Сегодня через МФЦ подал на регистрацию договор купли-продажи квартиры, в котором присутствует условие о разделе этой квартиры между супругами.
Вы знаете, что если один из супругов приобретает в браке имущество за счет совместно нажитых средств, это имущество поступает в общую совместную собственность. При разделе имущества супругов по общему правилу за каждым из супругов будет признано право собственности на 1/2 долю в праве собственности на это имущество.
Существует несколько способов разделить имущество между супругами: брачный договор, соглашение о разделе общего имущества супругов, решение суда.
Но что делать, если супруги договорились, что, предположим, квартира приобретается в индивидуальную собственность одного из супругов?
Есть вариант заключить брачный договор, но он стоит, на мой взгляд, дороговато.
Можно после приобретения квартиры заключить соглашение о разделе этой квартиры, но где гарантия, что второй супруг после приобретения имущества не передумает подписывать такой договор. Конечно, его можно сделать будущим числом. Опять-таки хочется, чтобы экземпляр соглашения о разделе хранился у некой третьей незаинтересованной стороны.
Чтобы избежать всех этих сложностей попробовали подать на регистрацию договор купли-продажи квартиры с условием о разделе имущества между супругами.
Это условие в договоре звучит следующим образом: «Покупатель и Супруг покупателя пришли к соглашению о том, что квартира приобретается в единоличную собственность Покупателя, а не в общую совместную собственность Покупателя и Супруга Покупателя. Какая-либо компенсация Супругу покупателя Покупателем не выплачивается.»
В договоре у нас, таким образом, возникает третья сторона, поименованная как «Супруг покупателя». Супруг покупателя также подписывает договор.
Такой договор не противоречит закону. Договор купли-продажи и соглашение о разделе общего имущества супругов сами по себе предусмотрены Гражданским и Семейным кодексами.
Возможность заключения смешанного договора предусмотрена п. 3 ст. 421 Гражданского кодекса РФ, которая гласит, что стороны могут заключить договор, в котором содержатся элементы различных договоров, предусмотренных законом или иными правовыми актами (смешанный договор). К отношениям сторон по смешанному договору применяются в соответствующих частях правила о договорах, элементы которых содержатся в смешанном договоре, если иное не вытекает из соглашения сторон или существа смешанного договора.
Сразу скажу, что подобный договор купли-продажи с условием о разделе приобретаемого имущества между супругами вызвал ступор в Многофункциональном центре. Но отказать в приеме документов они не могут. У них одна функция — просто взять документы и передать в Росреестр.
Теперь ждем решение государственного регистратора. По готовности отпишусь.
Итак. В результате у регистратора каких-либо вопросов не возникло и переход права собственности был зарегистрирован.
Сейчас уже все это не актуально, потому что с 29 декабря 2015 года соглашение о разделе имущества супругов требует обязательной нотариальной формы. К сожалению.
Если недвижимость находится в общей собственности супругов? Нужно ли согласие вашей второй половины на продажу? Вопросы, связанные с общим имуществом и правом распоряжения регулируются ст. 35 СК РФ, а также лежат в области ГК РФ.
Договор купли продажи квартиры: согласие супруга
Чтобы подписать договор купли продажи квартиры – согласие супруга обязательно должно быть. Дело в том, что если не был подписан брачный контракт, все имущество считается общим. Распоряжаться квартирой или домом по своему усмотрению не может ни одна из сторон, несмотря на то, кто и сколько денег туда вложил. Исключением могут стать только те случаи, когда квартира досталась по дарственной или досталась в наследство.
Как правило, договор купли-продажи квартиры заполненный, образец которого есть на сайте, может содержать в качестве Продавца упоминание только об одном из супругов. Его же фамилия может быть во всех квитанциях за оплату коммунальных услуг. Но это совершенно не значит, что второй супруг не имеет никакого отношения к квартире.
Договор купли продажи квартиры супругами, образец которого есть на сайте, должен содержать следующую информацию:
1. ФИО сторон (покупателя и продавца) + дату/место подписания;
2. Полные данные на объект недвижимости, включая информацию об этажности здания и жилой площади квартиры;
3. Информация об отсутствии или наличии обременения квартиры по договору купли-продажи ;
4. Выбор способа оплаты - собственными средствами наличными или безналичным переводом по договору , в том числе с возможной оплатой квартиры по графику платежей .
5. Указание о порядке передачи квартиры - по передаточному акту происходит передача квартиры или без него;
6. Права и обязанности.
В конце документа проставляются подписи. Согласие супруга необходимо для того, чтобы сделка была законной и вы не получили квартиру вместе с жильцом.
Договор купли продажи квартиры, совместная собственность в котором четко определена, может быть составлен только после того, как покупатель увидит письменное согласие на продажу второго супруга, не принимающего прямого участия в сделке. Что писать:
ФИО обоих супругов + паспортные данные;
Полную информацию об объекте недвижимости;
Реквизиты свидетельства о браке;
Срок действия согласия.
Если вы уже готовы к сделке – то можно указать конкретное имя покупателя недвижимости. Чтобы этот документ получил юридическую силу – вы должны заверить его нотариально. Имея согласие второго супруга, покупатель может спокойно идти на сделку, без каких-либо рисков.
Договор купли продажи квартиры: совместная собственность и необходимость оформления доверенности
Как заполнить договор купли продажи квартиры , если в правоустанавливающих документах указан один из супругов, который никак не может присутствовать на сделке? Такие ситуации возможны, когда продавец попал в больницу или находится в местах лишения свободы. Продажа все-таки возможна.
Собственнику по документам нужно оформить доверенность по договору купли-продажи квартиры на второго супруга. В таком случае в договоре в графе «Реквизиты сторон» нужно будет прописать все реквизиты доверенности, и указать ФИО стороны, уполномоченной на проведение сделки. Сам документ также нужно заверить у нотариуса.
Если ситуация не совсем стандартная, то к нотариально заверенной доверенности законодатель позволяет приравнять:
1. Доверенность военных, которые находятся в данный момент. Подписать ее должен начальник медицинского учреждения;
2. Доверенность военных, заверенная начальником;
3. Начальник колонии может выступить заверителем доверенности осужденных граждан;
4. Начальник учреждения соцзащиты имеет право заверить документ дееспособных граждан.
Сама доверенность должна содержать полный перечень полномочий, которые один супруг перекладывает на другого. Впрочем, в рамках генеральной доверенности ваша вторая половинка имеет право проводить любые манипуляции с имуществом.
Заменить один документ другим едва ли получится. Доверенность на продажу и согласие супруга на сделку лежат в совершенно разных юридических плоскостях. Первый документ делегирует полномочия, а второй – подчеркивает, что супруг согласен и поддерживает действия продавца. Договор купли продажи квартиры заполненный, образец которого есть на сайте, может иметь в качестве приложений и согласие, и доверенность . В любом случае вам нужно идти к нотариусу, почему бы не составить 2 документа сразу и обезопасить себя в полном объеме? Так вы сможете в полной мере обезопасить покупателя от различных переживаний и сомнений, а также – освободить своего супруга от лишней траты времени.
На нашем сайте вы можете заполнить договор купли-продажи квартиры за несколько минут. Система разработана таким образом, чтобы вы без труда составили юридически грамотное соглашение. Вам нужно просто отвечать на вопросы в форме слева, а ответы автоматически распределяться по договору. Оцените преимущества нашего сервиса!
При помощи конструктора договоров "Просто Документы" Вы имеете возможность также быстро и качественно подготовить договоры купли-продажи квартиры следующих видов.
Рассмотрим две наиболее типичных ситуации.
Первая ситуация : потенциальный объект сделки - жилое помещение, которое один из супругов получил по наследству, либо приобрел до вступления в брак.
В данном случае имущество не считается общем и поэтому проблем с совершением сделки и регистрацией договора в Росреестре не возникнет.
Важно! Следует помнить, что в ряде случаев, даже имущество, полученное/купленное до брака может быть признано общим. Это возможно в следующих случаях:
- полная реконструкция, капитальный ремонт;
- выплата большой суммы кредитных обязательств за данную недвижимость из общих средств в период брака.
Вторая ситуация : квартира приобретена в период брака.
Согласно действующему законодательству, такое жилье является общим совместным имуществом, независимо от того, указан один или оба супруга в свидетельстве о праве собственности. Поэтому, продавая квартиру жене, муж формально продает её сам себе. А сделки, в которых сторонами выступает одно лицо, признаются ничтожными.
Кроме того, при совершении сделок с общей недвижимостью обязательно согласие второго супруга. А в данной ситуации получается, что согласие дается опять же самому себе.
Указанные нюансы в итоге могут привести к ряду проблем:
- Во-первых, с большой долей вероятности Ростреестр откажет в регистрации сделки и перерегистрации недвижимого объекта.
- Во-вторых, даже если регистрационный орган даст «добро», то в дальнейшем в случае ухудшения взаимоотношений в семье, одна из сторон сможет признать сделку недействительной. Также это смогут сделать наследники в случае смерти наследодателя.
Оптимальным выходом из данной ситуации является выдел долей в общем имуществе. После того, как каждый получит свидетельство о праве собственности на свою долю. Затем следует заключить брачный контракт, либо соглашение в порядке ст.83 Семейной кодекса РФ в котором прописать раздельный режим собственности на вновь приобретаемое имущество.
Важно! Брачный договор необходимо нотариально заверять. Соглашение о разделе общего имущества не требует нотариального удостоверения и государственной регистрации.
Следующим шагом станет, заключение договора купли-продажи на долю, принадлежащую одному из супругов. И вот уже переход права по нему подлежит обязательной регистрации в регистрирующем органе.
Если Вы не доверяете и скептически относитесь к институту брачных договоров, то можно поступить следующим образом:
- выделить доли в общем имуществе;
- заключить договор дарения своей доли в отношении родителей/других родственников, либо третьих лиц;
- а уже затем, лицо, которому подарена доля сможет продать данное недвижимое имущество Вашему супругу.
Основным минусом данного способа является то, что на этапе дарения одаряемое лицо передумает в дальнейшем продавать недвижимость, и Вы лишитесь жилья. Судебная практика говорит о том, что оспорить договор дарения очень сложно.
Таким образом, если у Вас возникли проблемы с разделом общего совместного имущества и Вы хотите их решить путем продажи своей доли мужу/жене, рекомендуем обратиться за помощью к квалифицированному юристу.
ВНИМАНИЕ! В связи с последними изменениями в законодательстве, информация в статье могла устареть! Наш юрист бесплатно Вас проконсультирует - напишите в форме ниже.
