Договор аренды нежилого помещения в 2016 году заключается по тем же принципам, что и в предыдущие периоды. Стороны должны учесть ряд формальностей, чтобы избежать возможных разногласий в процессе сотрудничества.
Пройдемся по ГК РФ:
Статья 608 закрепила за гражданами возможность сдавать свое имущество в аренду;
Ст. 606 подчеркивает, что в рамках соглашения одна сторона передает другой нежилое помещение во временное пользование за установленную плату;
Ст. 610 закрепляет право на составление договора аренды без указания срока.
Можно не указывать срок договора аренды нежилого помещения (ГК РФ наделяет собственника и арендатора таким правом). В этом случае соглашение считается заключенным на неопределенный срок.
Предмет в бессрочном договоре аренды нежилого помещения
В рамках договора об аренде принято выделять в качестве предмета объект недвижимости. Законодатель выдвигает особое требование к подобным соглашениям – стороны непременно должны указать подробное описание предмета в объеме, достаточном для его идентификации. Поэтому, договор аренды нежилого помещения (3 года или несколько месяцев – не имеет значения) должен содержать:
Точный адрес и этаж;
Площадь помещения или его части;
Функциональное назначение.
Также собственнику нужно указать реквизиты правоустанавливающих документов. Под функциональным назначением нужно понимать цель использования помещения, например – торговое/административное/складское или другое назначение.
Стороны/цена в образце договора аренды помещения на неопределенный срок
К существенным условиям относится не только подробное описание предмета, но и указание сторон и размера арендной платы. Подписывать соглашения могут как ИП, так и физ., юр. лица. Допускается возможность составления договора доверенным лицом, при этом, важно указать реквизиты доверенности.
Важно, чтобы договор содержал не только указание размера арендной платы, но и порядок расчета. Законодатель допускает как расчет наличными, так и безналичный способ расчета. Детали выбранного метода указываются в самом договоре.
Прием нежилого помещения в эксплуатацию проводится по акту приема-передачи, в котором стороны должны указать фактическое состояние объекта недвижимости на момент заезда. Если оно не соответствует заявленному в договоре описанию – арендатор имеет право требовать пропорционального снижения арендной платы/возмещения убытков или ремонта.
Сроки/регистрация по бессрочному договору аренды нежилого помещения
Срок договора аренды нежилого помещения без регистрации не должен превышать 364 дня. То есть – на 1 день меньше года. Как правило, соглашение подписывают на 11 месяцев. Все договоры сроком более 1 года подлежат обязательной государственной регистрации. Но это правило действует только для физических лиц. Юридические лица обязаны регистрировать договоры вне зависимости от срока, на который они заключены.
Бессрочные соглашения, то есть – договоры, заключенные на неопределенный срок, подлежат обязательной государственной регистрации. Порядок расторжения таких соглашений прост – вы можете прекратить сотрудничество либо по желанию сторон, либо в судебном порядке. В первом случае арендатор должен предупредить за 3 месяца до выезда, а арендодатель – за 1 месяц до прекращения взаимоотношений.
Продление срока договора аренды нежилого помещения, составленного на срок менее 1 года, может проводиться в автоматическом режиме. Законодатель признает это соглашение новым договором, а значит, если вы продлеваете его на срок до 1 года, регистрация не потребуется.
Права/обязанности сторон по бессрочному договору аренды нежилого помещения
Договор аренды нежилого помещения (год или любой другой промежуток времени) наделяет арендодателя и арендатора множеством прав и обязанностей. Основные из них:
Косметический ремонт помещения – забота арендатора;
Капитальный ремонт – прямая обязанность арендодателя;
Своевременная оплата – главная задача арендатора;
Передача помещения в соответствующем виде и в установленные сроки – важная обязанность арендодателя.
Конечно, это далеко не полный перечень прав и обязанностей каждой из сторон. Вы можете дополнить список или воспользоваться стандартным перечнем, который указан в бланке соглашения. Также стороны могут выбрать другие варианты развития событий, главное – указать детали в договоре.
Если вы заключаете долгосрочный договор, то в соответствии со ст. 621 ГК РФ у арендатора возникает преимущественное право, позволяющее продлить соглашение. Нарушать этот принцип нельзя, иначе арендатор имеет право обратиться в суд.
Форма договора – простая письменная, его не нужно удостоверять в порядке, установленном законом. А значит, что вы вполне можете составить его самостоятельно. Для этого вы можете воспользоваться сервисом «ProstoDocs», с помощью которого вы справитесь даже с самым сложным соглашением всего за 15 минут. Вам не придется изучать акты и законы. Просто отвечайте на вопросы. Воспользуйтесь сервисом и вы сможете оценить все его преимущества!
В ГК РФ прекращение действия договора выражено самостоятельными понятиями: «расторжение договора» и «отказ от исполнения договора» или «отказ от договора». И в том и в другом случае договор прекращает свое действие, отличны только основания и процедура такого прекращения.
Расторжения договора происходит по правилам гл.29 ГК РФ. Для прекращения договора таким способом необходимо либо согласие его сторон, либо решение суда.
Прекращение действия договора, в связи с отказом от него одной из сторон, регулируется п.3 ст.450 ГК РФ. В этом случае, для прекращения действия договора достаточно только волеизъявления одной из сторон. Такой вариант прекращения договора, в ряде случаев, следует рассматривать как меру оперативного воздействия , поскольку он может играть роль ответных действий на негативные действия со стороны контрагента.
Однако нельзя сводить значение этого института только к этим мерам. В противном случае отказ от договора был бы возможен только в случае наступления неблагоприятных последствий для одной из сторон.
Такое утверждение основано на том положении, что, меры оперативного воздействия являются способом защиты права .
Следовательно, применение таких мер, возможно, только в случае нарушения права, или когда его осуществлению что-то угрожает. При таком подходе, лицо, отказавшееся от договора, в случае возникновения спора, вынуждено было бы доказывать наличие соответствующих обстоятельств.
Вместе с тем ГК РФ содержит не мало правил, позволяющих заинтересованному лицу отказаться от договора независимо от обстоятельств его исполнения. Большое практическое значение в этом случае имеет как раз то положение, что для осуществления своего права на односторонний отказ от договора, сторона не обязана ссылаться на какие-либо обстоятельства, связанные с его исполнением.
В случае возникновения спора, необходимо доказать только то, что лицо обладает правом на односторонний отказ и то, что контрагент был заблаговременно уведомлен о таком отказе. Все другие обстоятельства (напр. недобросовестное исполнение контрагентом своих обязательств) не будут иметь отношения к этому спору, и потому могут не исследоваться в судебном заседании и не оцениваться при вынесении решения по делу.
Так между ООО и Администрацией был заключен бессрочный договор безвозмездного пользования нежилыми помещениями, принадлежащими ООО.
В соответствии с договором ООО могло отказаться от договора, предупреждив об этом Администрацию за один месяц; и могло требовать досрочного расторжения договора, если Администрация нарушает свои обязательства по договору.
Через несколько месяцев после заключения договора, ООО направило Администрации уведомление, в котором указывало, что считает договор расторгнутым, в связи с существенными нарушениями Администрацией своих обязательств по договору и просит освободить Администрацию помещения.
В установленный срок Администрация помещения не покинула, что послужило основанием для обращения в суд с иском об освобождении занимаемых помещений.
Суд первой инстанции, посчитав, что в указанном уведомлении ООО сообщило Администрации не об отказе от договора, а о его расторжении, отказал в удовлетворении иска.
Рассуждения суда были следующими: ООО сообщило Администрации о расторжении договора, Администрация против этого возражала, следовательно, для расторжения договора было необходимо обращение в суд с соответствующим иском. Поскольку ООО в суд с иском о расторжении договора не обращалось, постольку Администрация не была обязана освобождать помещения .
Основным вопросом в указанной ситуации являлось толкование уведомления, на основании которого ООО просило Администрацию освободить помещения. Истец доказывал, что это было уведомление об отказе от договора, суд пришел к выводу, что таким образом ООО уведомляло Администрацию о его расторжении.
При рассмотрении этой ситуации необходимо остановиться на вопросе о значении срока в договоре. Как представляется, многие практики (да и теоретики тоже) не до конца осознают значение срока в договорных обязательствах. Поэтому остановимся вкратце на теории.
Следует констатировать сущность сроков, как юридических фактов, в отечественной юридической науке, по настоящее время исследована на недостаточном уровне. Из монографических исследований здесь, пожалуй, можно выделить лишь работу В.П. Грибанова .
Одни авторы относят сроки к фактам событиям , другие к особой группе юридических фактов, которые имеют черты, как событий, так и действий . Более обоснованной представляется позиция последних, поскольку течение сроков связывается законом не только, и не столько с течением времени, сколько с действиями заинтересованных лиц.
Например, действие бессрочного договора не ограничивается каким-либо периодом времени, но, вместе с тем, он может быть прекращен по инициативе одной из сторон (юридический факт действие). Следовательно, срок действия договора, в этом случае, зависит не столько от течения времени (события), сколько от инициативы заинтересованного лица (действия). Именно этим действием он и ограничен.
Сроками называются определенные периоды (промежутки) или моменты времени, с которыми гражданское законодательство связывает те или иные правовые последствия . В теории выделяют несколько видов сроков, в том числе сроки исполнения обязанностей сроки, в течение которых обязанное лицо должно совершить действие, составляющее содержание этой обязанности.
Установление срока в договоре преследует цель защитить права одной или обеих сторон договора от возможных вредных последствий, связанных с затянувшимся исполнением, в основном это касается колебания рыночных цен.
Каким же образом защищает права сторон установление срока в договоре, в котором отсутствует условие, что окончание срока влечет прекращение обязательств?
Такая защита выражается в следующем.
Во-первых, в ряде договоров, условие о сроке является существенным. В этом случае, нарушение срока является существенным нарушением договора, что дает право заинтересованной стороне требовать расторжения договора (пп.1 п.2 ст. 450 ГК РФ). Именно требовать расторжения, т.е. договор не прекращается автоматически. Для такого прекращения необходимо соблюдение процедуры, о которой говорилось выше. Если такого требования не было, то договор продолжает действовать.
Во-вторых, истечение срока в тех договорах, где такое условие не является существенным, приводит к тому, что договор продолжает действие на неопределенный срок. В этом случае, вступают в действие положения п.2 ст.314 ГК (исполнение обязательства, не предусматривающего срок исполнения). Кроме того, в этом случае, для защиты своих интересов, сторона может воспользоваться специальными средствами, предусмотренными законом. Одним из таких средств является отказ от договора.
В этом случае отказ от договора носит характер мер оперативного воздействия.
В тех же случаях, где стороны заранее не ограничивали обязательства никаким сроком, отказ от договора не связывается с какими-либо действиями контрагента и не носит характер мер оперативного воздействия.
Теперь вернемся к рассматриваемому случаю.
В соответствии с п.1 ст.699 ГК РФ каждая из сторон вправе во всякое время отказаться от договора безвозмездного пользования, заключенного без указания срока, известив об этом другую сторону за один месяц, если договором не предусмотрен иной срок извещения. Аналогичное правило закреплено в ГК РФ применительно к бессрочному договору аренды (п. 2 ст. 610 ГК РФ).
Наряду с этим в ст.698 ГК РФ предусмотрено право сторон на досрочное расторжение договора безвозмездного пользования. В ст.ст. 619 и 620 ГК РФ закреплено право сторон на досрочное расторжение договора аренды.
Сопоставив указанные статьи, мы приходим к следующему:
Когда речь идет о бессрочном договоре, закон употребляет термин «отказ от договора», а термин «расторжение» используется только в совокупности со словом «досрочное». Представляется, что это не простая игра слов.
Исходя из системного толкования ст. 698 (досрочное расторжение договора безвозмездного пользования) и ст. 699 (отказ от договора безвозмездного пользования) ГК РФ. Досрочно расторгнуть можно только срочный договор безвозмездного пользования. Если срок действия договора не указан (бессрочный договор), то и расторгнуть его «досрочно» нельзя в принципе исходя из его содержания.
В частности, в п.1 ст. 699 ГК РФ прямо говориться: Каждая из сторон вправе во всякое время отказаться от договора безвозмездного пользования, заключенного без указания срока , известив об этом другую сторону за один месяц, если договором не предусмотрен иной срок извещения. А ссудополучатель имеет также право отказаться от договора, заключенного с указанием срока (п.2 ст.699 ГК РФ). Поскольку ссудодатель не имеет права на отказ от договора, в котором указан срок его действия, то он может только требовать его досрочного расторжения в соответствии со ст. 698 ГК РФ.
Такое положение, при котором права одной стороны по отношению к другой явно ограничены, призвано защитить более слабую сторону (ссудополучатель) от злоупотреблений со стороны более сильного контрагента (ссудодатель).
Из изложенного видно, что, в случае заключения бессрочного договора безвозмездного пользования ссудодатель имеет право отказаться от него, но не расторгнуть, поскольку противное противоречило бы существу бессрочности договора.
Следует вывод, что бессрочный договор не может быть расторгнут досрочно, поскольку при таком подходе неизбежно предполагается и то, что его можно расторгнуть в связи с истечением срока. Бессрочный договор может прекратить свое действие только в случае отказа одной из сторон от него.
Таким образом, указанное уведомление, направленное ООО в адрес Администрации, должно было быть истолковано как об отказ от договора, а не как его досрочное расторжение.
Подтверждение такому подходу можно найти и в обзоре Высшего Арбитражного Суда.
Так Арендодатель направил Арендатору уведомление о расторжении договора аренды в связи с наступлением события, с которым в договоре связывалось прекращение его действия. Арендатор возражал против расторжения, ссылаясь на то, что указанное событие не наступило.
Рассмотрев спор, суд установил, что: 1) вопреки первоначальным заявлениям сторон, договор аренды заключен на неопределенный срок; 2) своим уведомлением арендатор явно выразил свою волю на прекращение договора аренды. На основании изложенного, суд удовлетворил иск о выселении Арендатора, из занимаемых помещений указав, что такое уведомление должно толковаться как отказ от бессрочного договора аренды .
Изложенные доводы, однако, не должны толковаться как ограничение заинтересованного лица в выборе способа защиты права.
Так, между сторонами был заключен бессрочный договор аренды нежилого помещения. Позже Арендодатель, в связи с существенным нарушением Арендатором условий договора, заявил иск о расторжении договора и выселением из занимаемых помещений.
Иск был оставлен без рассмотрения в связи с несоблюдением истцом порядка прекращения договора аренды, заключенного на неопределенный срок (п.2 ст.610 ГК РФ). При этом истец ссылался, что им были соблюдены требования ч.3 ст. 619 и п.2 ст.452 ГК, касающихся порядка расторжения договора аренды и просил подтвердить факты нарушений, допущенных ответчиком.
Апелляционная инстанция не согласилась с таким выводом, указав, что заключение договора аренды на неопределенный срок не лишает арендодателя права на расторжение такого договора при существенном нарушении его условий арендатором .
Было отмечено, что арендодатель, определяя момент обращения в суд, правомерно руководствовался тридцатидневным сроком, установленным п.2 ст.452 ГК РФ, а не трехмесячным сроком, предусмотренным п.2 ст.610 ГК РФ. Подтвердив факты нарушений условий договора со стороны арендатора, апелляционная инстанция отменила определение суда первой инстанции и удовлетворила иск .
Как видно, в указанном случае, интерес истца состоял не только в освобождении ответчиком указанных помещений, но и в установлении фактов нарушений, допущенных ответчиком. Требование арендодателя, в указанном случае, носило именно охранительный характер, и, поэтому, должно было быть рассмотрено судом по существу. Лишение арендатора возможности расторгнуть бессрочный договор, в этом случае, по сути, означает лишение его права на защиту.
Суммируя изложенное, можно сформулировать следующее правило прекращения бессрочного договора аренды и безвозмездного пользования, которое будет направлено на устранение коллизий между отказом от договора и его досрочным расторжением.
См.: Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации, части первой./Отв. Ред. О.Н. Садиков. - М.,1997. с.238.Там же. с.239.
См.: п.4 Обзора практики разрешения споров, связанных с арендой.// Инф. письмо Пленума ВАС РФ от 11 января 2002 г. № 66. См. также: Постановление Президиума ВАС РФ от 26 октября 1999 г. № 3015/99; Постановление ФАС Уральского округа от 27 января 2005 г. № Ф 09-4568/04 ГК; Постановление ФАС Дальневосточного округа от 22 ноября 2004 г. № Ф 03-А24/04-1/3211 - Источник СПС "Гарант". Апелляционная инстанция, согласившись с такими доводами жалобы удовлетворил иск ООО к Администрации.
В этом случае расторжение договора носит охранительный характер.
См.: п.5 Обзора практики разрешения споров, связанных с арендой.// Инф. письмо Пленума ВАС РФ от 11 января 2002 г. № 66.
Договор аренды нежилого помещения активно используется для решения различных ситуаций. При этом предполагается возможность оформления отношений на различных временных условиях: неопределенный, долгосрочный, краткосрочный и бессрочный интервал.
Среди самых важных условий договора аренды нежилого помещения является срок, на который предполагается оформление документации. Однако если стороны не смогли определиться с интервалом, соглашение согласно части второй статьи 610 ГК РФ должно быть заключенным на неопределенное время, бессрочно.
Бессрочный договор должен действовать до тех пор, пока арендатор будет согласен оплачивать использование предоставляемого имущества. При этом арендные отношения могут быть прекращены только после того, как вторая сторона получит соответствующее предупреждение. Предполагается, что срок оповещения должен составлять 3 месяца.
Следует ли проводить регистрационную процедуру договора
Законодательство РФ предполагает, что договора аренды нежилых помещений с возможностью хранения профессионального оборудования должны быть зарегистрированы в обязательном порядке. При этом должна быть оговорена длительность арендных отношений. Предполагается обязательная регистрация, если срок аренды составляет от 12 месяцев и больше.
Ориентируясь на пункт 2 статьи 610 ГК РФ, если документ предполагает неопределенный срок, документ не будет содержать в себе какого-либо сведения относительно временных рамок. При этом каждая сторона может отказаться от арендных отношений. Нужно отметить, что относительно нежилых помещений уведомление должно состояться за 3 месяца. Договор может предположить установление иных временных рамок для предупреждения о прекращении договорных отношений, которые были заключены на неопределенный срок.
При этом если присутствуют указания на необходимость государственной регистрации бессрочного договора аренды недвижимости, процедура должна быть пройдена в обязательном порядке. Нужно отметить, что договор, который оформляется на неопределенный срок, не подлежит государственной регистрации, так как арендные отношения могут быть прекращены в любой момент. Продолжительность хранения оборудования на территории коммерческого помещения определяется сроком договора, но при этом результаты работы могут быть использованы на легальном уровне арендатором нежилого объекта.
В обязательном порядке, оформляя отношения на юридическом уровне, нужно заранее определять срок действия договора об аренде нежилого помещения и хранения оборудования на его территории. Для юридического лица договор аренды нежилого объекта, который был оформлен на срок более одного года и не зарегистрирован в специальной службе, может быть основой для использования штрафных санкций, налоговых пеней.
Особенности передачи помещения
Порядок передачи нежилого помещения для ведения деятельности и хранения имущества арендатора не регламентирован законодательством РФ. Однако стороны заинтересованы в том, чтобы использовать образец документа и правильно проводить передачу объекта с наличием специального акта.
Арендодатель отвечает за появление недостатков имущества, которые появились по его вине. По данной причине предполагается возмещение убытков. Пункт 2 статьи 612 ГК РФ свидетельствует: арендодатель не является ответственным за выявленные недостатки или проблемы, которые были обнаружены во время использования нежилого помещения.
Арендатор также заинтересован в наличии акта сдачи - приемки. Это объясняется ответственностью за порчу имущества.
Таким образом, для того чтобы все действия сторон были понятными и адекватными, следует описать техническое состояние коммерческого объекта.
Как происходит расторжение срочных договоров
Договор, который оформлен на максимальный или минимальный срок, является срочным. При этом предполагается обязательное прекращение юридической силы документа по истечении установленных временных рамок. При этом соглашение может быть возобновлено (пункт 2 статья 621 ГК РФ) с возможностью хранения имущества, проведения дальнейшей деятельности.
Нужно отметить, что соглашение может в автоматическом режиме стать бессрочным, так как предполагается неопределенный интервал продолжения. Более того, перезаключение документа не является обязательным, так как в любом случае юридическая сила будет возобновлена.
Государственная регистрация для договоров, которые оформлены на неопределенный интервал, перестает быть обязательной. Регистрационная процедура перестает быть обязательной, даже если изначально был установлен предельный срок арендных отношений.
Как происходит прекращение арендных отношений
Расторжение может происходить по разной схеме. В некоторых случаях образец документа, который был оформлен, содержит установленную дату прекращения отношений. В иной ситуации расторжение проводится в судебном порядке (статьи 619, 620 ГК РФ).
В каких ситуациях следует обратиться в суд
- На постоянной основе арендатор нарушает договорные обязательства и неправильно использует предоставляемый объект (например, для хранения незаконной продукции).
- Ухудшаются характеристики помещения.
- Не вносит арендную плату.
- Не проводит капитальный ремонт, если на основе соглашения должен решить данный вопрос.
Для того чтобы судебные действия были правомерными, изначально арендатор должен получить письменное предупреждение относительно необходимости выполнения обязательств. Для исправления ситуации отводится определенное время.
Арендатор также может обратиться в суд для досрочного расторжения договора, который может быть основан на долгосрочной схеме взаимодействия:
- Арендодатель не предоставляет помещение или препятствует использованию. Например, арендодатель не предоставляет возможности для хранения оборудования, необходимого для ведения деятельности.
- Помещение обладает серьезными недостатками, которые были тщательно скрыты. Специальные действия по сокрытию недостатков объекта противоречат действующему законодательству РФ и правам арендатора.
- Арендодатель должен выполнить обязанности, но уклоняется от этого. Например, не проводится капитальный ремонт в сроки, которые были подтверждены при оформлении сделки на документальном уровне.
- Помещение оказалось в непригодном состоянии для эксплуатации. При этом предполагается отсутствие вины арендатора.
Предполагается возможность раннего расторжения отношений по обоюдному согласию сторон.
