Если недвижимость находится в общей собственности супругов? Нужно ли согласие вашей второй половины на продажу? Вопросы, связанные с общим имуществом и правом распоряжения регулируются ст. 35 СК РФ, а также лежат в области ГК РФ.
Договор купли продажи квартиры: согласие супруга
Чтобы подписать договор купли продажи квартиры – согласие супруга обязательно должно быть. Дело в том, что если не был подписан брачный контракт, все имущество считается общим. Распоряжаться квартирой или домом по своему усмотрению не может ни одна из сторон, несмотря на то, кто и сколько денег туда вложил. Исключением могут стать только те случаи, когда квартира досталась по дарственной или досталась в наследство.
Как правило, договор купли-продажи квартиры заполненный, образец которого есть на сайте, может содержать в качестве Продавца упоминание только об одном из супругов. Его же фамилия может быть во всех квитанциях за оплату коммунальных услуг. Но это совершенно не значит, что второй супруг не имеет никакого отношения к квартире.
Договор купли продажи квартиры супругами, образец которого есть на сайте, должен содержать следующую информацию:
1. ФИО сторон (покупателя и продавца) + дату/место подписания;
2. Полные данные на объект недвижимости, включая информацию об этажности здания и жилой площади квартиры;
3. Информация об отсутствии или наличии обременения квартиры по договору купли-продажи ;
4. Выбор способа оплаты - собственными средствами наличными или безналичным переводом по договору , в том числе с возможной оплатой квартиры по графику платежей .
5. Указание о порядке передачи квартиры - по передаточному акту происходит передача квартиры или без него;
6. Права и обязанности.
В конце документа проставляются подписи. Согласие супруга необходимо для того, чтобы сделка была законной и вы не получили квартиру вместе с жильцом.
Договор купли продажи квартиры, совместная собственность в котором четко определена, может быть составлен только после того, как покупатель увидит письменное согласие на продажу второго супруга, не принимающего прямого участия в сделке. Что писать:
ФИО обоих супругов + паспортные данные;
Полную информацию об объекте недвижимости;
Реквизиты свидетельства о браке;
Срок действия согласия.
Если вы уже готовы к сделке – то можно указать конкретное имя покупателя недвижимости. Чтобы этот документ получил юридическую силу – вы должны заверить его нотариально. Имея согласие второго супруга, покупатель может спокойно идти на сделку, без каких-либо рисков.
Договор купли продажи квартиры: совместная собственность и необходимость оформления доверенности
Как заполнить договор купли продажи квартиры , если в правоустанавливающих документах указан один из супругов, который никак не может присутствовать на сделке? Такие ситуации возможны, когда продавец попал в больницу или находится в местах лишения свободы. Продажа все-таки возможна.
Собственнику по документам нужно оформить доверенность по договору купли-продажи квартиры на второго супруга. В таком случае в договоре в графе «Реквизиты сторон» нужно будет прописать все реквизиты доверенности, и указать ФИО стороны, уполномоченной на проведение сделки. Сам документ также нужно заверить у нотариуса.
Если ситуация не совсем стандартная, то к нотариально заверенной доверенности законодатель позволяет приравнять:
1. Доверенность военных, которые находятся в данный момент. Подписать ее должен начальник медицинского учреждения;
2. Доверенность военных, заверенная начальником;
3. Начальник колонии может выступить заверителем доверенности осужденных граждан;
4. Начальник учреждения соцзащиты имеет право заверить документ дееспособных граждан.
Сама доверенность должна содержать полный перечень полномочий, которые один супруг перекладывает на другого. Впрочем, в рамках генеральной доверенности ваша вторая половинка имеет право проводить любые манипуляции с имуществом.
Заменить один документ другим едва ли получится. Доверенность на продажу и согласие супруга на сделку лежат в совершенно разных юридических плоскостях. Первый документ делегирует полномочия, а второй – подчеркивает, что супруг согласен и поддерживает действия продавца. Договор купли продажи квартиры заполненный, образец которого есть на сайте, может иметь в качестве приложений и согласие, и доверенность . В любом случае вам нужно идти к нотариусу, почему бы не составить 2 документа сразу и обезопасить себя в полном объеме? Так вы сможете в полной мере обезопасить покупателя от различных переживаний и сомнений, а также – освободить своего супруга от лишней траты времени.
На нашем сайте вы можете заполнить договор купли-продажи квартиры за несколько минут. Система разработана таким образом, чтобы вы без труда составили юридически грамотное соглашение. Вам нужно просто отвечать на вопросы в форме слева, а ответы автоматически распределяться по договору. Оцените преимущества нашего сервиса!
При помощи конструктора договоров "Просто Документы" Вы имеете возможность также быстро и качественно подготовить договоры купли-продажи квартиры следующих видов.
Рассмотрим две наиболее типичных ситуации.
Первая ситуация : потенциальный объект сделки - жилое помещение, которое один из супругов получил по наследству, либо приобрел до вступления в брак.
В данном случае имущество не считается общем и поэтому проблем с совершением сделки и регистрацией договора в Росреестре не возникнет.
Важно! Следует помнить, что в ряде случаев, даже имущество, полученное/купленное до брака может быть признано общим. Это возможно в следующих случаях:
- полная реконструкция, капитальный ремонт;
- выплата большой суммы кредитных обязательств за данную недвижимость из общих средств в период брака.
Вторая ситуация : квартира приобретена в период брака.
Согласно действующему законодательству, такое жилье является общим совместным имуществом, независимо от того, указан один или оба супруга в свидетельстве о праве собственности. Поэтому, продавая квартиру жене, муж формально продает её сам себе. А сделки, в которых сторонами выступает одно лицо, признаются ничтожными.
Кроме того, при совершении сделок с общей недвижимостью обязательно согласие второго супруга. А в данной ситуации получается, что согласие дается опять же самому себе.
Указанные нюансы в итоге могут привести к ряду проблем:
- Во-первых, с большой долей вероятности Ростреестр откажет в регистрации сделки и перерегистрации недвижимого объекта.
- Во-вторых, даже если регистрационный орган даст «добро», то в дальнейшем в случае ухудшения взаимоотношений в семье, одна из сторон сможет признать сделку недействительной. Также это смогут сделать наследники в случае смерти наследодателя.
Оптимальным выходом из данной ситуации является выдел долей в общем имуществе. После того, как каждый получит свидетельство о праве собственности на свою долю. Затем следует заключить брачный контракт, либо соглашение в порядке ст.83 Семейной кодекса РФ в котором прописать раздельный режим собственности на вновь приобретаемое имущество.
Важно! Брачный договор необходимо нотариально заверять. Соглашение о разделе общего имущества не требует нотариального удостоверения и государственной регистрации.
Следующим шагом станет, заключение договора купли-продажи на долю, принадлежащую одному из супругов. И вот уже переход права по нему подлежит обязательной регистрации в регистрирующем органе.
Если Вы не доверяете и скептически относитесь к институту брачных договоров, то можно поступить следующим образом:
- выделить доли в общем имуществе;
- заключить договор дарения своей доли в отношении родителей/других родственников, либо третьих лиц;
- а уже затем, лицо, которому подарена доля сможет продать данное недвижимое имущество Вашему супругу.
Основным минусом данного способа является то, что на этапе дарения одаряемое лицо передумает в дальнейшем продавать недвижимость, и Вы лишитесь жилья. Судебная практика говорит о том, что оспорить договор дарения очень сложно.
Таким образом, если у Вас возникли проблемы с разделом общего совместного имущества и Вы хотите их решить путем продажи своей доли мужу/жене, рекомендуем обратиться за помощью к квалифицированному юристу.
ВНИМАНИЕ! В связи с последними изменениями в законодательстве, информация в статье могла устареть! Наш юрист бесплатно Вас проконсультирует - напишите в форме ниже.
Все, что супруги, состоящие в зарегистрированном браке, приобрели во время совместной жизни, считается совместно нажитым имуществом, вне зависимости от того, на кого оформлена собственность.
По нормам Семейного кодекса (ст. 34) доля каждого определяется 50 на 50, за исключением того, что перешло к одному из супругов в процессе наследования или было принято в дар.
Вырезка из статьи 34 СК РФ: кликните для увеличения
Иное может так же быть установлено брачным контрактом, подлежащему обязательному удостоверению нотариусом. В договоре муж и жена могут установить особый режим собственности, когда каждый вправе приобретать любое имущество без согласия второго, и оно будет принадлежать только ему и разрешения на его продажу или распоряжение иным способом не требуется.
Законный режим имущества супругов и продажа квартиры
Если брачный контракт не заключен, то во всех остальных случаях в соответствии со ст. 35 СК РФ распоряжение совместным имуществом должно быть согласованным: если кто-то из семейной пары решил продать квартиру, которая была куплена после регистрации брачных отношений, то возникает необходимость получить одобрение своей второй половины, оформив его нотариально.
Если когда-то купленная супругами квартира оформлялась на обоих с указанием доли каждого, то продавцами при заключении сделки будут выступать оба, но это вовсе не означает, что каждый может продать свою часть самостоятельно. Даже определенная каждому доля все равно является их совместным имуществом.
При намерении продать квартиру супруги должны подготовить стандартный пакет документов:
- свидетельство о праве собственности на квартиру;
- подтверждение законности оснований принадлежности квартиры: предыдущий договор купли-продажи, приватизации;
- паспорта всех владельцев жилья;
- справка о зарегистрированных в квартире лицах, получаемая в органах ФМС (паспортном столе). ВАЖНО : Срок ее действия не более 30 дней
- при наличии несовершеннолетних детей требуется согласие органов опеки и попечительства и оно возможно будет получено, только при соблюдении условия, что родители, продавая старую квартиру, одновременно приобретают новую, в которой будут проживать дети. Очень важно доказать, что новые жилищные условия не будут хуже старых, для чего запрашивается копия технического паспорта продаваемой и покупаемой недвижимости;
- нотариально заверенное согласие второго супруга;
- договор купли-продажи в трех экземплярах, который заключающие его лица должны подписывать в присутствии сотрудников регистрационной службы и заявление о госрегистрации, составляемое при сдаче документов;
- квитанция об оплате госпошлины за регистрацию сделки.
Следующий перечень не является обязательным, но его могут попросить покупатели:
- выписка из единого реестра прав об отсутствии обременений на жилье в виде ареста, залога или притязаний иных лиц, например договора аренды (просить его имеет смысл лишь перед сделкой, т.к. при регистрации данную информацию проверит регистрирующий орган);
- сведения о задолженности по коммунальным услугам;
- кадастровый и технический паспорта квартиры, по ним можно установить проводились ли в квартире переделки и узаконены ли они;
- справка из налоговой инспекции о том, что уплачены налоги на квартиру;
- заключение психоневрологического и наркологического диспансера о состоянии здоровья продавцов. Если впоследствии выяснится, что они не могли отвечать за свои действия при заключении договора, в виду болезни, то сделка может быть признана недействительной судом.
Особой разницы по перечню документов при продаже лицам, которые оформляют ипотечный кредит, не имеется. Банк может потребовать отчет о стоимости квартиры, но, как правило, все расходы ложатся на тех, кто приобретает недвижимость.
Заключение сделки
Перед заключением сделки необходимо оговорить с покупателями порядок расчетов: наличный или безналичный, аванс и окончательная оплата после регистрации или единовременно в момент подписания договора. Если часть выплачивается вперед, а остаток после получения покупателем свидетельства, то квартира будет обременена до полного расчета и в документы будет внесена запись об ипотеке в силу закона.
После того, как улажены все преддоговорные споры и подготовлены документы, продавец и покупатель подают их в отделение Росреестра для регистрации.
В тех случаях, когда брак расторгнут, но раздел имущества не производился, то в течение 3-х лет (срок исковой давности для подачи иска о разделе) в любом случае требуется согласие супруга. Если же один из членов семьи без одобрения другого распорядился квартирой, то сделка может быть обжалована в судебном порядке. Шансы, что суд признает ее недействительной, более чем высоки.
Разумеется, что любая семья исходит из принципа доверия супругов, поэтому перед тем, как принять решение по важным вопросам, касающихся совместной жизни, особенно по распоряжению имуществом, нужно договориться и согласовать дальнейшие действия, во избежание нарушения прав своей второй половины.
Продажа квартиры если квартира приватизирована на одного из супругов
Нередко объектом продажи выступает квартира, которая ранее была приватизирована на одного из супругов. Еще чаще подобная квартира становится причиной споров между супругами, полагающими данное жилье совместной собственностью.
Согласно положениям законодательства о приватизации недвижимого имущества, приватизация является безвозмездной сделкой, а значит жилое помещение становится собственностью того человека, на которого оно оформлено. По сути в отношении приватизированной квартиры действуют правила, схожие с нормами о дарении – квартира в рамках приватизации достается бесплатно, а значит принадлежит исключительно ее владельцу.
Таким образом, для продажи квартиры, которая была приватизирована на имя одного из супругов, согласие второго не требуется ни во время брака, ни после его расторжения в течение трех лет.
ВАЖНО: Второй супруг имеет шансы признать приватизированную квартиру совместной собственностью в судебном порядке в случае, если он длительное время в период брачных отношений вкладывал денежные средства в улучшение жилья и сможет подтвердить данный факт в суде. В таком случае суд может признать приватизированную квартиру общей собственностью супругов и в отношении нее начнут действовать соответствующие нормы законодательства: продать ее будет возможно лишь с согласия второго супруга.
Примечание: значительными денежными тратами на жилье могут быть признан капитальный ремонт, перепланировка, установка неотделимого от квартиры оборудования – отопления, водопроводных и иных коммуникаций и т.д. В каждом случае суд исследует ситуацию индивидуально, проверяя как сам факт проведенных работ, так лицо, их оплатившее.
Именно поэтому для покупателя в данной ситуации лучше заручиться согласием второго супруга, даже если оно не будет потребовано регистрирующим органом. В случае дальнейших разногласий или судебных споров оно послужит достаточно веским основанием к отказу в удовлетворении иска второго супруга.
Сегодня через МФЦ подал на регистрацию договор купли-продажи квартиры, в котором присутствует условие о разделе этой квартиры между супругами.
Вы знаете, что если один из супругов приобретает в браке имущество за счет совместно нажитых средств, это имущество поступает в общую совместную собственность. При разделе имущества супругов по общему правилу за каждым из супругов будет признано право собственности на 1/2 долю в праве собственности на это имущество.
Существует несколько способов разделить имущество между супругами: брачный договор, соглашение о разделе общего имущества супругов, решение суда.
Но что делать, если супруги договорились, что, предположим, квартира приобретается в индивидуальную собственность одного из супругов?
Есть вариант заключить брачный договор, но он стоит, на мой взгляд, дороговато.
Можно после приобретения квартиры заключить соглашение о разделе этой квартиры, но где гарантия, что второй супруг после приобретения имущества не передумает подписывать такой договор. Конечно, его можно сделать будущим числом. Опять-таки хочется, чтобы экземпляр соглашения о разделе хранился у некой третьей незаинтересованной стороны.
Чтобы избежать всех этих сложностей попробовали подать на регистрацию договор купли-продажи квартиры с условием о разделе имущества между супругами.
Это условие в договоре звучит следующим образом: «Покупатель и Супруг покупателя пришли к соглашению о том, что квартира приобретается в единоличную собственность Покупателя, а не в общую совместную собственность Покупателя и Супруга Покупателя. Какая-либо компенсация Супругу покупателя Покупателем не выплачивается.»
В договоре у нас, таким образом, возникает третья сторона, поименованная как «Супруг покупателя». Супруг покупателя также подписывает договор.
Такой договор не противоречит закону. Договор купли-продажи и соглашение о разделе общего имущества супругов сами по себе предусмотрены Гражданским и Семейным кодексами.
Возможность заключения смешанного договора предусмотрена п. 3 ст. 421 Гражданского кодекса РФ, которая гласит, что стороны могут заключить договор, в котором содержатся элементы различных договоров, предусмотренных законом или иными правовыми актами (смешанный договор). К отношениям сторон по смешанному договору применяются в соответствующих частях правила о договорах, элементы которых содержатся в смешанном договоре, если иное не вытекает из соглашения сторон или существа смешанного договора.
Сразу скажу, что подобный договор купли-продажи с условием о разделе приобретаемого имущества между супругами вызвал ступор в Многофункциональном центре. Но отказать в приеме документов они не могут. У них одна функция — просто взять документы и передать в Росреестр.
Теперь ждем решение государственного регистратора. По готовности отпишусь.
Итак. В результате у регистратора каких-либо вопросов не возникло и переход права собственности был зарегистрирован.
Сейчас уже все это не актуально, потому что с 29 декабря 2015 года соглашение о разделе имущества супругов требует обязательной нотариальной формы. К сожалению.
