оформлен земельный участок, необходимо заняться строениями, которые на нем находятся. Самострой, возведенный без разрешений и согласований, а также дом был куплен, подарен или получен в наследство, а впоследствии достроен или перестроен необходимо перевести в правовое поле. Делается это так:
Если самострой это жилой дом - объект ИЖС, находящийся на земельном участке, предназначенном для ИЖС или ведения личного подсобного хозяйства, то гражданину нужно подать заявление о регистрации права собственности в территориальный орган Росреестра по месту нахождения недвижимости. К нему необходимо приложить ряд документов:
Квитанция об оплате госпошлины в размере 200 рублей;
Копия паспорта заявителя;
Доверенность на представителя (если он есть);
Кадастровый паспорт на объект строительства (его нужно заказать);
Правоустанавливающий документ на землю (если сведения о земельном участке уже есть в ЕГРП, то этот документ предоставлять не нужно);
До окончания "дачной амнистии", т.е. до 01.03.2018 года для оформления в собственность жилого дома не нужно представлять разрешение на строительство и на ввод дома в эксплуатацию.
Все эти документы могут быть представлены заявителем лично или его представителем в территориальное отделение Росреестра. Так же можно направить пакет документов по почте. В этом случае подпись заявителя должна быть обязательно удостоверена нотариусом.
Если нужно узаконить самострой, которым является дачный или садовый дом, или иные строения на дачном участке, то их узаконить гораздо проще. Ведь для строительства на таких участках разрешения не требуется. Поэтому нужен только документ на земельный участок и заявленная декларация на постройку.
К сожалению, если свое право на землю доказать не удалось , это можно сделать только в судебном порядке. Сбор документов для суда занимает довольно продолжительное время. А так как срок действия документов ограничен, то собирать их одновременно не представляется возможным. Ведь каждый последующий документ выдается только на основании предыдущего. Примерный перечень документов для суда выглядит так :
1. Документ, подтверждающий законность выделения земли, на которой стоит самострой;
2. Договор дарения, купли-продажи, свидетельство о праве на наследство на все, что относится к предмету спора;
3. Выписки из лицевого счета по оплате коммунальных услуг и домовой книги;
4. Справка из СЭС;
5. Заключение лицензированной технической организации о соответствии самостроя строительным нормам;
6. Акт на установление границ земельного участка.
Именно от полноты всех собранных документов в первую очередь зависит, как долго будет продолжаться необходимая подготовка и сама регистрация прав собственности на самострой. Поэтому прежде чем подавать в суд исковое заявление , необходимо тщательно проверить все требуемые документы. Иск надо подавать в суд того района, где расположен самострой. Истцом в процессе будет выступать фактический собственник объекта недвижимости и земли, а ответчиком станет местная администрация.
Еще статьи по теме:
Как получить землю под строительство дома
Как получить разрешение на строительство дома
Друзья! Если статья оказалась полезной, ПОЖАЛУЙСТА, поделитесь ею с друзьями в любой социальной сети, ведь чем больше людей будет знать о своих правах (и доказывать их), тем ответственнее станут службы.
Идея сайта возникла на основе многочисленных жалоб в сфере коммунальных услуг и отсутствия нужной информации в одном источнике! Это единственный в своем роде жилищный сайт, объединяющий действительно важные и актуальные материалы.
Прочитано 168957 раз
Форма для бесплатной юридической консультации (телефон указывайте обязательно)
0 #12 юрист Артем Новиков 13.08.2016 16:30
Цитирую Лана:
В суд идти очень долго. Я продлю приостановку а потом? Подскажите?
Добрый день Лана! Если Вы не внимательно читали данную статью, могу напомнить - постановлением от 29 апреля 2010 года "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", которое принято судами РФ(верховным и арбитражным), четко прописано, что отсутствие разрешения не может послужить поводом для отказа. Это как раз ваш случай. К сожалению, тут нужно идти в суд и готовить всю документацию. По другому Вы не оспорите свое право.
0 #13 юрист Артем Новиков 13.08.2016 20:07
Цитирую Василий:
подскажите как оформить гараж в сообственность находящийся частично за красной линией домой улицы
Добрый день Василий! Можете уточнить, какой именно гараж вы имеете ввиду? На своем собственном жилом участке или гаражного кооператива? Если гараж находиться на вашем жилом участке, он не мешает третьим лица, не создает опасных условий для граждан, тогда можете смело его оформлять, естественно через выкуп дополнительного участка земли, на который был расширен Ваш гараж. Для гаражных кооперативов действует тот же принцип, сначала Вы оформляете права собственности на землю, а потом и на гараж.
1 #14 юрист Ян Дягилев 14.08.2016 15:58
Цитирую лариса:
Доброго времени суток, Лариса.
Правоустанавливающими документами на объект недвижимости может быть договор, свидетельство о праве на наследство или о праве собственности, но никак не домовая книга или справка БТИ. Насколько я понимаю из Вашего вопроса, документов на сарай нет ни у Вас, ни у соседки. В этой ситуации говорить о его принадлежности кому бы то ни было неверно. Это, в свою очередь, означает, что на данный момент Вы можете безнаказанно его снести. С другой стороны, ничего не мешает Вам продать часть своего земельного участка вокруг этого сарая, если он Вам действительно не нужен.
1 #16 БобрДобр 11.09.2016 22:49
Цитирую лариса:
Мы не можем снести сарай на участке в собственности т.к наследница соседнего дома вступившая в 2015 году претендует на сарай. Это строение было распложено на свободной земле и когда мы брали эту землю нам родителии сарай отдали в 2005 году. Как снести Когда наследница оформила землю 1500 кв.м. сарай получился на меже. Мы решили снести старый сарай и отступив по САНПиун отступить от межи. Но наследница просит вырезать с нашего участка вокруг сарая землю и оформить на нее. Не знаем, как поступить. Предлагали наследнице доказывать в суде свое право на сарай, она ссылается на домовую книгу и план БТИ. Признает суд эти документы правоустанавливающие на сарай.
Да просто спалите сарай нафиг как-нибудь тихой ночкой и все дела. Нет сарая - нет проблемы и пусть подавится своими домыслами и хотелками.
0 #21 Юрист Анатолий Цукан 30.09.2016 04:18
Цитирую Милана:
Добрый вечер. Помоги в решении вопроса. Мой дедушка ВВОВ примерно в 1975 Г пострел сарай для скота на земле которая находится на соседней улицы. В тетрода давали участки многие директора организаций, в своё время это все не узаконили. Соседка рядом с которой находится сарай написала жалобу о том что сарай не оформлен и земля тоже Городская архитектура требует сноски сарая, писали жалобы Путину прокурору с к. Все пиредовали жалобы в нашу администрацию. Хотели оформить но не получилось т к в сельсовететнет ни каких записей что Земля и сарай были в нашем пользовании. Последнее письмо о сноске сарая мы получили в июне этого года, пока тишена. Соседка которая писала жалобы сегодня залезла на ту землю снесли наш забор, и прокладывали там какие то трубы. Скажите если я напишу жалобу в администрацию города о том сто она самовольно сломала забор проложили трубы под воду, как я понимаю что ни кто не имеет права без решения суда что то там делать. О суде и речи не идёт ни от неё ни от архитектуры. Но как я понимаю что без решения суда их действия не законны? И будет ли толк от моей жалобы в администрацию. Все записала на видио что бы в случае чего были доказательства. И есть ли смысл подавать на суд, может ли суд дать разрешение на оформление участка с постройкой. Заранее спасибо за ответ.
Прежде всего, вам следует попытаться отыскать свидетелей, чем больше, тем лучше, которые смогут подтвердить, что вы владеете этой землей уже очень много лет, во всяком случае, нужно, чтобы больше 15 лет - в этом случае вы сможете подтвердить право на землю, но только в суде. Уже после этого вам следует через Архнадзор оформлять документацию на строение, которое вы возвели. К сожалению, жалобы в Администрацию мало чем могут вам помочь - спорные ситуации решает на В.В. Путин, и не Администрация, а судебные органы, иначе никак.
1 #23 Администратор 30.09.2016 18:32
Цитирую Милана:
Зачем создавать сайт, если вы все равно не отвечаете на вопросы????!
Милана, вы что не видите, что ваша претензия написана сразу за ответом юриста на ваш же вопрос...
Не обижайтесь, но вам следует знать, что в интернете правила такие: никто Вам ничего не должен.
Сайт наполнен статьями, которые дают информацию, дает базовые знания (причем этот сайт уникальный в своем роде, поэтому не стоит бросаться такими фразами) а вопросы у нас рассматриваются, но не так быстро как Вы хотите, и не потому что создан сайт такой, как вы пишите, а чтобы людям помочь, чисто по человечески. И уж извините, что мне женщине, сидячей в отпуске по уходу за ребенком не хватает личных средств, чтобы оплатить юристам все ответы на вопросы читателей
0 #24 Юрист Дмитрий Смолин 01.10.2016 13:31
Цитирую Анатолий:
Добрый день Всем!
Подскажите! Я построел дом в коттеджном участке. Стройка начиналась с 2014 года по июль 2016! перед стройкой разрешение в архитектурном комитете я не брал. Сейчас возникла проблема по оформлению дома, так как БТИ не даёт тех.паспорт! Как решить эту проблему? Если нужно идти в суд, то на какие НПА нужно указать! Спасибо
Добрый день, Анатолий.
Если ваш дом построен без нарушений строительных норм, на своем участке и не представляет угрозы жизни окружающим, то вы смело можете подавать документы на его амнистию, но это нужно сделать до 2018 года.
Сперва вам необходимо будет произвести регистрацию земли. Для этого действа нужно предоставить документы на право владением землей и оплатить госпошлину, где построен дом. Далее все незаконные постройки на этом участке нужно перевести в правовое поле. Для этого подаете в местный орган Росреестра, где находится строение, заявление о его регистрации. К нему прилагаете квитанцию об оплате госпошлины, копию своего паспорта, документ на землю и кадастровый паспорт на дом.
Все эти документы лично или через помощника передаете в территориальный реестр. Можно почтой, но для этого нужна подпись нотариуса.
1 #27 Юрист Алексей Ким 02.10.2016 19:16
Цитирую Евгений:
Здравствуйте. Приобрел землю. Относится к населенным пунктам. ЛПХ. На участке прошлый владелец построил дом. Никак его не регистрировал и разрешение не получал. Когда я обратился в БТИ, мне сказали, что требуется разрешение на строительство, и только после этого они будут делать замеры и техплан на дом. Как быть? Разрешение на строительство получать?
День добрый, Евгений!
Вам все верно сказали в БТИ. Так как дом этот построен без получения разрешения на строительство, то строительство такого дома было незаконным, поэтому вам необходимо обратиться в суд и признавать право собственности на самовольную постройку, смотрите ст. 222 ГК РФ Самовольная постройка.
С точки зрения закона ваш дом является незаконной постройкой, и вы не сможете зарегистрировать право собственности на него, а также прописаться.
Вам нужно обращаться в суд, чтобы данная самовольная постройка стала законной, затем признать право собственности на неё.
Для этого вам потребуется сделать строительно-техническую экспертизу, предоставить
правоустанавливающие документы на землю, на которой стоит дом.
В случае, если суд удовлетворит ваши требования, то обращайтесь в Росреестр, для регистрации права собственности.
Если остались вопросы, спрашивайте
0 #30 юрист Артем Новиков 24.10.2016 16:27
Цитирую Денис2016:
Добрый день! У меня в собственности есть участок ижс. Построили на нем гостиный дом и хотели подключить газ. Облгаз сказали, что необходимо строение узаконить, подали декларацию через мфц, где прописали, что данное строение баня. В итоге Росреестр отказал в регистрации, так как с их слов баня это не основной объект, а вспомогательный и так как нет на участке основного, регистрация невозможна. Сейчас решил получить кадастровый паспорт и зарегестрировать строение как основной дом, однако, как поступить в будущем, когда на участке на самом деле буду строить дом? Подскажите нет ли нарушений в работе Росреестра и как лучше поступить. Спасибо!
Нет, нарушений со стороны Росреестра нет, они все правильно указали Вам ваши ошибки, и при подаче заявления, и регистрации. Сейчас все уже зависит от Вас, можете сейчас регистрировать гостиный дом как основной, а можете ждать основного строительства. Если сейчас подключать, то второй дом нужно будет регистрировать как вспомогательный, но могут быть проблемы с подключением его к газу и водоснабжению. Другой выход - это межевание участка. Можно попробовать и по "дачной амнистии" попытаться оформить, но шансы невелики.
3 #31 юрист Артем Новиков 24.10.2016 20:00
Цитирую Ольга Николаевна:
Построили дом на месте старого без разрешения на строительство.Есть свидетельство о регистрации права собственности на земельный участок и жилой дом.Как правильно оформить Новый построенный дом?Только через суд?
Добрый день, Ольга Николаевна!
Согласно ст. 222 Гражданского кодекса РФ, Ваша постройка попадает под определение "самострой". Возможно, у Вас получиться сослаться на пункт в ст. 222 - «в ином установленном законом порядке». То есть, так называемая "дачная амнистия". Согласно этому пункту, Вы можете в упрощенном порядке оформить данную недвижимость на себя. Для этого Вам понадобится лишь документы на земельный участок и документы о возведении такой недвижимости с его описью.
3 #35 александр 22.11.2016 08:15
Цитирую ЕленKa:
0 #36 Петр 26.11.2016 21:43
Цитирую александр:
Цитирую ЕленKa:
Здравствуйте! На участке, под ижс (участок в собственности) построили дом, начали строить в апреле, сейчас закончили. Руководствуясь Дачной амнистией, разрешения на строительство не оформляли. В рег палате для регистрации права нужен технический план дома. Но в бти потребовали разрешение на строительство и проект, но у нас их нет, все ссылаются на какие то изменения в амнистии. Как можно оформить техплан дома, и действительно ли случились изменения в законе? Спасибо
Такая же история. Я не нашел изменений, а вы?
1 #38 Ирина Анатольевна 01.12.2016 07:39
Цитирую дарья:
На Ваш вопрос - письмо Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства РФ от 12 сентября 2016 г. N 29543-ВЦ/03
"О необходимости получения разрешения на строительство объектов индивидуального жилищного строительства".
Дарья, спасибо за письмо. Но для меня остался все же не понятен один момент. Неужели для приватизации деревенского дома (построен примерно в 1960 год) также сейчас необходимо получать разрешение на строительство? Бред какой-то.
2 #41 юрист Римма Иванова 13.12.2016 21:27
Цитирую Валентина:
Купила дом в 2006году.В тех паспорте на плане дома стоит сноска о незаконной постройке двух комнат, в выписке из кадастрового учета план дома совпадает с тем что в тех паспорте. В августе 2016 года пришло сообщение о том что в реестре ЕГРП и кадастре идет разногласие в плане площади. В тех.паспорте - 69кв.м, а в свиднтнльстве ЕГРП - 42 кв.м. Не могу понять,как определить проведен ли у меня самозастрой официально или он незаконен. И как внести изменение в ЕГРП с увеличением площади равный площади в тех.паспорте. Спасибо.
Здравствуйте, Валентина! В вашем случае, необходимо обращаться в суд с заявлением о признании самостроя в виде двух комнат, с приложением копий всех соответствующих документов.
Судом может быть отказано в регистрации в одном из нескольких случаев:
- при возведении самостроя были нарушены строительные и градостроительные правила и нормы;
- возведение самостроя нарушило права и законные интересы третьих лиц;
- возведение самостроя создало угрозу жизни и здоровью граждан.
0 #46 Юрист Елизавета 05.01.2017 14:11
Цитирую Айслу:
Здравствуйте! Построила магазин, есть свидетельство о регистрации права собственности на земельный участок. Как правильно оформить строение?
Добрый день, Айслу!
Ваш магазин подпадает под действие статьи Гражданского кодекса РФ, и именуют его "самострой" . Но есть спасительная норма для большинства, а именно "дачная амнистия", попробуйте сослаться на статью 222, и бить на "дачную амнистию", благодаря данной статье, точнее пункту Вы имеете право оформить данный магазин упрощенно. Для этого Вам необходим документ на земельный участок - правоустанавливающий документ на землю (если сведения о земельном участке уже есть в ЕГРП, то этот документ предоставлять не нужно); копия паспорта заявителя; кадастровый паспорт на объект строительства (его нужно заказать); квитанция об оплате гос пошлины в размере 200 рублей, подаются все эти документы территориальный орган Росреестра по месту нахождения недвижимости. Когда Вы оформите Ваш магазин как строение, далее Вам необходимо вывести его из жилого фонда, и оформить дом как магазин. Это упрощённая система, требующая наименьшего внимания.
Узаконить самострой на собственном участке необходимо в обязательном порядке, в ином случае о праве полноценного распоряжения строением не стоит и говорить. Вдобавок, за нелегальное возведение объекта налагается штраф, а в отдельных случаях дело и вовсе заканчивается сносом постройки. Однако если вовремя позаботиться об оформлении документации, всех перечисленных проблем можно избежать. Существует 2 варианта процедуры — признание прав в суде и решение вопроса в рамках дачной амнистии через переговоры с местной администрацией.
Самострой: суть понятия
В широком смысле под понятием «самострой» подразумевается постройка какого-либо предназначения, возведенная на участке земли без уведомления соответствующих органов и получения от них официального разрешения на строительство (параграф 222 Гражданского Кодекса). Проще говоря, это любые объекты недвижимости, выполненные самовольно и без согласования с администрацией.
Самостроем признают:
- здания, возведенные на земельном участке, не оформленном надлежащим образом;
- объекты недвижимости на территориях, не предназначенных для застройки;
- строения, построенные без согласования с местными властями и получения от них разрешения не подобную деятельность;
- постройки, чье возведение осуществлялось с нарушениями норм градостроения и пожарной безопасности.
Владелец нелегально отстроенного здания не будет обладать правом собственности в отношении него. Иначе говоря, не сможет продать объект, подарить, сдать в аренду и произвести с ним прочие юридические действия.
Интересно, что в последнее время случаи нелегального возведения строений всплывают все чаще. В большинстве своем подобное связано с неосведомленностью граждан о том, что приобретение участка земли еще не наделяет их правом строить на нем объекты недвижимости. Люди попросту не знают, что любые постройки на купленной территории требуют предварительного согласования с органами администрации.
В дальнейшем от такой неосведомленности возникают серьезные проблемы в виде штрафных санкций в размере до 1 млн. рублей, а в худшем случае — принудительный снос (если строение несет угрозу жизни, здоровью незаинтересованных лиц либо нарушает их права).
Чтобы избежать неприятностей с вновь выстроенными объектами, следует как можно быстрее приступить к процессу легализации. Тем более что такая практика довольно распространена. Причем лицам, самостоятельно выражающим желание пройти процедуру, чаще всего идут навстречу и помогают в оформлении необходимых документов.
При этом порядок легализации самостроя с каждым годом ужесточается. Существует реестр земельных территорий, приватизация объектов недвижимости на которых строго запрещена. Поэтому прежде чем приступать к процедуре узаконивания, требуется навести справки и выяснить, не относится ли участок к такой зоне. Иначе решение по вопросу оформления постройки может быть совсем не радужным и привести к сносу здания.
В случае определения категории земельного надела следует опираться и на Земельный Кодекс РФ. Здесь можно найти акты, освещающие тему предназначения площадей, в частности, для строительства. Если земля, на которой возведен объект, для этого не подходит, потребуется предварительно перевести ее в другую категорию. Это получается далеко не всегда, что также может выступить препятствием на пути легализации постройки.
Правовой акт, описывающий особенности и основные моменты процедуры вступил в силу в 2016 году. Закон «Об узаконивании самовольных строений» под № 258-ФЗ поясняет порядок строительства и раскрывает суть методов легализации незаконных построек. Правовой акт описывает основные моменты процесса.
Существует 2 варианта как узаконить самовольную постройку на своем земельном участке:
- решение вопроса через переговоры с местной администрацией (упрощенная легализация);
- узаконивание через судебные органы.
Последний вариант повлечет за собой немалые судебные издержки и, вероятнее всего, на заявителя будет наложено наказание административного характера за нелегальное строительство.
Условия процедуры
Независимо от выбранного способа легализации постройки, таковая в обязательном порядке должна отвечать ряду требований и градостроительных норм.
Основными условиями считаются:
- земельная площадь, на которой возведен объект, находится в собственности заявителя;
- категория участка дозволяет строительство недвижимости на нем;
- объект строительства не должен нарушать права и интересы посторонних граждан, а также угрожать их здоровью, жизни;
- органы государственной и муниципальной власти не имеют претензий к строению.
Если часть или хотя бы одно из требований не будут соблюдены, вероятнее всего в рассмотрении вопроса откажут до момента устранения недочетов. Если нарушения признаны особо тяжелыми, строение подвергнется уничтожению.
Важен и еще один момент. При благополучном разрешении вопроса и узаконивании самостроя будет произведен перерасчет налога за последние 3 года. Если же участок находился в собственности более 10 лет, взносы могут быть начислены за весь этот период.
Говоря об упрощенном варианте узаконивания нелегального строения, подразумевают дачную амнистию, закон о которой был принят еще в 2006 году. Однако с 1 января 2017 года порядок подвергся некоторым изменениям и теперь процедура проводится по более ужесточенным правилам. В частности, это касается пакета документов.
Для получения прав на самострой необходимо обратиться в местный муниципалитет и составить заявление. Также в руки уполномоченноголица потребуется передать бумаги:
- паспорт;
- согласие на ввод в эксплуатацию нового строения (бумага не требуется до 1 марта 2018 года);
- документы, удостоверяющие право собственности на земельный надел;
- технический план, включая экспликацию строения;
- межевой план территории, для чего потребуется зафиксировать участок в кадастре и привлечь экспертов для составления схемы.
Важно помнить, что порядок распространяется на земли сельхозназначения и территории населенных пунктов, отведенных под индивидуальное строительство, огород, дачу.
В любом случае, прежде чем обращаться в местную администрацию, потребуется уточнить ее регламент, поскольку процесс во многом зависит от конкретного региона.
Легализация через суд
Рассмотрение вопроса в суде являет собой процесс достаточно долгий и сложный. Прежде чем приступать к составлению искового заявления, следует обратить внимание на некоторые важные аспекты.
Таковыми считаются:
- Наличие документов, подтверждающих право собственности. Если бумаг не имеется, потребуется уладить этот вопрос, обратившись в Росреестр либо МФЦ.
- Категория земли. Если строение возведено на участке под индивидуальное строительство (ИЖС), под личное подсобное хозяйство — проблем не возникнет. Если предназначение земли иное, сначала потребуется перевести территорию в нужную категорию.
- Наличие доказательств того факта, что объект не нарушает права третьих лиц и не посягает на их безопасность. Потребуется получить от соседей письменное пояснение относительно того, что строение не заступает на их границы и в целом не создает неудобств.
- Соблюдение при строительстве норм и правил возведения жилых и нежилых строений. Документы следует запросить в БТИ и в канцелярии архитектурного отдела населенного пункта.
Сбором указанных документов, разрешений, пояснений следует заниматься до подачи иска в судебные органы.
Целью искового заявления считается требование узаконить строение и признать право собственности на него.
В обязательном порядке освещаются моменты:
- вид права на землю;
- тип самовольно построенного объекта;
- сведения о физическом лице, осуществившем строительство;
- обоснование причин самовольного возведения объекта;
- факты, доказывающие отсутствие угроз посторонним лицам;
- подтверждение соблюдения градостроительных нормативов.
Иски такого типа обладают достаточно сложной структурой, поэтому составление документа стоит проводить совместно с юристом.
Перечень бумаг
Пакет документов не имеет строгих рамок, но вне зависимости от строения, в список входят следующие обязательные бумаги:
- паспорт;
- правоустанавливающие документы на земельный надел;
- бумага, доказывающая факт регистрации права собственности на землю;
- кадастровый паспорт;
- согласие на ввод в эксплуатацию;
- техническая документация на участок и строение;
- справка из БТИ;
- пояснение от соседей об отсутствии претензий к объекту.
Дополнительно потребуется привлечь службы города, работающие по санитарному, пожарному и градостроительному направлению, для проведения экспертизы. По результатам проверки составляется акт.
Документация вместе с исковым заявлением передается в канцелярию судебного органа. В случае положительного результата по итогам заседаний, гражданин получает соответствующее постановление, с которым следует обратиться в Росреестр и зарегистрировать право собственности на объект.
Легализация незаконно построенного объекта недвижимости чаще всего происходит в суде. Возможно и мирное решение вопроса, но только при соблюдении всех необходимых условий. В любом случае процедура узаконивания возведенной постройки требует сосредоточенности, понимания и знания законов, а также сбора документов и тщательной подготовки. Поэтому в делах такого плана рекомендована помощь специалиста.
Снятие самозастроя, узаконивание перепланировки, приватизация без помощи юриста
Составитель Людмила Леонидовна Садовая
Часть I. Самозастрой
Глава 1. Что включает в себя понятие «самозастрой»?
Ответ на вопрос, что же такое самострой, или самозастрой, можно найти в статье 222 Гражданского Кодекса РФ: «Самовольной постройкой являются жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество, созданные на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, либо созданные без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил».
При наличии любого из этих признаков строение, сооружение и иное недвижимое имущество признается самовольной постройкой.
Самозастроем, например, является:
Дом, построенный без разрешения на строительство;
Жилой флигель на участке;
Сарай во дворе многоквартирного дома;
Летняя кухня или веранда, пристроенные к дому;
Надстройка в виде второго этажа или мансарды;
Подвал в доме, выкопанный без разрешения на реконструкцию, и т.д.
Главное правовое последствие самовольной постройки состоит в следующем: лицо, ее осуществившее, не приобретает права собственности на нее. Оно является лишь собственником материалов, израсходованных при застройке. Самовольная постройка не считается недвижимостью и не подлежит государственной регистрации. Сделки, направленные на распоряжение ею, недействительны как противозаконные.На самовольно возведенное строение, расположенное на неправомерно занимаемом земельном участке, не может распространяться приобретательная давность. Положение о приобретательной давности означает, что лицо, которое не является собственником недвижимого имущества, но добросовестно и непрерывно владеет им в течение 15 лет, приобретает право собственности на него. Лица, допустившие самозастрой, обязаны осуществить его снос (полную разборку) за свой счет или привести объект недвижимости в первоначальное состояние.
Кроме того, лица, виновные в самовольном строительстве или изменении архитектурного облика строения, несут административную ответственность. Так, строительство, реконструкция, капитальный ремонт объектов капитального строительства без разрешения на строительство в случае, если для осуществления строительства, реконструкции, капитального ремонта предусмотрено получение разрешений на строительство, влекут наложение административного штрафа.
«Строительство без разрешения загородного дома и хозяйственных построек производственного и непроизводственного назначения, а также объектов индивидуального строительства влечет наложение административного штрафа на граждан в размере от трех до пяти минимальных размеров оплаты труда; на должностных лиц – от пяти до десяти минимальных размеров оплаты труда; на юридических лиц – от пятидесяти до ста минимальных размеров оплаты труда».
Зачастую самовольно возведенный частный дом является единственным жилищем для семьи, а иногда и для нескольких семей, поэтому в этой книге мы подробно остановимся на основных вариантах легализации (узаконения) самовольной постройки.
Для снятия самозастроя потребуется достаточно большое количество сил и времени. Для того чтобы в последствии не проходить все «круги бюрократической машины», давайте по порядку разберемся в этом нелегком, но очень важном вопросе.
Глава 2. Как избежать самозастроя?
Разрешение на строительство или реконструкцию
Прежде чем приступить к строительству жилого дома или любого другого объекта, следует, в первую очередь, определиться с участниками данного процесса и обратиться за специальным разрешением на строительство в архитектурную службу района, сельскую или поселковую администрацию. Вторым шагом станет обращение в проектную организацию, которая либо самостоятельно разработает проект, либо составит проектное задание. Последний этап – выбор подрядной организации, которая, собственно, и будет заниматься процессом строительства.
Так выглядит идеальный алгоритм строительства того или иного объекта. Однако в реальности все часто бывает гораздо прозаичнее. В погоне за экономией застройщик самостоятельно, с помощью родственников или «вольных» строительных бригад, делает на своем земельном участке все, что ему заблагорассудится. Многие люди выбирают для себя (как им кажется) более экономичный способ возведения объекта недвижимости – просто строят самостоятельно безо всяких разрешений, проекта и прочей необходимой документации.
Для начала определимся с тем, какие объекты можно считать возведенными самовольно, поскольку достаточно часто в документах БТИ все строения, кроме самого жилого дома, обозначены как построенные самовольно, а значит, и оценке не подлежат.
Оценка строения – определение инвентаризационной стоимости строения и сооружения, существует для целей налогообложения.
Оценке для целей налогообложения не подлежат строения, помещения и сооружения:
– строящиеся;
– самовольно возведенные;
– признанные по различным причинам непригодными для дальнейшей эксплуатации;
– бесхозяйные;
– назначение которых не определено.
Таким образом, объекты как бы не существуют, так как на их возведение в местном отделе архитектуры, пожарной инспекции и других организациях не было выдано специальных на то разрешений. К таким строениям применима ст. 222 Гражданского Кодекса РФ об отсутствии специального разрешения. Эта статья также посвящена проблемам судебного признания собственности на самовольные постройки.
Итак, все, что построено без разрешений и проектов или с нарушением проекта (отступлением от проекта), является самозастроем.
Например : лицо является собственником земельного участка, на котором было совершено самовольное возведение объектов недвижимости при отсутствии специальных разрешительных документов на строительство.
Это, как правило, коммерческие и некоммерческие объекты недвижимости небольшой площади, возведенные в зоне, не привлекающей всеобщего внимания, а также небольшие торговые павильоны и магазинчики, которые зачастую не имеют всей необходимой документации.
Застройщик одновременно оформляет документы и ведет процесс постройки, который, так или иначе, считается незаконным, поскольку на него нет утвержденного разрешения.
Выдача разрешений на строительство
Как известно, любую болезнь проще лечить в самом начале, а проблему решать, как только она появилась. Любой «запущенный» или пущенный на самотек вопрос в итоге отнимает гораздо больше средств, времени и сил, чем решенный своевременно. В случае самозастроя самым разумным и логичным решением становится получение разрешения на строительство и совершение действий, исключающих сам факт возникновения самозастроя. Разрешение на строительство – это административный акт, предоставляющий право осуществлять застройку земельного участка, находящегося в собственности, пользовании или аренде, он является основанием для реализации архитектурного плана.
Разрешение на строительство выдается застройщику органами исполнительной власти субъектов Федерации – Земельным комитетом и Управлением по Архитектуре и градостроительству при администрации района. После представления градостроительного плана земельного участка, форма которого установлена Постановлением Правительства РФ от 29 декабря 2005 г. № 840.
Выдача разрешений на строительство на территории поселения, дачных и садовых товариществ осуществляется, соответственно, органами местного самоуправления поселения – Главой местной поселковой администрации, Земельным комитетом и Управлением по Архитектуре и градостроительству.
Разрешение на строительство требуется:
1. Для застройки индивидуального земельного участка.
2. Для проведения капитального ремонта объекта.
3. Для проведения отдельных этапов строительства, реконструкции.
С 1 января 2010 г. не допускается выдача разрешений на строительство при отсутствии правил землепользования и застройки. Применительно к индивидуальному жилищному строительству в указанной ситуации может быть отказано в выдаче разрешения на строительство, если схема планировочной организации земельного участка с обозначением места размещения объекта не соответствует действующим градостроительным и строительным нормам и правилам.
Для индивидуального жилищного строительства разрешение на строительство выдается на десять лет . Оно может быть продлено на основании заявления заказчика. В целях пресечения возможных злоупотреблений со стороны застройщика в продлении срока действия разрешения на строительство должно быть отказано, если строительство, реконструкция, капитальный ремонт объекта капитального строительства не начаты до истечения срока подачи заявления о продлении такого срока (т.е. не менее чем за 60 дней до истечения срока действия такого разрешения).
Согласно действующему законодательству самозастроем или самовольной постройкой признается строение, возведенное на земельном участке, целевое назначение которого не соответствует строению (например, многоквартирный дом на землях ИЖС), либо строение, возведенное без своевременно полученных разрешений и согласований.
При этом собственник такого строения не вправе каким-либо образом им распорядиться. Такую постройку нельзя продать, подарить, завещать, сдать кому-нибудь в аренду.
В случае если самовольная постройка нарушает права третьих лиц либо вредит их здоровью административным органом может быть принято решение о сносе самозастроя. При этом снос самозастроя осуществляется за счет того кто эту постройку возвел.
Как снять самозастрой
Снятие самозастроя в г. Ростове-на-Дону можно осуществить двумя способами:
- в «упрощенном» административном порядке – оформив технический и кадастровый паспорта, получив согласие администрации и зарегистрировав права в органах росреестра;
- в судебном порядке – составив и подав исковое заявление с пакетом необходимых документов.
Упрощенная процедура узаконения, получившая в народе название дачная амнистия, действует только в том случае, если земельный участок принадлежит вам на праве собственности. Но если ваш дом не единственная застройка на участке, вы напрямую зависите от своих соседей в вопросах, связанных с распоряжением своим недвижимым имуществом. В случае если вам не удается договориться с соседями о разделе земельного участка, то единственным способом узаконить строение является раздел земельного участка на два или несколько самостоятельных.
Документы для узаконения постройки в судебном порядке
- Отказ архитектуры в согласовании строительства самовольной постройки.
- Проектно-сметная документация на строение.
- Заключение технической экспертизы о соответствии постройки СанПин, СНиП и т.д.
- Выписка из правил застройки и землепользования.
- Документы подтверждающие право собственности или пожизненного владения на земельный участок, на котором возведено строение.
Что дает узаконение самовольной постройки
После прохождения всей процедуры регистрации права собственности на жилое строение вы получаете право прописки в нем. Это касается, в первую очередь, строений, расположенных в садоводческих товариществах и дачных некоммерческих товариществах г. Ростова-на-Дону и прилегающих территорий.
Узаконенную постройку можно продать или подарить, а также сдать в аренду.
Специалисты нашей компании помогут вам собрать пакет документов для узаконения дома, гаража или иной постройки, а также осуществить всю процедуру узаконения самовольной постройки. Задайте ваш вопрос по снятию самозастроя юристу, позвонив по телефону +7 905 425-24-25.
