• Понятие жилищного права
  • Система жилищного права
    • Принципы жилищного права
    • Взаимосвязь жилищного права с другими отраслями права
  • Объекты жилищного права
  • Формы собственности
• Жилищное законодательство (источники жилищного права)
  • Конституционные основы жилищного права
  • Понятие жилищного законодательства
  • Структура жилищного законодательства
  • Действие жилищного законодательства во времени
• Жилищные фонды
  • Понятие жилищного фонда
  • Классификация жилищных фондов
  • Государственные меры по содействию развитию жилищного строительства
• Специализированный жилищный фонд
  • Возникновение права на служебное помещение
  • Иные основания возникновения права на жилое помещение
  • Жилые помещения в домах системы социального обслуживания населения и фондов для временного поселения вынужденных переселенцев и лиц, признанных беженцами
• Жилищные отношения
  • Жилищные отношения как вид гражданских правоотношений
  • Правовое регулирование жилищных отношений
  • Требования, предъявляемые к жилым помещениям
  • Жилищные нормы
  • Обеспечение жильем ветеранов Великой Отечественной войны 1941-1945 гг.
• Субъекты жилищных отношений
  • Стороны в жилищных отношениях
  • Члены семьи пользователя жилым помещением
  • Временные жильцы
• Возникновение жилищных отношений
  • Договор социального найма
  • Коммерческий наем
  • Наем жилого помещения в домах ЖСК и ЖК
  • Участие в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости
    • Государственное регулирование, контроль и надзор в области долевого строительства
  • Возникновение права на жилое помещение, находящееся в собственности граждан
• Жилищные накопительные кооперативы
  • Понятие жилищного накопительного кооператива
  • Члены жилищного накопительного кооператива: права, обязанности, ответственность
  • Источники финансирования деятельности жилищного накопительного кооператива
  • Управление жилищным накопительным кооперативом
    • Правление жилищного накопительного кооператива
  • Обеспечение устойчивой финансовой деятельности жилищного накопительного кооператива и контроль за его деятельностью
    • Контроль за деятельностью жилищного накопительного кооператива
  • Создание, реорганизация и ликвидация жилищного накопительного кооператива
• Ипотека (залог недвижимости)
  • Договор об ипотеке (залоге недвижимости)
  • Обеспечение прав по договору об ипотеке
  • Особенности ипотеки для военнослужащих
    • Организация накопительно-ипотечной системы
    • Участие военнослужащих в накопительно-ипотечной системе
    • Государственное регулирование, государственный контроль (надзор) в сфере отношений по формированию, инвестированию и использованию накоплений для жилищного обеспечения
  • Особенности предоставления молодым семьям социальных выплат на приобретение жилья
  • Ответственность за нарушение договорных обязательств и норм жилищного законодательства
• Товарищество собственников жилья
  • Создание и деятельность товарищества собственников жилья
  • Правовое положение членов товарищества собственников жилья
  • Средства товарищества собственников жилья
• Изменение жилищных отношений
  • Изменение жилищных отношений
  • Вселение в жилое помещение других членов семьи. Выбытие из жилого помещения
  • Раздел жилого помещения. Объединение пользователей жилого помещения в одну семью
  • Замена нанимателя жилого помещения или члена кооператива. Отказ пользователя от части жилого помещения
  • Перевод жилого помещения на другой правовой режим
• Переустройство и перепланирование жилого помещения
  • Понятие и виды переустройства и перепланирования
  • Основания проведения переустройства и перепланировки
  • Ответственность за незаконное переустройство и перепланирование жилья
• Распоряжение жилыми помещениями
  • Договор купли-продажи жилого помещения
  • Договор мены жилыми помещениями
  • Договор ренты. Пожизненное содержание с иждивением
  • Договор дарения жилого помещения
  • Договор аренды жилого помещения
  • Пользование жилым помещением, предоставленным по завещательному отказу
  • Договор безвозмездного пользования жилым помещением
• Охрана жилищных отношений
  • Сохранение жилой площади за временно отсутствующими гражданами
  • Переселение на время капитального ремонта
  • Принудительный обмен
• Прекращение жилищных отношений
  • Основания для прекращения жилищных отношений
    • Выселение с предоставлением другого благоустроенного жилого помещения
    • Выселение с предоставлением другого жилого помещения
    • Выселение без предоставления другого жилого помещения
• • Плата за жилое помещение и коммунальные услуги
  • Предоставление субсидий на оплату жилого помещения и коммунальных услуг
  • Организация предоставления коммунальных услуг
  • Работа с неплательщиками
    • Мероприятия по предупреждению задолженности
    • Мероприятия по снижению задолженности
  • Взыскание задолженности по обязательным платежам
    • Исполнение решения суда
• • Государственная политика в области доступности жилья населению. Новый Жилищный кодекс Российской Федерации и право на жилище
  • Управление многоквартирными домами
    • Управление непосредственно собственниками помещений в многоквартирном доме
    • Управление управляющей организацией
  • Договор управления многоквартирным домом
  • Проблемы на этапах создания и деятельности товариществ собственников жилья и рекомендации по их устранению
• • Фонд содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства
    • Органы управления фонда содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства
• Жилищное страхование
  • Общие понятия и роль жилищного страхования
  • Страхование жилищного фонда как важнейшая часть жилищного страхования
  • Современный страховой рынок и необходимость жилищного страхования
  • Региональные особенности жилищного страхования
  • Страхование жилых помещений в г. Москве
  • Перспективы развития жилищного страхования
  • Правовое обеспечение жилищного страхования
  • Государственное регулирование жилищного страхования
• Судебная защита жилищных прав
  • Жилищные права как объекты судебной защиты
  • Основные процессуальные условия осуществления права на судебную защиту жилищных прав
  • Способы судебной защиты жилищных прав (по материалам судебной практики)
    • Иски о присуждении
    • Иски о признании
    • Преобразовательные иски
  • Защита права выбора места жительства, права на регистрацию по месту жительства и по месту пребывания
• • Правовое регулирование жилищных правоотношений в условиях подготовки к Олимпиаде 2014 года

Договор социального найма

Пользование квартирами по договору социального найма регулируется как собственно жилищными нормативными актами (глава 8 раздела III Жилищного кодекса РФ), так и отдельными нормами (глава 35 Гражданского кодекса РФ).

Несколько дополнив общее определение договора найма, данное Жилищным кодексом, можно определить договор социального найма как соглашение, по которому наймодатель предоставляет во владение и пользование, или только в пользование из состава фонда социального использования нанимателю и членам его семьи пригодное для постоянного проживания жилое помещение, как правило, в виде отдельной квартиры в пределах нормы жилой площади, либо сохраняет право проживания по договору найма нанимателя в жилом помещении независимо от его площади, а наниматель обязуется использовать это жилое помещение по назначению, своевременно вносить плату за пользование им и за коммунальные услуги.

Договор социального найма является консенсуальным, взаимным, возмездным.

Признание договора консенсуальным означает, что договор считается заключенным, и права и обязанности возникают с момента достижения согласия по всем существенным условиям договора (в отличие от реального, при котором права и обязанности возникают с момента передачи вещи).

Взаимность договора означает, что права и обязанности по договору приобретают обе стороны.

Возмездным является договор, при котором сторона должна получить встречное предоставление за исполнение своих обязанностей.

Договор социального найма также можно назвать договором присоединения, поскольку, заключая договор, гражданин не имеет возможности изменить его условия в сторону от установленных наймодателем.

Согласно ст. 60 ЖК РФ по договору социального найма одна сторона - наймодатель (орган государственной власти, орган местного самоуправления, государственное унитарное предприятие, государственное учреждение) обязуется передать другой стороне - нанимателю (гражданину) жилое помещение по договору социального найма за плату во владение и пользование для проживания в нем. Данный договор заключается без установления срока его действия.

Заключение договора социального найма невозможно без наличия жилищного фонда социального использования - совокупности всех жилых помещений, включая жилые дома, квартиры и иные жилые помещения, заселенные на условиях договора найма и предоставляемые в пределах нормы жилой площади, жилые помещения в коммунальных квартирах, специализированные дома и жилые помещения в них.

Жилищный фонд социального использования формируется местной администрацией из государственного, муниципального, общественного жилищных фондов с обеспечением гласности, государственными и муниципальными предприятиями, учреждениями, общественными объединениями.

Как мы уже говорили, законодатель четко подразделяет лиц, имеющих право на получение жилого помещения из фонда социального использования.

Во внеочередная порядке имеют право на получение жилого помещения малоимущие и нуждающиеся в жилых помещениях граждане, жилище которых стало непригодным для проживания в результате аварийного состояния, стихийного бедствия или другой чрезвычайной ситуации и ремонту или реконструкции не подлежит.

Предоставление жилых помещений остальным гражданам, нуждающимся в улучшении жилищных условий, происходит в общем порядке исходя из времени принятия их на учет и включения в списки на получение жилых помещений.

Статья 52 Жилищного кодекса РФ определяет условия признания гражданина нуждающимся в улучшении жилищных условий. Принятие гражданина на учет нуждающихся в улучшении жилищных условий происходит по его заявлению по месту жительства. Как правило, жилое помещение по договору социального найма предоставляется гражданам, постоянно проживающим на территории данного населенного пункта.

Одним из главнейших оснований для признания нуждающимся в улучшении жилищных условий является обеспеченность общей площадью жилого помещения на одного члена семьи менее учетной нормы. Учетная норма устанавливается органом местного самоуправления субъекта РФ и не должна превышать установленной законом данного субъекта РФ социальной нормы.

Конкретную социальную норму площади жилья (эквивалентную минимальному размеру предоставляемой жилой площади) определяют органы государственной власти субъектов Российской Федерации в зависимости от достигнутого уровня жилищной обеспеченности. Отдельные категории граждан имеют право на получение жилой площади сверх установленной нормы.

Среди требований к жилым помещениям, предоставляемым по договорам социального найма кроме размера можно назвать благоустроенность применительно к условиям данного населенного пункта, соответствие установленным санитарным и техническим требованиям.

Если говорить о благоустроенности жилого помещения, то обычно в это понятие включается обеспеченность помещения необходимыми удобствами (кухней, санузлом), водопроводом, электро- и газоснабжением.

Соответствие санитарным и техническим требованиям должно обеспечить комфортное и безопасное проживание граждан. Жилое помещение должно обладать качественной термо- и звукоизоляцией, вентиляцией, позволяющей обеспечить необходимый воздухообмен, отвечать требованиям пожарной безопасности.

Напрямую законодателем не предусмотрены обязательные требования к местонахождению жилого помещения. Однако исходя из норм ст. 89 ЖК РФ, регламентирующей предоставление благоустроенного жилого помещения при выселении из ранее занимаемого, можно сделать вывод, что и впервые предоставляемое жилое помещение должно находиться в границах данного населенного пункта.

Важной гарантией прав граждан является учет их интересов при предоставлении жилого помещения. Так, не допускается заселение одной комнаты лицами разного пола старше девяти лет, кроме супругов. Кроме того, при предоставлении жилого помещения учитывается состояние здоровья граждан и другие обстоятельства.

Заселение в жилое помещение осуществляется в предусмотренном законодательством порядке. Собственник соответствующего жилого фонда принимает решение о предоставлении гражданину помещения. На основании решения собственника о предоставлении жилого помещения по договору найма в домах государственного, муниципального жилищных фондов с гражданином заключается договор социального найма, который является единственным основанием для вселения в предоставленное жилое помещение. Субъектами федерации могут предусматриваться дополнительные элементы порядка предоставления жилья.

В связи с особой важностью договор социального найма жилого помещения выдается непосредственно гражданину, которому предоставляется жилое помещение, или в исключительных случаях другому липу по доверенности, заверенной в установленном порядке.

Договор социального найма жилого помещения заключается только в письменной форме между наймодателем - жилищно-эксплуатационной организацией (а при ее отсутствии - соответствующим предприятием, имеющим свой жилой фонд) и гражданином. Основанием заключения договора социального найма является решение о предоставлении жилого помещения жилищного фонда социального использования.

Договор социального найма закрепляет сведения о конкретном помещении, предоставленном гражданину, правах и обязанностях гражданина и наймодателя, ответственность сторон.

При получении жилья по договору социального найма граждане обязаны освободить ранее занимаемое ими помещение.

Улучшение жилищных условий граждан происходит не только путем предоставления им отдельного помещения по договору социального найма.

Изолированное жилое помещение в квартире, где проживают несколько нанимателей, должно предоставляться проживающим в этой квартире гражданам, нуждающимся в улучшении жилищных условий, а при отсутствии таковых - гражданам, имеющим жилую площадь менее установленной нормы на одного человека, а если таких граждан нет, то в общем порядке по договору социального найма.

Наниматель жилого помещения по договору социального найма обязан.

• использовать жилое помещение по назначению и в пределах, которые установлены Жилищным кодексом РФ;
• обеспечивать сохранность жилого помещения;
• поддерживать надлежащее состояние жилого помещения;
• проводить текущий ремонт жилого помещения;
• своевременно вносить плату за жилое помещение и коммунальные услуги;
• информировать наймодателя в установленные договором сроки об изменении оснований и условий, дающих право пользования жилым помещением по договору социального найма.

Наниматель жилого помещения, не исполняющий обязанностей, предусмотренных жилищным законодательством и договором социального найма несет ответственность, предусмотренную законом.

Расторжение договора производится:

• волеизъявлением нанимателя с письменным предупреждением наймодателя за три месяца;
• в судебном порядке в случае невнесения нанимателем платы за жилое помещение за шесть месяцев, если договором не установлен более длительный срок (при краткосрочном найме - до одного года - в случае невнесения платы более двух раз по истечении установленного договором срока платежа);
• в судебном порядке в случае разрушения и порчи жилого помещения нанимателем или другими гражданами, за действия которых он отвечает;
• в судебном порядке по требованию любой стороны, если помещение перестает быть пригодным для постоянного проживания, а также в случаях его аварийного состояния;
• в судебном порядке по требованию наймодателя в случае, если наниматель или другие граждане, за действия которых он отвечает, используют жилое помещение не по назначению, либо систематически нарушают права и интересы соседей (эта санкция применяется только после предупреждения, сделанного наймодателем, при продолжении такого поведения);
• в других случаях, предусмотренных жилищным законодательством.

После получения на руки решения о предоставлении квартиры в наем, встает следующий вопрос: где получить договор социального найма. Оно и понятно, так как одно решение, без оформления договорных отношений, является лишь основанием для возникновения права, но не закрепляет этого его и не подтверждает возможность использования жилища. Итак, куда нужно идти?

Кому принадлежит квартира

Как следует из понятия социального найма, установленного ст.60 ЖК РФ, передаваемое жилье относится к государственному жилищному фонду или муниципальному. Отсюда следует, что владельцем объекта недвижимости соответственно является либо государство, либо определенное муниципальное образование.

Для того чтобы понять, куда обратиться за заключением договора о найме жилища, необходимо внимательно ознакомиться с решением на выдачу такого жилья. Там Вы сможете определить, к какому уровню власти относится недвижимость, а, следовательно, и где получить договор социального найма жилья.

Если решение исходит от органов власти федерации или ее субъекта, то выделяться квартира будет из резервов государственного фонда, а если от муниципалитета, то он и гарантирует выдачу такой недвижимости.

Важно учитывать, что муниципалитет в соответствии со ст. 49 Жилищного кодекса, обязан предоставить жилище малоимущим гражданам России, проживающим в пределах конкретной территории. А вот из федерального фонда жилье предоставляется слоям населения, которые признаны законодателем нуждающимися в получении недвижимости.

Получение муниципальной квартиры

На получение муниципальной квартиры имеют право разные категории граждан. Прежде всего, это граждане, которые были признаны малоимущими, не имеющими своего жилища. Помимо этого, жилые помещения предоставляются людям, проживающих в зданиях, принадлежащих муниципалитету, в случаях, если такие здания решено снести, либо они признаны аварийными и опасными для дальнейшего проживания людей.

Предоставление жилья муниципалитетом также необходимо в случаях, когда занимаемое гражданами здание решено перевести в объект нежилого фонда.

Отдельно выделяются, в очереди на предоставление жилища, граждане, которые уже имеют квартиру, закрепленную за ними договором найма, но решившие обменять ее на жилую площадь меньшего размера (в случае если площадь жилья больше установленной нормы).

Итак, вне зависимости от причины, у Вас появилось право на получение муниципального жилья (имеется соответствующее решение муниципалитета), куда идти дальше?
Для заключения договора Вам нужно обратиться в администрацию Вашего муниципального образования. Там Вам подскажут нужный отдел. Единого наименования такой отдел не имеет и в каждом населенном пункте называется по-разному. Возможно также обращение через многофункциональный центр предоставления государственных и муниципальных услуг.

Не знаете свои права?

Важно подчеркнуть, что все услуги, связанные с оформлением жилища, предоставляются бесплатно и срок предоставления услуг не должен превышать 1 месяца. Срок в 10 дней установлен для лиц, подавших заявление о предоставлении жилья меньшей площади.

В отдел Вам нужно представить документы, подтверждающие:

• состав семьи (копии паспортов, свидетельств о рождении, свидетельства о браке и т.п.);
• право на получение жилища (решение муниципалитета о выделении жилья);
• снос здания или переведение его в нежилой фонд, о признании его аварийным и т.п.;
• выписки из домовой книги по месту регистрации всех членов семьи (плюс копия выписки из финансового лицевого счета);
• справки с Росреестра об отсутствии у всех членов семьи в собственности жилых помещений.

Этот перечень документов может варьироваться в зависимости от конкретных обстоятельств, поэтому перед обращением лучше проконсультироваться о необходимом комплекте документов.

Получение государственной квартиры

Право получить квартиру из государственного фонда имеют те категории лиц, которые определены специальными федеральными законами. Например, к таким гражданам следует относить:

• инвалидов I и II групп;
• лиц, ставших инвалидами в связи с ликвидацией последствий Чернобыльской аварии;
• ветеранов Великой Отечественной Войны;
• лиц, которые по состоянию здоровья не могут проживать в одном помещении с другими людьми;
• жертв катастроф и стихийных бедствий, которые утратили свое жилье в связи с данными событиями;
• военнослужащих, получивших увечья вследствие профессиональной деятельности и др.

Для оформления договора социального найма потребуется обратиться в органы исполнительной власти субъекта РФ (обычно это министерства социальной защиты).

Сделать это нужно с комплектом документов, подтверждающих Ваше право на получение жилища:

• это решение о предоставлении жилья;
• выписки из Росреестра, подтверждающие отсутствие жилья в собственности;
• выписка из домовой книги о регистрации по месту жительства;
• документы, подтверждающие основания: медицинское заключение о наличии хронического заболевания или группу инвалидности, документы подтверждающие участие в ВОВ, ликвидации радиационной катастрофы, о несении службы во время военных действий на территории другого государства и др.

Нужно сказать, что этот перечень также варьируется от Вашей индивидуальной ситуации, поэтому для того чтобы сэкономить время, лучше получить список нужной документации заранее.
Все услуги также предоставляются совершенно бесплатно и в срок, не превышающий календарного месяца.

Процедура заключения договора

После подачи в уполномоченный орган полного комплекта документов, Вам будет выдана расписка в их получении, а также указана дата явки для подписания соглашения о найме. Явившись в назначенный день, Вы подписываете договор, один экземпляр забираете себе на хранение, а другой оставляете представителю власти. С этого дня документ начинает действовать, а Ваши права на владение недвижимостью - охраняться.

Заключение Договора социального найма через суд.

Для того, что бы приватизировать квартиру, необходимо предоставить определенный в который входит обязательно договор социального найма жилья. В связи с тем, что многие живут не имея на руках данного договора, дальнейшие взаимоотношения с наймодателем невозможны без него. Существует множество проблем заключения договора социального найма.

Типовые отказы при заключении договора социального найма

1. Отказ в заключении договора социального найма ввиду того, что помещение передавалось для проживания как служебное жилье.
2. Отказ в заключении договора социального найма из-за долгов по коммунальным платежам.
3. Отказ в заключении договора социального найма из-за несогласия всех постоянно зарегистрированных в жилище (самый часто встречающийся случай - гражданин выехал в неизвестное направление)
4. Отказ в заключении договора социального найма из-за того, что в ордере указаны уже не граждане РФ (или в квартиру вселены не граждане РФ/не подтверждается получение гражданства)
5. Отказ в заключении договора социального найма из-за отсутствия подтверждения оплаты за коммунальные платежи за последние 3 года (часто встречается в сельской местности)
6. Отказ в заключении договора социального найма из-за негодности жилого дома к проживанию.
7. Отказ в заключении договора социального найма из-за того, что при вселении помещение имело статус общежития.

С нашей помощью возможно заключение договора социального найма в судебном порядке.

Рассмотрим подробнее примеры проблем ниже и пример решения проблемы через суд. Обратим внимание, что все выше представленные причины отказа в заключении договора соцнама подлежат обжалованию в суде с принуждением к заключению договора соцнайма. С нашей помощью возможно заключить договор по всем пунктам отказа.

Услуги юриста по заключению договора социального найма по суду: от 50 000 р

• Никаких предоплат!
• Оплата только по факту выигрыша дела!
• За заведомо проигрышные дела не беремся!

Наши юристы имеют богаты опыт ведение дел в судах по вопросам жилищного права. Практика заключение договора социального найма в судебном порядке большая. Оказываем юридические услуги:

1. Судебное устранение причин мешающих заключению договора социального найма.
2. Через судебные органы понуждать департамент городского имущества к заключению договора социального найма.

Отказ в заключении договора социального найма ввиду утраты ордера.

Ситуация: Ордер на вселение был потерян управляющей организацией.
Проблема: Для получение договора соцнайма требуется копия ордера, без этого документа есть оснований для отказа в заключении договора социального найма.
Решение проблема: Либо через суд устанавливать юридически значимые факт (выдачи ордера), либо через суд доказывать, что ордер был и ордер выдавался.

Образец договора социального найма

Ниже представим образец договора социального найма от 1991 года.
(Образец старого договора социального найма)

Образец искового заявления об обязании заключить договор социального найма жилого помещения

Прежде чем использовать данный образец и предоставлять его в суд, проконсультируйтесь с юристом. В связи с тем, что каждое дело содержит определенные нюансы, исковое заявление необходимо редактировать под конкретный случай отказа!

Исковое заявление об обязании заключить
договор социального найма жилого помещения

"___" ________ ___г. Истец обратился в _______________________________ с заявлением о заключении договора найма жилого помещения, находящегося по адресу: _________________________ (далее - "Жилое помещение").
"___" ________ ___г. от _________________________ Истцом был получен письменный отказ в заключении договора социального найма Жилого помещения, в котором было сказано, что:
- Истец не обладает правом пользования спорным Жилым помещением/
- Истец не проживает в спорном Жилом помещении/
- Истец не был вселен в Жилое помещение в качестве члена семьи нанимателя/
- Истец не оплачивает коммунальные платежи за пользование Жилым помещением/
- Истец добровольно выехал из Жилого помещения/
- Право собственности на служебное Жилое помещение не переходило из федеральной собственности в муниципальную/
- Спорное Жилое помещение не было исключено из специализированного жилищного фонда/
- Истец не имеет права на заключение договора социального найма, поскольку проработал в учреждении (на предприятии) либо в организации, финансируемой из бюджета г. Москвы, менее 10 лет.
Истец считает подобный отказ нарушающим его законное право на заключение договора социального найма жилого помещения в связи со следующими обстоятельствами:
- Истец проживал в спорном Жилом помещении с малолетнего возраста, что подтверждается направлениями из детского сада в поликлинику/справками из школы, поликлиники.
Согласно п. 1 ст. 70 Жилищного кодекса РФ на вселение к родителям их несовершеннолетних детей не требуется согласие остальных членов семьи нанимателя и согласие наймодателя.
Согласно п. 2 ст. 20 Гражданского кодекса РФ местом жительства несовершеннолетних, не достигших четырнадцати лет, признается место жительства их законных представителей - родителей, усыновителей или опекунов.
- Истец обладает правом пользования спорным Жилым помещением и фактически вселен в него, что подтверждается: ордером о вселении/заявлением нанимателя Жилого помещения на вселение Истца в качестве члена семьи/служебный ордер и трудовая книжка/распоряжение о предоставлении Жилого помещения в порядке возмещения (компенсации) в связи со сносом дома.
Согласно п. 1 ст. 63 Жилищного кодекса РФ договор социального найма жилого помещения заключается в письменной форме на основании решения о предоставлении жилого помещения жилищного фонда социального использования.

На основании п. 1 ст. 99 Жилищного кодекса РФ специализированные жилые помещения предоставляются на основании решений собственников таких помещений (действующих от их имени уполномоченных органов государственной власти или уполномоченных органов местного самоуправления) или уполномоченных ими лиц по договорам найма специализированных жилых помещений, за исключением жилых помещений для социальной защиты отдельных категорий граждан, которые предоставляются по договорам безвозмездного пользования.
- Истец был вселен в Жилое помещение в качестве члена семьи нанимателя, что подтверждается: свидетельством о браке/заявлением о регистрации брака (если будущий супруг умер до регистрации брака)/заявлением нанимателя о вселении в качестве члена семьи/решение суда об установлении юридического факта (родственных отношений).
Согласно п. 1 ст. 70 Жилищного кодекса РФ наниматель с согласия в письменной форме членов своей семьи, в том числе временно отсутствующих членов своей семьи, вправе вселить в занимаемое им жилое помещение по договору социального найма своего супруга, своих детей и родителей или с согласия в письменной форме членов своей семьи, в том числе временно отсутствующих членов своей семьи, и наймодателя - других граждан в качестве проживающих совместно с ним членов своей семьи.
- Истец постоянно проживает в спорном Жилом помещении, что подтверждается: квитанциями об оплате коммунальных платежей/отметкой в паспорте гражданина о снятии его с регистрационного учета по месту жительства/выпиской из домовой книги/направлением из поликлиники, детского сада.
Согласно п. 3 ст. 83 Жилищного кодекса РФ в случае выезда нанимателя и членов его семьи в другое место жительства договор социального найма жилого помещения считается расторгнутым со дня выезда.
- Истец осуществляет оплату жилья и коммунальных услуг за Жилое помещение, что подтверждается квитанциями об оплате коммунальных платежей/справкой об отсутствии задолженности по коммунальным платежам.
Согласно пп. 5 п. 3 ст. 67 Жилищного кодекса РФ наниматель жилого помещения обязан своевременно вносить плату за жилое помещение и коммунальные услуги.
- Выезд Истца из Жилого помещения был временным и/или вынужденным, что подтверждается справками с места учебы/справкой с места работы/медицинскими документами о прохождении лечения/заявлениями Истца в ОВД, прокуратуру и другие органы государственной власти по факту того, что ему чинятся препятствия в пользовании жилым помещением.
В соответствии со ст. 71 Жилищного кодекса РФ временное отсутствие нанимателя жилого помещения по договору социального найма, кого-либо из проживающих совместно с ним членов его семьи или всех этих граждан не влечет за собой изменение их прав и обязанностей по договору социального найма.
В силу п. 3 ст. 83 Жилищного кодекса РФ в случае выезда нанимателя и членов его семьи в другое место жительства договор социального найма жилого помещения считается расторгнутым со дня его выезда.
- Служебное Жилое помещение перешло из федеральной собственности в муниципальную (г. Москвы), что подтверждается приказом/распоряжением о передаче Жилого помещения в собственность г. Москвы/выпиской из ЕГРП.
Исходя из положений ст. 7 Федерального закона от 29.12.2004 N 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации", Верховный Суд Российской Федерации в Обзоре законодательства и судебной практики Верховного Суда Российской Федерации за первый квартал 2006 года, утвержденном Постановлением Президиума Верховного Суда Российской Федерации от 7 и 14 июня 2006 г. (вопрос 21), разъяснил, что при передаче в муниципальную собственность жилые помещения утрачивают статус служебных и к ним применяется правовой режим, установленный для жилых помещений, предоставленных по договорам социального найма.
- Спорное Жилое помещение было исключено из специализированного жилищного фонда г. Москвы и включено в жилищный фонд социального использования г. Москвы, что подтверждается распоряжением Департамента жилищной политики и жилищного фонда г. Москвы/ответом на запрос Управления Департамента жилищной политики и жилищного фонда г. Москвы.
Согласно ст. 60 Жилищного кодекса РФ по договору социального найма жилого помещения одна сторона - собственник жилого помещения государственного жилищного фонда или муниципального жилищного фонда (действующие от его имени уполномоченный государственный орган или уполномоченный орган местного самоуправления) либо управомоченное им лицо (наймодатель) обязуется передать другой стороне - гражданину (нанимателю) жилое помещение во владение и в пользование для проживания в нем на условиях, установленных настоящим Кодексом.
- Спорное Жилое помещение предоставлено Истцу в качестве служебного жилья и стаж работы Истца в предоставившем жилое помещение учреждении (на предприятии) либо в организации, финансируемой из бюджета г. Москвы, составляет 10 и более лет, что подтверждается решением уполномоченного органа о предоставлении служебного Жилого помещения/ордером на предоставление Жилого помещения/трудовой книжкой Истца.
Согласно п. 1 Постановления Правительства Москвы от 05.08.2008 N 711-ПП с гражданами, проживающими в жилых помещениях, находящихся в собственности г. Москвы, ранее предоставленных им на условиях субаренды или в качестве служебных жилых помещений, проработавшими в организациях (предприятиях), предоставивших жилые помещения, или в общей сложности в организациях, финансируемых за счет средств бюджета 10 и более лет, заключаются на занимаемые ими жилые помещения договоры социального найма.
В соответствии с вышеизложенным, руководствуясь ст. 60, п. 1 ст. 63, пп. 5 п. 3 ст. 67, п. 1 ст. 70, ст. 71, п. 3 ст. 83 Жилищного кодекса РФ, п. 1 ст. 20 Гражданского кодекса Российской Федерации, ст. 7 Федерального закона от 29.12.2004 N 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации", п. 1 Постановления Правительства Москвы от 05.08.2008 N 711-ПП, ст. ст. 131, 132 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации,

1. Признать недействительным отказ в заключении договора социального найма на Жилое помещение, расположенное по адресу ___________________________________.
2. Обязать ________________ заключить с Истцом договор социального найма Жилого помещения, расположенного по адресу ________________________________________.

Приложения:
1. Копия заявления на заключение договора социального найма Жилого помещения.
2. Копия отказа в заключении договора социального найма Жилого помещения.
3. Доказательства того, что истец проживал в спорном Жилом помещении с малолетнего возраста: копии направлений из детского сада в поликлинику/копии справок из школы, поликлиники.
4. Доказательства того, что Истец обладает правом пользования спорным Жилым помещением и фактически вселен в него: копия ордера о вселении/копия заявления нанимателя Жилой площади на вселение Истца в качестве члена семьи/копия служебного ордера и трудовой книжки/копия распоряжения о предоставлении жилого помещения в порядке возмещения (компенсации) в связи со сносом дома/договор безвозмездного пользования Жилым помещением.
5. Доказательства того, что Истец был вселен в Жилое помещение в качестве члена семьи нанимателя: копия свидетельства о браке/копия заявления о регистрации брака (если будущий супруг умер до регистрации брака)/копия заявления нанимателя о вселении в качестве члена семьи/копия решения суда об установлении юридического факта (родственных отношений).
6. Доказательства того, что Истец постоянно проживает в Жилом помещении: квитанции об оплате коммунальных платежей/отметка в паспорте гражданина о снятии его с регистрационного учета по месту жительства/выписка из домовой книги/направление из поликлиники, детского сада.
7. Доказательство того, что Истец оплачивает жилье и коммунальные платежи за Жилое помещение: квитанции об оплате коммунальных платежей/справка об отсутствии задолженности по коммунальным платежам.
8. Доказательства того, что выезд Истца из Жилого помещения был временным и/или вынужденным: справки с места учебы/справка с места работы/медицинские документы о прохождении лечения/копия заявления Истца в ОВД, прокуратуру и другие органы государственной власти по факту того, что ему чинятся препятствия в пользовании жилым помещением.
9. Доказательства того, что служебное Жилое помещение перешло из федеральной собственности в муниципальную (г. Москве): копия приказа/распоряжения о передаче Жилого помещения в собственность г. Москвы/копия выписки из ЕГРП.
10. Доказательства того, что спорное Жилое помещение было исключено из специализированного жилищного фонда г. Москвы и включено в жилищный фонд социального использования г. Москвы: копия распоряжения Департамента жилищной политики и жилищного фонда г. Москвы/копия ответа на запрос Управления Департамента жилищной политики и жилищного фонда г. Москвы.
11. Доказательства того, что спорное Жилое помещение предоставлено Истцу в качестве служебного жилья и стаж работы Истца в предоставившем жилое помещение учреждении (на предприятии) либо в организации, финансируемой из бюджета г. Москвы, составляет 10 и более лет: копия решения уполномоченного органа о предоставлении служебного Жилого помещения/копия ордера на предоставление Жилого помещения/копия трудовой книжки Истца.
12. Копии искового заявления и приложенных к нему документов Ответчикам.
13. Квитанция об уплате государственной пошлины.
14. Доверенность представителя от "___" ______ ___г. N ___ (если исковое заявление подписано представителем Истца).
15. Иные документы, подтверждающие обстоятельства, на которых основаны исковые требования.

"___" __________ ____г.

Истец (представитель):

________________/_________________________________________________/
(подпись) (Ф.И.О.)

Судебные акты, прилагаемые к исковому заявлению:
Апелляционное определение Московского городского суда от 6 февраля 2014 г. по делу N 33-993
Апелляционное определение Московского городского суда от 24 декабря 2013 г. по делу N 11-42169
Апелляционное определение Московского городского суда от 10 сентября 2013 г. по делу N 11-29226

Предпосылки заключения ДСН жилого помещения

В условиях сохраняющегося дефицита относительно дешевого госу-дарственного и муниципального жилья и невозможности для публичной власти нести все расходы по его содержанию, а с другой стороны — появ-ления различных новых форм удовлетворения жилищных потребностей граждан бесплатное предоставление жилья в пользование становится не основным, как ранее, а исключительным способом решения жилищ-ного вопроса, доступным лишь для наименее социально защищенных и потому наиболее нуждающихся категорий граждан. В связи с этим законодательство жестко нормирует условия, порядок предоставления и использования такого жилья, что и создает особый правовой режим обязательств, складывающихся на основе рассматриваемого договора. Прежде всего это относится к порядку их возникновения, который обу-словлен не свободным взаимным волеизъявлением сторон, а наличием определенных законом административно-правовых предпосылок.

К предпосылкам (условиям), при наличии которых гражданин может претендовать на бесплатное получение жилого помещения из государст-венного или муниципального жилищного фонда (фонда социального использования) по договору социального найма, относятся:

1. признание его нуждаемости в жилом помещении (п. 2 и 3 ст. 49 ЖК) и,
2. принятие его на учет органом местного самоуправления в качестве нуждающегося в жилом помещении (п. 1 ст. 52 ЖК).

Жи-лищное законодательство не рассматривает теперь постоянное (а ранее нередко — еще и длительное) проживание в данном населенном пунк-те в качестве необходимого условия для предоставления в пользование государственного или муниципального жилья (тем более при замене прежних требований прописки правилами о регистрации своего пре-бывания, необходимой для реального функционирования предусмот-ренного ст. 18 ГК права граждан избирать место жительства).

Нуждаемость в данном случае понимается как острая потребность в улучшении жилищных условий данного гражданина и его семьи, которая определяется не субъективной оценкой гражданином своих жи-лищных условий, а объективными критериями, предусмотренными за-конодательством. При этом закон (п. 1 ст. 51 ЖК) содержит исчерпывающий перечень ос-нований признания граждан нуждающимися в жилых помещениях.

При наличии перечисленных условий и их документальном под-тверждении у гражданина возникает право требовать принятия на учет в качестве нуждающегося в жилом помещении. Если у него имеется несколько оснований для принятия на учет, гражданин по своему вы-бору вправе требовать принятия его на учет по одному или по несколь-ким (всем) основаниям (например, в качестве малоимущего и одно-временно относящегося к одной из определенных законом иных ка-тегорий граждан). Данное требование в виде письменного заявления с приложением необходимых документов адресуется органу местного самоуправления, осуществляющему принятие на учет.

Последний по результатам рассмотрения заявления должен при-нять соответствующее решение (п. 3-6 ст. 52 ЖК). Отказ в принятии гражданина на учет в качестве нуждающегося в жилом помещении со-гласно п. 1 ст. 54 ЖК допускается только при отсутствии у него необ-ходимых документов (если они не представлены или не подтверждают его право состоять на таком учете) либо при намеренном совершении гражданином действий, в результате которых он может быть признан нуждающимся в целях постановки на учет (например, при умышлен-ном ухудшении своих жилищных условий путем совершения прода-жи своего жилья или его обмена на худшее либо дополнительного все-ления в него новых лиц). В последнем случае гражданин может быть принят на учет, однако не ранее пяти лет со дня совершения указан-ных действий. Решение об отказе в принятии на учет может быть об-жаловано гражданином в суд как необоснованное.

С момента принятия на учет у гражданина возникает право состо-ять на учете (п. 2 ст. 52 ЖК) как элемент соответствующего жилищного правоотношения, субъектами которого являются гражданин и орган, осуществляющий принятие на учет. По своей природе это правоотно-шение административно-правовое. Учет заключается в том, что граж-данин, подавший соответствующее заявление (с приложением необ-ходимых документов), записывается в специальную книгу, содержа-щую список лиц, подавших аналогичные заявления.

Право гражданина состоять на учете в качестве нуждающегося в жи-лом помещении охраняется законом. Оно сохраняется за граждани-ном до получения им жилого помещения либо до выявления предусмотренных законом оснований для снятия его с учета. Снятие с учета допускается только в случаях, предусмотренных п. 1 ст. 56 ЖК. При не-обоснованном снятии с учета гражданин вправе обратиться в суд с жа-лобой на неправомерные действия органов местного самоуправления, допустивших нарушение.

По договору найма жилого помещения одна сторона - собственник жилого помещения или управомоченное им лицо (наймодатель) - обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем (ст. 671 ГК РФ).

В государственном и муниципальном жилищном фонде социального использования жилые помещения предоставляются гражданам по договору социального найма жилого помещения (ст. 672 ГК РФ), по договору найма жилого помещения жилищного фонда социального использования.

По договору социального найма жилого помещения одна сторона - собственник жилого помещения государственного жилищного фонда или муниципального жилищного фонда (действующие от его имени уполномоченный государственный орган или уполномоченный орган местного самоуправления) либо управомоченное им лицо (наймодатель) обязуется передать другой стороне - гражданину (нанимателю) жилое помещение во владение и в пользование для проживания в нем на условиях, установленных ЖК РФ.

При наличии предпосылок, установленных законом, жилые помещения пре-доставляются по договорам социального найма состоящим на учете нуждающимся гражданам в порядке очередности исходя из времени их принятия на учет и наличия соответствующих жилых помещений. Двум категориям граждан в соответствии с п. 2 ст. 57 ЖК жилые помещения по договорам социального найма предоставляют-ся вне очереди (и, как правило, даже без их принятия на учет в каче-стве нуждающихся):

1. гражданам, жилые помещения которых признаны в установленном порядке непригодными для проживания и ремонту или реконструкции не подлежат;
2. гражданам, страдающим тяжелыми формами хронических заболеваний, указанных в предусмотренном п. 4 ч. 1 ст. 51 настоящего Кодекса перечне .

Решение о предоставлении жилого помещения по договору соци-ального найма, принятое органом местного самоуправления, влечет прекращение жилищного (административного) правоотношения, воз-никшего из факта принятия гражданина на учет нуждающихся в жи-лых помещениях. Одновременно оно становится и основанием для за-ключения в установленный им срок договора социального найма (п. 4 ст. 57 ЖК), в силу которого у наймодателя возникает обязанность пе-редать гражданину-нанимателю соответствующее жилье.

Вместе с тем решение о предоставлении жилья по договору социаль-ного найма и заключенный на его основании договор могут быть при-знаны недействительными в судебном порядке применительно к пра-вилам ст. 168 ГК по требованию заинтересованных лиц или прокурора, что повлечет выселение граждан, получивших такое жилье.

Споры о выселении, когда хозяин жилья хочет выселить жильца, а жилец хочет сохранить жилплощадь рассматриваются в судах, однако их нельзя отнести к простым. В связи с изменениями жилищного законодательства и судебной практики при возникновении подобного спора лучше воспользоваться опытом юриста по выселению . Именно профессиональный юрист с обширным опытом в жилищных спорах поможет разрешить ситуацию любого уровня сложности.

Жилое помещение как объект договора социального найма

Более того, отдельные (изолированные) жилые комнаты в жилых квартирах («части квартир») могут становиться самостоятельным пред-метом договора социального найма лишь в двух прямо предусмотрен-ных законом случаях:

1. при освобождении такой комнаты в коммунальной квартире (п. 6 ст. 57 , п. 4 ст. 59 ЖК);
2. превышении установленной нормы предоставления жилья по дан-ному договору (п. 2 ст. 58 ЖК).

Подробнее

В первом случае освободившиеся в коммунальных квартирах ком-наты предоставляются по договору социального найма прежде всего другим жильцам этих же квартир, которые, исходя из названных выше критериев, признаны или могут быть признаны малоимущими и нуж-дающимися в жилых помещениях. При отсутствии таких граждан ос-вободившаяся комната может быть предоставлена по данному догово-ру тем малоимущим жильцам квартиры, которые обеспечены жильем менее нормы предоставления (большей, чем учетная норма) на одного человека. При отсутствии и таких претендентов на освободившуюся комнату она может быть продана по договору купли-продажи жиль-цам, не являющимся малоимущими, но обеспеченным жильем менее нормы предоставления на одного человека. Лишь при отсутствии и таких лиц освободившаяся комната заселяется на основании договора социального найма посторонним лицом (ст. 59 ЖК).

Во втором случае дело касается ситуаций, когда жилое помещение по договору социального найма вынужденно предоставляется гражда-нину с превышением нормы предоставления (например, жилье предос-тавляется одинокому человеку либо гражданину, страдающему одной из тяжелых форм хронических заболеваний, при которой совместное проживание с ним невозможно). Поскольку норма предоставления жилья на одного человека здесь не может быть превышена более чем в два раза (п. 2 ст. 58 ЖК), ему может быть предоставлена не отдель-ная квартира, а лишь изолированная комната.

Вместе с тем без согласия граждан не допускается заселение одной комнаты лицами разного пола (кроме супругов), причем независимо от их возраста (п. 1 ст. 58 ЖК). Это составляет существенную льготу гражданам, в силу которой, например, одинокая мать, имеющая мало-летнего сына, может претендовать на предоставление ей двухкомнат-ной квартиры или двух комнат независимо от размера возникающего при этом превышения нормы предоставления жилья.

Норма предоставления жилья по договору социального найма пред-ставляет собой минимальный размер общей площади жилого помеще-ния, установленный органом местного самоуправления в зависимо-сти от достигнутого в соответствующем муниципальном образовании уровня обеспеченности жилыми помещениями и других факторов (п. 1 и 2 ст. 50 ЖК). Во всех случаях предоставления жилья по договору со-циального найма общая площадь на одного человека не должна быть менее указанной нормы. В этом и заключается ее юридическое (гра-жданско-правовое) значение. Норма предоставления жилья обычно превышает учетную норму, применяемую для определения нуждаемо-сти при постановке на учет. Гражданам, состоящим на учете на осно-вании федеральных законов и законов субъектов РФ не в качестве ма-лоимущих, указанными законами могут быть установлены иные нор-мы предоставления жилья из государственного жилищного фонда по договорам социального найма (п. 3 ст. 50 ЖК).

При этом жилье предоставляется гражданам по месту их житель-ства (согласно п. 5 ст. 57 ЖК — в черте соответствующего населенного пункта, что не исключает, например, переселение граждан из его центра на окраину).

Пригодность жилого помещения для постоянного проживания граждан определяется его соответствием установленным санитарным и тех-ническим нормам и иным законодательным требованиям, в том чис-ле относящимся к его благоустройству (абз. 2 п. 1 ст. 673 ГК, п. 2 ст. 15 ЖК) (в настоящее время требования, которым должно отвечать жилое помещение, ус-тановлены Положением о признании помещения жилым помещением, жилого поме-щения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подле-жащим сносу или реконструкции, утвержденным Постановлением Правительства РФ от 28 января 2006 г. № 47).

Она не сводится, следовательно, только к определенной площади (размеру) жилья, а касается комплекса различных его пара-метров: капитальный характер постройки, предназначенной для про-живания граждан во все сезоны года; наличие централизованного ото-пления, горячего водоснабжения и других коммунальных удобств и т.д. Вместе с тем закон говорит о благоустроенности «применительно к ус-ловиям соответствующего населенного пункта» (ср. п. 1 ст. 89 ЖК), тем самым рассматривая его как относительную, а не абсолютную ха-рактеристику предоставляемого жилья. С этой точки зрения к катего-рии непригодных для проживания, во всяком случае, относятся поме-щения в бараках и аварийных домах; подвальные и полуподвальные помещения; помещения, не имеющие естественного освещения; по-мещения вспомогательного использования (холлы, кухни, коридоры, кладовые и т.п.) и другие аналогичные помещения, которые не могут быть объектом договора жилищного найма.

Заключение договора социального найма жилого помещения и возникновение права на жилую площадь

Договор социального найма заключается на основании админи-стративно-правового решения о предоставлении жилья из жилищно-го фонда социального использования (п. 1 ст. 63 ЖК).

Он может быть заключен только на помещение, указанное в данном решении и со-ответствующее названным выше законодательным требованиям. По-этому предмет данного договора не согласуется его сторонами, а так-же не может быть изменен или уточнен ими. Точно так же и условия пользования предоставленным по договору социального найма жилым помещением императивно определяются жилищным законодательст-вом, а не соглашением (взаимной волей) сторон. Таким образом, само гражданско-правовое соглашение сторон о заключении данного договора возможно лишь при наличии административно-правового решения о предоставлении жилья.

При этом будущий наймодатель связан названным решением прежде всего в смысле невозможности отказа от заключения договора социального найма с указанным в ре-шении гражданином, а последний, свободно соглашаясь на заключе-ние договора, связан административно-правовым решением в смыс-ле невозможности изменения предложенного предмета и ряда других существенных условий заключаемого им договора.

Заключенное в результате этого соглашение подлежит обязательно-му письменному оформлению (ст. 674 ГК) по типовой форме. Типовой договор социального найма жилого помещения утверждается Правительством Российской Федерации.

Вместе с тем следует признать, что правоотношение найма кон-кретного жилого помещения и, соответственно, право пользования граждан этим жилым помещением возникают только из договора най-ма жилого помещения. Решение о предоставлении жилого помещения влечет возникновение самостоятельного, комплексного жилищного правоотношения по заключению договора социального найма (со сво-им субъектным составом, содержанием и всеми другими атрибутами). Ведь пока договор социального найма не заключен, правоотношения найма жилого помещения не возникает; у гражданина, несмотря на решение о предоставлении жилья, нет права пользования указанным в нем помещением, нет обязанности вносить плату за пользование им и т.д. Все эти права и обязанности могут приобретаться только с мо-мента заключения договора.

Предоставляемое по договору социального найма из государст-венного или муниципального жилищного фонда помещение перехо-дит в целевое владение и пользование его нанимателя (п. 1 ст. 60 ЖК). Собственно говоря, ради приобретения этих возможностей граждани-ном-нанимателем и заключается данный договор. Содержание этих правомочий состоит в возможности проживания в жилом помеще-нии самого нанимателя, а также членов его семьи. Вместе с тем наниматель, заключив договор, приобретает и определенные элемен-ты права распоряжения, например право обмена нанятого помеще-ния, сдачи его в поднаем и др. (п. 1 ст. 67 ЖК). В совокупности правомочия владения и пользования нанятым жилым помещением (с учетом элементов права распоряжения) нередко называют правом на жилую площадь.

Замечание о сущности права, возникающего из договора

По своей сущности это право представляет собой возникшее из до-говора право нанимателя (и членов его семьи) на вещь, принадлежа-щую другому лицу, т.е. право использовать чужое недвижимое имущество (жилое помещение) в пределах, предусмотренных законом и дого-вором. Ранее из этого иногда делался достаточно поспешный вывод о природе данного права как ограниченного вещного права, несмот-ря на отсутствие у него некоторых необходимых признаков вещных прав (абсолютного характера и вещно-правовой защиты взаимоотно-шений наймодателя и нанимателя; государственной регистрации дан-ного права, соответствующей характерному для вещных прав «прин-ципу публичности», и др.).

Главное, однако, состоит в том, что императивно определенное за-коном право на жилую площадь по своему юридическому содержанию и социально-экономическому характеру в действительности представ-ляет собой правовой способ бесплатного распределения среди мало-имущих и других граждан дефицитного государственного и муници-пального жилья, а не гражданско-правовое оформление объективно необходимых экономических отношений по использованию чужого (частного) недвижимого имущества. Поэтому с гражданско-правовых позиций его можно охарактеризовать как возникающее на основе ад-министративно-правовых предпосылок обязательственное право поль-зования находящейся в публичной собственности недвижимой вещью, содержание которого императивно определено законом.

Изложенным вполне объясняется и строго целевой характер права на жилую площадь, также отличающий его от традиционных вещных прав.

Жилое помещение предоставляется нанимателю и членам его се-мьи для проживания в нем, т.е. для удовлетворения своей жилищной потребности (п. 1 ст. 17 ЖК, ч. 1 ст. 678 ГК). Наниматель по догово-ру социального найма обязан использовать жилое помещение только для проживания, он не вправе переводить его в нежилое помещение для использования в других целях без соблюдения специально преду-смотренных законом условий (ст. 22—24 ЖК). Не допускается разме-щение в жилых помещениях торговых предприятий, офисов юриди-ческих лиц, использование их для нужд промышленного характера, для складов и т.п. Использование жилого помещения не по назначе-нию становится (при соблюдении предусмотренных законом условий) основанием для расторжения договора найма жилого помещения без предоставления другого жилья (п. 1 ст. 91 ЖК, абз. 2 п. 4 ст. 687 ГК).

Содержание договора социального найма жилого помещения

По договору социального найма жилого помещения одна сторона — наймодатель (публичный собственник, уполномоченный им орган или упра-вомоченное им лицо) обязуется передать другой стороне — гражданину (нанимателю) жилое помещение во владение и в пользование для прожи-вания в нем на условиях, установленных законом (п. 1 ст. 60 ЖК).

По своей юридической природе этот договор является консенсуальным, двусторонним и взаимным (синаллагматическим); он может быть как возмездным, так и безвозмездным (в предусмотренных зако-ном случаях освобождения нанимателя от платы за наем).

Важную особенность договора социального найма составляет его бессрочный характер , поскольку в него в интересах нанимателя не включается ус-ловие о сроке (а его расторжение по мотивам, связанным с истечени-ем срока, не допускается).

Наймодателем при социальном найме выступает публичный соб-ственник жилого помещения либо действующий от его имени госу-дарственный орган или орган местного самоуправления (орган пуб-личной власти). Для эксплуатации принадлежащего ему жилищного фонда он обычно создает специальные жилищно-эксплуатационные организации с правами юридического лица (жилищно-эксплуатационные конторы (ЖЭКи), дирекции эксплуатации зданий (ДЭЗы), ди-рекции единого заказчика (ДЕЗы) и т.п.), которые наделяет правом за-ключать договоры найма жилых помещений. В качестве наймодателя (управомоченного на это публичным собственником или органом публичной власти) в рассматриваемом договоре может также высту-пать унитарное предприятие или учреждение, на балансе которых как юридических лиц имеется жилищный фонд, либо созданная ими жилищно-эксплуатационная организация.

Изменение собственника (или соответственно субъекта права хо-зяйственного ведения или оперативного управления), т.е. наймодателя жилого помещения, согласно правилу ст. 64 ЖК (ст. 675 ГК) не влечет за собой ни расторжения, ни изменения условий договора социаль-ного найма. В данном случае традиционное для наемных отношений «право следования» нанимателя (арендатора) становится также важной гарантией соблюдения жилищных прав и интересов граждан.

Нанимателем в договоре социального найма жилого помещения может выступать только гражданин , в отношении которого принято решение о предоставлении ему жилья. Административно-правовой характер такого решения исключает уступку права на получение жи-лья. Однако после заключения договора возможна замена нанимателя другим дееспособным членом семьи (п. 2 ст. 82 ЖК).

Наймодатель по договору социального найма обязан передать на-нимателю предмет договора — жилое помещение, соответствующее требованиям жилищного законодательства и свободное от прав иных лиц (подп. 1 п. 2 ст. 65 ЖК). Следует полагать, что при этом имеются в виду не только возможные обременения права на предоставляемое помещение (включая права сервитутного типа), но и обязанности по его содержанию (ремонту, оплате коммунальных услуг и т.п.).

Согласно п. 2 ст. 65 ЖК в обязанности наймодателя по данному до-говору входит также осуществление капитального ремонта жилого поме-щения и обеспечение предоставления нанимателю необходимых ком-мунальных услуг (подключение его к водо-, электро- и (или) газоснаб-жению), а также участие в содержании и ремонте общего имущества многоквартирного дома, в котором находится сданное внаем помещение. В силу указаний жилищного законодательства или договора социального найма на наймодателя могут быть возложены и иные обязанности.

Эта последняя «обязанность» наймодателя по сути является признанной законом попыткой переложить на нанимателей часть лежащего на собственнике-наймодателе обычного бремени по содержанию принадлежащего ему общего имущества дома с це-лью побудить жильцов к его более бережному и аккуратному использованию.

В случае неисполнения или ненадлежащего исполнения наймода-телем своей обязанности по капитальному ремонту жилого помеще-ния или иного имущества дома, в котором оно находится, наниматель вправе по своему выбору потребовать

• уменьшения платы за пользова-ние соответствующим имуществом, либо
• устранить соответствующие недостатки с возмещением расходов за счет наймодателя, либо
• взыс-кать с него причиненные убытки (п. 2 ст. 66 ЖК).

Права наймодателя заключаются в возможности требовать от нани-мателя своевременного внесения платы за жилье и коммунальные ус-луги, а также выполнения иных обязанностей, предусмотренных жи-лищным законодательством.

Наниматель по договору социального найма обязан использовать жилое помещение только для проживания, обеспечивать его сохран-ность и поддерживать его в надлежащем состоянии, проводить его текущий ремонт, а также своевременно вносить плату за жилое поме-щение и коммунальные услуги и, кроме того, информировать най-модателя об изменениях оснований и условий права пользования жильем по данному договору, например об изменениях состава про-живающих с ним граждан (п. 3 ст. 67 ЖК, ст. 678 ГК). Федеральны-ми законами или договором могут предусматриваться и иные обя-занности нанимателя.

Права нанимателя в обязательстве социального найма жилого по-мещения определяются законом. Он вправе требовать от наймодате-ля своевременного проведения капитального ремонта занимаемого им жилья, «надлежащего участия» в содержании общего имущества многоквартирного дома, а также предоставления необходимых ком-мунальных услуг (подп. 5 п. 1 ст. 67 ЖК). Он вправе пользоваться об-щим имуществом дома, в котором расположено предоставленное ему помещение (лифтами, лестничными площадками, подвалами и чер-даками, придомовой территорией и т.п.).

В случаях временного отсутствия нанимателя (а также проживаю-щих с ним членов семьи или всех этих граждан вместе) в жилом по-мещении за ним сохраняются все права и обязанности, вытекающие из обязательств социального найма (ст. 71 ЖК), независимо от при-чин такого отсутствия (например, в силу призыва на службу в Воору-женные Силы РФ, длительной командировки, пребывания в другом месте по иным причинам, включая и отбывание уголовного наказа-ния в местах лишения свободы). Никаких предельных сроков такого отсутствия закон не предусматривает.

Кроме того, нанимателю принадлежат и некоторые прямо пре-дусмотренные законом возможности распоряжения занимаемым им жильем в виде прав:

• на вселение других лиц;
• сдачу помещения в поднаем;
• разрешение проживать в занимаемом им помещении временным жильцам;
• обмен или замену занимаемого помещения.

Федеральными законами и договором социального найма могут предусматриваться и иные права нанимателя.

Правовое положение членов семьи нанимателя

Правом постоянного пользования жилым помещением по договору социального найма обладает не только наниматель, но и члены его се-мьи , поскольку они приобретают равные с нанимателем права и обязан-ности по данному договору (п. 2 ст. 69 ЖК, п. 2 ст. 672 ГК), тем самым становясь и участниками возникающих на его основе обязательствен-ных отношений по использованию жилого помещения. Дееспособные члены семьи нанимателя в силу закона несут солидарную с ним ответст-венность по обязательствам, вытекающим из договора социального най-ма.

Таким образом, все члены семьи нанимателя, по сути, являются со-нанимателями, а потому должны быть указаны в договоре социального найма (п. 3 ст. 69 ЖК, абз. 1 п. 2 ст. 677 ГК). Все другие лица, прожи-вающие вместе с нанимателем, прав постоянного пользования не име-ют, попадая в категорию «временных жильцов». В связи с этим понятие «член семьи нанимателя» приобретает особую значимость.

В качестве членов семьи нанимателя жилья по договору социаль-ного найма граждане обычно вселяются в соответствующее жилое по-мещение на основании решения о его предоставлении. Кроме того, в соответствии со ст. 70 ЖК наниматель при определенных законом условиях вправе вселить в занимаемое им жилое помещение других граждан в качестве членов своей семьи, что влечет и соответствующие изменения в договоре социального найма. Определяя круг членов се-мьи нанимателя, ЖК в п. 1 ст. 69 выделяет:

1. лиц, которые относятся к членам семьи по прямому указанию закона,
2. лиц, которые могут быть признаны членами семьи, в спорных случа-ях — на основании судебного решения.

К членам семьи нанимателя закон относит только супруга нанима-теля, его детей и родителей. Право названных выше граждан на пользование данным жилым помещением основа-но на факте указанной семейно-правовой связи и, кроме того, на факте совместного проживания с нанимателем. Никаких других условий для признания их членами семьи нанимателя и субъектами соответствую-щих обязательственных отношений не требуется.

Наряду с этим некоторые лица могут быть признаны членами семьи (в спорных случаях — по решению суда). К их числу относятся:

• другие родственники нанимателя (в том числе родственники его суп-руга) независимо от степени родства;
• нетрудоспособные иждивенцы;
• в исключительных случаях — и иные лица (в частности, лица, состоя-щие с нанимателем либо с кем-либо из членов его семьи в фактических брачных отношениях).

Для признания любого из названных граждан членом семьи кроме родственной связи или нахождения на иждивении требуется не только наличие совместного проживания с нанимателем, но и ведение с ним общего хозяйства (совместный бюджет, общие расходы на питание, приобретение вещей, ремонт квартиры и оплату коммунальных услуг и т.п.). В судебной практике большое значение придается также до-казанности того, вселялись ли эти граждане в качестве членов семьи или по другим основаниям. При отсутствии отмеченных условий ли-ца, проживающие на площади нанимателя, членами его семьи не при-знаются и рассматриваются как временные жильцы, не имеющие пра-ва самостоятельного пользования жилым помещением.

Состав семьи нанимателя может измениться. Если лицо перестает быть членом семьи, но продолжает проживать в занимаемом жилом по-мещении, оно сохраняет право пользования этим помещением на тех же условиях (в частности, бывший супруг нанимателя или супруг члена семьи в случае расторжения брака). Одновременно оно несет и самостоя-тельную (а не солидарную, как прежде) ответственность по своим обяза-тельствам из договора социального найма (по оплате соответствующей части коммунальных услуг и жилья, его ремонту и т.д., п. 4 ст. 69 ЖК).

Состав семьи изменяется также в случаях вселения нанимателем в занимаемое им и его семьей жилое помещение других граждан на пра-вах членов семьи. Согласно п. 1 ст. 70 ЖК наниматель вправе с пись-менного согласия всех членов своей семьи (включая временно отсут-ствующих) вселить в занимаемое им жилое помещение своего супруга, детей и родителей, а при наличии дополнительно письменного согла-сия наймодателя — также и других граждан в качестве совместно с ним проживающих членов своей семьи. Такого согласия не требуется лишь при вселении к родителям их несовершеннолетних детей.

Вместе с тем при вселении новых жильцов в нанятое жилое поме-щение установлены определенные ограничения в целях соблюдения санитарно-гигиенических норм и требований, а также правил учета граждан в качестве нуждающихся в жилых помещениях (в частности, с тем, чтобы искусственно не увеличивать очередь граждан, состоя-щих на таком учете, — ст. 53 ЖК). Поэтому наймодатель может за-претить вселение граждан в качестве членов семьи нанимателя, если в результате этого общая площадь жилого помещения на одного чле-на семьи составит менее учетной нормы. Кроме того, при вселении но-вых граждан для совместного постоянного проживания с нанимателем требуется соблюдение правил регистрационного учета.

При определении объема прав и обязанностей по пользованию жи-лым помещением самого нанимателя и граждан, постоянно прожи-вающих совместно с ним в качестве членов его семьи, закон исходит из принципа равенства их прав и обязанностей . Этот принцип не может быть изменен по соглашению сторон: отношения между нанимателем и постоянно проживающими совместно с ним гражданами согласно им-перативным нормам п. 2 ст. 69 ЖК и абз. 2 п. 2 ст. 677 ГК определяются законом. Наниматель по договору социального найма не имеет никаких преимуществ перед другими членами своей семьи с точки зрения прав на жилое помещение. Его роль заключается в том, что он представляет связанные с пользованием жилым помещением интересы членов его се-мьи, т.е. является их представителем в силу закона (п. 1 ст. 182 ГК).

Однако принцип равенства прав и обязанностей членов семьи нани-мателя по договору социального найма имеет исключения. Прежде всего речь идет о случаях, когда при вселении в жилое помещение новых чле-нов семьи между нанимателем, членами его семьи и вселяющимися гра-жданами было достигнуто соглашение (хотя бы и в устной форме) о по-рядке пользования жилым помещением. Например, при вселении жены вступившего в брак сына нанимателя может состояться соглашение о том, что молодые супруги будут проживать в одной из комнат квартиры, ука-занной в соглашении. Если в дальнейшем возник бы вопрос о размене (обмене) жилой площади, на «долю» вселившейся супруги сына следо-вало бы отводить лишь часть площади данной комнаты, но не всей квар-тиры (с учетом прав ее супруга и проживающих с ними детей).

Договор поднайма жилого помещения

К числу субъективных прав нанимателя, возникающих из догово-ра социального найма жилого помещения, относится право сдачи на-нятого им жилого помещения или его части другому лицу — поднани-мателю путем заключения с ним договора поднайма.

По договору поднайма наниматель с согласия наймодателя передает на срок часть или все нанятое им помещение в пользование поднанима-телю (п. 1 ст. 685 ГК, п. 1 ст. 76 ЖК).

По своей юридической природе договор поднайма является реаль-ным, двусторонним, возмездным и срочным. Права и обязанности возни-кают у сторон не в момент соглашения, а в момент передачи предмета поднайма, т.е. вселения поднанимателя в обусловленное помещение.

Сторонами договора поднайма являются

• наниматель, занимающий жилое помещение по договору социального найма,
• поднаниматель.

Наниматель по основному договору социального найма выступает в данном случае в роли наймодателя.

Предметом договора поднайма (в отличие от договора социального найма) может быть часть занимаемого нанимателем жилого помеще-ния, в том числе часть комнаты, а при временном выезде — все поме-щение. В любом случае ответственным перед наймодателем по договору социального найма остается наниматель (п. 3 ст. 76 ЖК), поскольку поднаниматель юридически с наймодателем не связан. Вместе с тем в договоре поднайма должны быть указаны все граждане, вселяемые в жилое помещение совместно с поднанимателем.

Существенным условием этого договора является плата за пользо-вание жилым помещением, которая может быть выражена

1. в виде денежной суммы (что встречается наиболее часто),
2. в форме иного предоставления (например, путем передачи вещей, выполнения работы, оказания услуг).

Размер, порядок, сроки и условия внесения платы за пользование жилым помещением определяются соглашени-ем сторон (п. 2 ст. 78 ЖК). Другим существенным его условием закон признает срок, в течение которого поднаниматель может проживать в жилом помещении. Если договор поднайма заключен без указания срока, он считается заключенным на один год (п. 3 ст. 77 ЖК).

Договор поднайма жилого помещения, предоставленного по до-говору социального найма, должен быть заключен в письменной фор-ме , причем экземпляр такого договора подлежит передаче наймодателю (п. 1 ст. 77 ЖК).

Заключение нанимателем договора поднайма возможно лишь при одновременном наличии следующих условий (предпосылок), преду-смотренных ст. 76 ЖК:

• письменное согласие наймодателя;
• письменное согласие совместно проживающих с нанимателем чле-нов его семьи;
• при сдаче в поднаем жилого помещения в коммунальной кварти-ре — согласие всех других нанимателей и проживающих с ними чле-нов их семей (а при наличии в такой квартире приватизированных жилых помещений — всех собственников и проживающих с ними членов их семей);
• общая площадь жилого помещения должна быть достаточной для то-го, чтобы после вселения поднанимателя на одного проживающего приходилось не менее учетной нормы, а в коммунальной квартире — не менее нормы предоставления;
• отсутствие в составе семьи нанимателя (а в коммунальной квартире — и среди всех других проживающих в ней граждан) лиц, страдающих одной из тяжелых форм некоторых хронических заболеваний, ука-занных в утвержденном федеральным правительством перечне (та-ким лицом, разумеется, не может быть и поднаниматель либо все-ляемые совместно с ним граждане);
• отсутствие других запретов, предусмотренных федеральными за-конами.

При вселении поднанимателя должны также соблюдаться дей-ствующие правила о регистрации граждан по месту временного жи-тельства.

В силу договора поднайма у поднанимателя возникает право поль-зования занятым жилым помещением . Однако это право не является самостоятельным (п. 3 ст. 76 ЖК), оно производно и зависимо от прав нанимателя и имеет ограниченный характер. Поднаниматель не участвует:

• в решении вопросов пользования жилым помещением (например, не требуется его согласия при вселении новых постоянных пользовате-лей, при решении вопроса о переустройстве жилого помещения, о ре-монте и т.п.);
• в исполнении обязан-ностей, которые возникают для нанимателя и членов его семьи.

Прекращение договора поднайма

Главным основанием прекращения договора поднайма является ис-течение срока его действия. В этом случае поднаниматель обязан осво-бодить жилое помещение, а при отказе он подлежит выселению в судеб-ном порядке без предоставления другого помещения (п. 5 ст. 79 ЖК). В таком же порядке он выселяется и в случае, если досрочно прекрати-лось право самого нанимателя на помещение, которое он занимал по договору социального найма (например, в связи с его выездом в дру-гое место жительства, смертью и т.п.), поскольку в случае прекраще-ния договора найма по любому основанию поднаниматель не име-ет никаких правовых оснований занимать помещение, которое было предметом поднайма.

Расторжение договора поднайма и выселение поднанимателей при социальном найме возможно также по соглашению сторон или при нарушении поднанимателем условий договора поднайма. Если под-наниматель или совместно проживающие с ним лица используют по-лученное жилое помещение не по назначению, систематически нару-шают права и законные интересы соседей или бесхозяйственно обра-щаются с занимаемым жилым помещением, допуская его разрушение, наниматель может предупредить их о необходимости устранения до-пущенных нарушений, включая осуществление необходимого ремон-та, а при невыполнении этих требований и (или) продолжении таких действий вправе расторгнуть договор поднайма и выселить поднани-мателя и вселенных совместно с ним граждан (п. 4 ст. 79 ЖК). Подна-ниматель имеет право в любое время отказаться от договора и освобо-дить занимаемое помещение при условии внесения платы за прожитое время, если иное не было предусмотрено договором. Этот вывод можно обосновать путем применения по аналогии нормы п. 2 ст. 83 ЖК, отно-сящейся к социальному найму.

Договор о вселении временных жильцов

Одним из элементов права распоряжения нанимателя, входяще-го в состав его права на жилую площадь, является признанная за ним возможность вселять в жилое помещение не только поднанимателей, но и других лиц — временных жильцов (пользователей). Обычно в этом качестве вселяются родственники нанимателя и члены их семьи, их знакомые и т.д. Правовое положение временных жильцов определя-ется ст. 80 ЖК и ст. 680 ГК. Вселение временного жильца происходит с разрешения нанимателя и проживающих совместно с ним членов его семьи. Следовательно, имеется просьба гражданина разрешить ему временное проживание и в ответ на нее — согласие (разрешение) на-нимателя и проживающих совместно с ним лиц, т.е. оферта и акцепт. Таким образом, вселение временного жильца и его проживание в жи-лом помещении нанимателя происходит на основании договора.

Договор о вселении временных жильцов является консенсуальным, двусторонним, безвозмездным и срочным. Закон не устанавливает спе-циальных требований к форме данного договора, из чего следует при-менение к нему общих правил о форме сделок.

Предпосылками заключения данного договора и вселения времен-ных жильцов являются предварительное уведомление наймодателя и наличие такой общей площади жилого помещения, чтобы после вселения временных жильцов на каждого проживающего в отдельной квартире приходилось бы не менее учетной нормы, а в коммунальной квартире — не менее площади предоставления. Закон не предусмат-ривает необходимости получения прямого согласия наймодателя на вселение нанимателем временных жильцов. Однако при отсутствии в пользовании нанимателя указанного количества общей площади наймодатель вправе запретить проживание временных жильцов, т.е. воспрепятствовать заключению договора.

Временные жильцы приобретают на основании заключенного договора право временного пользования жилым помещением нани-мателя. Это право, как и аналогичное право поднанимателя, является зависимым от права нанимателя, не самостоятельным правом (п. 3 ст. 80 ЖК). За их действия перед наймодателем отвечает наниматель. Вместе с тем данное право отличается от права поднанимателя: для временных жильцов установлен предельный срок их проживания в по-мещении нанимателя — не более шести месяцев подряд (п. 2 ст. 80 ЖК, ч. 1 ст. 680 ГК). По истечении этого срока наймодатель может запре-тить их дальнейшее проживание.

Если сторонами был согласован срок проживания временных жиль-цов (в пределах шестимесячного срока), они по истечении этого срока обязаны освободить жилое помещение. При отсутствии согласован-ного срока проживания они обязаны освободить жилое помещение по требованию нанимателя или совместно с ним проживающего члена его семьи (не позднее чем через семь дней со дня предъявления соот-ветствующего требования). В случае отказа освободить жилое помеще-ние при наличии указанных выше обстоятельств временные жильцы по требованию нанимателя или лиц, совместно с ним проживающих, подлежат выселению в судебном порядке без предоставления друго-го жилого помещения (п. 5 ст. 80 ЖК). Аналогичные последствия для временных жильцов наступают и в случае прекращения договора со-циального найма, поскольку никакого самостоятельного права на за-нимаемое ими жилое помещение они не приобретают.

Договор обмена жилыми помещениями, предоставленными по договорам социального найма

Наниматель жилого помещения по договору социального найма вправе осуществить обмен этого помещения на жилое помещение, пре-доставленное по договору социального найма другому нанимателю (п. 1 ст. 72 ЖК).

Целью такого обмена обычно является изменение (улуч-шение) жилищных условий нанимателя и (или) членов его семьи: при-ближение жилья к месту работы или проживания других родственни-ков и близких лиц, изменение этажа, на котором расположено жилое помещение в многоквартирном доме, перемена района жительства по другим соображениям и т.д. Вместе с тем в настоящее время роль об-мена жильем как дополнительного способа улучшения жилищных ус-ловий граждан значительно сократилась. С одной стороны, нанимате-лями по договору социального найма являются малоимущие граждане, не имеющие возможности приобрести жилье в собственность и нести постоянно увеличивающееся бремя его содержания. С другой стороны, для относительно обеспеченных людей, которые не вправе претендовать на бесплатное получение в пользование жилья по договору социального найма, появились новые разнообразные возможности его приобрете-ния в собственность с рассрочкой оплаты (в частности, путем получения ипотечного кредита под залог будущего жилья) и, напротив, утрачены возможности приватизации жилья, полученного при обмене.

В результате жилищное законодательство допускает обмен жилых помещений, занимаемых гражданами по договорам социального найма, только между их нанимателями по данным договорам — в пределах жилищного фонда социального использования, т.е. исключительно в рамках государственного и муниципального жилья .

Не предусматри-вается более возможности обмена жилого помещения, используемого по договору социального найма, на жилое помещение, находящееся в частной собственности (включая кооперативное жилье, за которое не полностью выплачен соответствующий паевой взнос).

Обмен жилыми помещениями, предоставленными по договорам социального найма (далее — обмен жилыми помещениями), можно рассматривать как один из элементов субъективного права нанимате-ля жилого помещения — его право на обмен. Обмен можно трактовать и как один из случаев изменения обязательственного отношения соци-ального найма жилого помещения или даже его прекращения. Следу-ет согласиться с высказанным в литературе мнением, что обмен нель-зя полностью подвести ни под один из этих случаев.

Договор обмена жилых помещений — это соглашение их нанимателей, в соответствии с которым наниматель по договору социального найма обязуется передать занимаемое им жилое помещение другому аналогич-ному нанимателю, который в свою очередь обязуется передать первому взамен занимавшееся им жилое помещение.

Следовательно, при таком обмене от одних нанимателей к другим передаются занимаемые ими по договорам социального найма жилые помещения. Но вместе с тем обмен предполагает и взаимную передачу соответствующих прав и обязанностей на эти помещения. При этом пре-кращение прав на жилое помещение у одних участников обмена означа-ет их одновременное возникновение у других участников. Обе указан-ные стороны обмена неразрывно связаны: нельзя передать по договору обмена только жилое помещение без передачи прав на него, но равным образом невозможно передать и одни права — без передачи жилого по-мещения. Если, например, после взаимной передачи сторонами доку-ментально подтвержденных прав и обязанностей окажется, что одного из обмениваемых помещений не существует в натуре, это повлечет при-

Обмен жилого помещения, используемого по договору социального найма, на специализированное (в частности, «ведомственное») жилое помещение, также предос-тавленное по договору его найма (п. 1 ст. 100 ЖК), исключается по причинам целевого и временного (срочного) характера отношений найма специализированных жилых по-мещений. Срочный характер носит и договор коммерческого найма (п. 1 ст. 683 ГК), не говоря уже о размере оплаты коммерческого жилья, что также исключает возмож-ность его обмена на жилье, предоставленное по договору социального найма.

Сторонами договора обмена жилыми помещениями являются только граждане — наниматели жилья по договорам социального найма. В этом качестве не могут выступать не только поднаниматели и временные жиль-цы, не имеющие самостоятельного права на жилое помещение, но и чле-ны семьи нанимателя. Последние лишь дают нанимателю свое согласие на обмен, а также вправе требовать от него принудительного обмена (раз-мена) занимаемого ими жилого помещения на другие жилые помещения, находящиеся в разных домах или квартирах (п. 1-3 ст. 72 ЖК).

Предметом договора обмена могут быть жилые помещения, распо-ложенные как в одном, так и в разных населенных пунктах на террито-рии Российской Федерации, причем число участников обмена не ог-раничивается (п. 5 ст. 72 ЖК) — важно лишь, чтобы все они были на-нимателями жилья по договорам социального найма.

Замечание о "родственном" обмене доли

Ранее закон разрешал совершеннолетнему члену семьи нанимателя с письменного согласия нанимателя и остальных членов семьи обменять приходящуюся на его долю жилую площадь на жилую площадь другого лица при условии, что въезжающий в порядке обмена вселяется в каче-стве члена семьи нанимателя этого помещения. Такой обмен получил в практике название «родственного», или «внутрисемейного». Теперь он не предусмотрен действующим жилищным законодательством.

Предпосылки заключения договора обмена жилого помещения:

1. По-лучение письменного согласия лиц, на жилищные права и интересы ко-торых обмен может оказать существенное влияние (если среди по-следних имеются несовершеннолетние, недееспособные или частично дееспособные граждане, то необходимо предварительное согласие на обмен органов опеки и попечительства даже при наличии у таких лиц законных представителей, например, родителей).
2. Письменное согласие наймодателя.
3. Наличие в пользовании у об-менивающихся участников жилых помещений такой площади, чтобы в результате обмена на одного члена семьи каждого из нанимателей приходилась бы площадь жилого помещения не менее учетной нормы (т.е. не происходило бы намеренного ухудшения жилищных условий с целью приобретения права состоять на учете в качестве нуждающих-ся в получении жилья).

Закон исчерпывающим образом предусматривает условия, при ко-торых обмен жилыми помещениями между их нанимателями не до-пускается (ст. 73 ЖК). Речь идет о случаях, когда:

1. к нанимателю обмениваемого жилого помещения предъявлен иск о расторжении или об изменении договора социального найма жилого помещения;
2. право пользования обмениваемым жилым помещением оспаривается в судебном порядке;
3. обмениваемое жилое помещение признано в установленном порядке непригодным для проживания;
4. принято решение о сносе соответствующего дома или его переоборудовании для использования в других целях;
5. принято решение о капитальном ремонте соответствующего дома с переустройством и (или) перепланировкой жилых помещений в этом доме;
6. в результате обмена в коммунальную квартиру вселяется гражданин, страдающий одной из тяжелых форм хронических заболеваний, указанных в предусмотренном п. 4 ч. 1 ст. 51 настоящего Кодекса перечне.

При наличии любого из названных условий наймодатель может отказать в согласии на совершение обмена, однако его отказ в любом случае может быть обжалован в суд.

Договор об обмене жилыми помещениями заключается в письменной форме путем составления и подписания нанимателями единого докумен-та (п. 2 ст. 74 ЖК). Каждому из наймодателей предоставляется экземп-ляр договора для получения их согласия на осуществление обмена.

При наличии согласия наймодателей ранее заключенные ими с об-менивающимися гражданами договоры социального найма расторга-ются и одновременно заключаются новые договоры социального най-ма с соответствующими нанимателями, указанными в договоре обмена жилыми помещениями. Никаких обменных ордеров или вынесения наймодателями специального совместного решения об обмене жилы-ми помещениями закон теперь не предусматривает.

Состоявшийся договор обмена, как и всякая гражданско-правовая сделка, может быть признан недействительным на основании общих правил гражданского права о недействительности сделок, в том чис-ле в случае его совершения с нарушением требований ЖК (п. 1 ст. 75); в частности, если он был совершен под влиянием заблуждения, имею-щего существенное значение (ст. 178 ГК), либо под влиянием обмана, насилия, угрозы (ст. 179 ГК). Участники договора обмена, признан-ного недействительным, возвращаются в первоначальное положение, т.е. подлежат переселению в ранее занимаемые ими жилые помещения. Если же договор обмена признан недействительным вследствие непра-вомерных действий одной из сторон, на нее согласно п. 3 ст. 75 ЖК воз-лагается обязанность возместить другой стороне убытки, возникшие в связи с недействительностью обмена (например, расходы по пере-езду, ремонту и переустройству квартиры и т.п.).

Изменение обязательств из договора социального найма жилого помещения

В жилищном правоотношении, возникшем из договора социаль-ного найма жилого помещения, в период его действия могут происхо-дить изменения (трансформация) отдельных его элементов при сохра-нении самого правоотношения. Такие случаи принято трактовать как изменение договора социального найма. Оно может касаться таких его элементов, как предмет, субъекты, права и обязанности сторон, и про-исходить по разным юридическим основаниям: соглашению сторон, одностороннему волеизъявлению одной из них и др. Вместе с тем для изменения договора жилищного найма необходимо согласие всех лиц, на которых распространяется его действие, — нанимателя, членов его семьи и наймодателя. Однако законом предусмотрены случаи, когда наниматель и члены его семьи вправе требовать изменения договора и без согласия наймодателя. Иногда договор может быть изменен и по инициативе наймодателя при соблюдении установленных гарантий прав граждан, проживающих в данном помещении.

Изменение договора социального найма возможно по требованию граждан, проживающих в одной квартире и пользующихся в ней жилы-ми помещениями по отдельным договорам найма, в случае объединения их в одну семью (например, при вступлении в брак, усыновлении) (п. 1 ст. 82 ЖК). Изменение правоотношения найма выражается здесь в том, что вместо нескольких договоров найма с кем-либо из членов семьи (по их соглашению) заключается один договор на все занимаемые ими поме-щения (из-за нередкого в прежней практике отсутствия письменного до-говора жилищного найма эта ситуация получила название «объединение лицевых счетов»). При этом изменяются субъекты, предмет и, возмож-но, некоторые условия договора найма. Отказ наймодателя в заключении одного договора найма может быть оспорен в судебном порядке.

Допускается изменение договора найма путем замены нанимателя в ранее заключенном договоре дееспособным членом его семьи (на-пример, отец желает перевести права нанимателя на своего сына). Для такого изменения договора требуется согласие нанимателя и ос-тальных членов его семьи, а также согласие наймодателя (п. 2 ст. 82 ЖК). В случае выбытия нанимателя или его смерти обязательственные отно-шения тоже, как правило, не прекращаются, поскольку нанимателем становится кто-либо из дееспособных членов его семьи. Если един-ственным лицом, имеющим право на занимаемое жилое помещение, окажется несовершеннолетний, договор заключается от его имени опе-куном или попечителем. Замена нанимателя в принципе не влияет на объем прав и обязанностей членов семьи, ибо все они как участники жилищного правоотношения имеют одинаковые права и обязанности. Однако, если наниматель умер или выбыл, может измениться размер платы за пользование жилым помещением.

Правоотношение социального найма может измениться в резуль-тате переустройства и перепланировки жилого помещения по инициа-тиве нанимателя или наймодателя. Они допускаются лишь с согласия наймодателя (ч. 2 ст. 678 ГК) и на основании положительного решения органа местного самоуправления, отказ которого может быть оспорен в суде (п. 1 ст. 26 и п. 3 ст. 27 ЖК). Самовольное переустройство или перепланировка жилья, проведенные при отсутствии решения органа местного самоуправления или с нарушением их проекта, утвержден-ного в установленном порядке, влекут для нанимателя обязанность привести жилое помещение в прежнее состояние. В свою очередь неисполнение этой обязанности становится основанием для судебного расторжения договора социального найма и выселения нанимателя и членов его семьи (если только суд с учетом прав и законных инте-ресов граждан и отсутствия угрозы их жизни или здоровью не примет решение о сохранении жилого помещения в переустроенном или пе-репланированном состоянии).

По инициативе наймодателя возможно проведение капитального ремонта или реконструкции жилого дома. При этом на время проведе-ния соответствующих работ может потребоваться переселение нани-мателей и членов их семей в другие жилые помещения без расторже-ния заключенных с ними договоров социального найма. В этом слу-чае им по договору найма специализированного жилья на время ремонта или реконструкции предоставляются жилые помещения маневренно-го фонда (п. 2 ст. 106 ЖК), причем их переселение в эти жилые поме-щения и обратно осуществляется за счет наймодателя (при отказе от переселения оно может быть осуществлено по решению суда в при-нудительном порядке) (п. 1 ст. 88, п. 1 ст. 95 ЖК). С согласия нанима-теля и членов его семьи возможно и предоставление им другого бла-гоустроенного жилого помещения с заключением нового договора социального найма и расторжением договора в отношении ранее за-нимаемого помещения.

После завершения капитального ремонта или реконструкции жило-го дома ранее занимавшееся нанимателем и членами его семьи жилое помещение может не только сохраниться в улучшенном виде, но и из-мениться по площади как в сторону увеличения, так и в сторону умень-шения либо даже вовсе исчезнуть. Если площадь данного помещения уменьшится настолько, что наниматель и члены его семьи могут быть признаны нуждающимися в жилых помещениях, либо, напротив, су-щественно превысит норму предоставления на каждого члена семьи нанимателя или данное помещение вообще не будет сохранено, нани-мателю и членам его семьи еще до начала капитального ремонта или реконструкции должно быть предоставлено другое жилое помещение с заключением нового договора социального найма. Однако наниматель и члены его семьи, по каким-либо причинам пожелавшие проживать в прежнем доме, вправе вселиться в уменьшившееся по общей площа-ди жилое помещение (п. 4 ст. 88 ЖК), что также повлечет за собой оп-ределенное изменение правоотношения социального найма (в части предмета, размера оплаты и т.п.).

К числу других случаев изменения правоотношения найма жилого помещения можно отнести изменение субъектного состава этого правоотношения, а также отдельных прав и обязанностей в результате все-ления в жилое помещение новых членов семьи и, наоборот, в результа-те выбытия членов семьи на постоянное жительство в другое место.

Законодательство не предусматривает более возможности раздела жилых помещений по требованию совершеннолетнего члена семьи на-нимателя, заменяя ее правом члена семьи нанимателя требовать от не-го принудительного обмена (размена) жилого помещения на другие (п. 3 ст. 72 ЖК), при котором первоначально предоставленное по договору социального найма жилое помещение остается единым объектом.

Изменение правоотношения социального найма может быть свя-зано с передачей многоквартирного жилого дома из государственно-го жилищного фонда в муниципальный, например при передаче ве-домственных домов в муниципальный фонд, т.е. из государственной собственности в муниципальную. Согласно ст. 64 ЖК и ст. 675 ГК это не влечет расторжения или изменения договора социального найма. Но хотя в данном случае условия заключенного договора остаются неизменными, меняется один из его субъектов — наймодатель, а на-ниматель может почувствовать изменение ситуации при исполнении новым наймодателем своих обязанностей и при предъявлении им со-ответствующих требований к нанимателю.

Прекращение обязательств из договора социального найма жилого помещения

Понятие «расторжение договора найма жилого помещения» нераз-рывно связано с понятием «прекращение правоотношения найма жи-лого помещения». Прекращение данного обязательственного отноше-ния означает окончание правовой связи, которая существовала между его участниками, вследствие:

• принудительного разрыва;
• в результате события, не зависящего от воли участников;
• по соглашению между ними;
• по воле одного из них.

Жилищный кодекс предусматривает для всех обязательств найма жилого помещения особые основания их прекращения. Общие основа-ния прекращения обязательств, предусмотренные ГК, к найму жилых помещений не применяются(См. п. 34, 35 постановления Пленума ВС РФ от 9 июля 2009 г. № 14).

К числу оснований прекращения пра-воотношения найма жилого помещения в первую очередь относится расторжение договора, которое можно определить как разрыв право-отношения найма жилого помещения:

• по одностороннему волеизъявлению нанимателя;
• в случаях, предусмотренных законом, — по иску наймодателя;
• по соглашению сторон (п. 1 ст. 83 ЖК, п. 1 ст. 450 ГК).

Последствием расторжения договора найма жилого помещения яв-ляется обязанность освобождения жилого помещения. Оно может про-исходить в добровольном порядке, без применения мер принуждения, либо в принудительном порядке. В последнем случае имеет место высе-ление — принудительное освобождение жилого помещения от занимающих его лиц и от их имущества, т.е. выдворение их из жилого помещения.

Выселение в первую очередь применяется в отношении лиц, кото-рые отказались освободить жилое помещение после вступления в за-конную силу решения суда по иску наймодателя о расторжении догово-ра найма. Подобные иски всегда содержат требование и о расторжении договора, и о выселении. Но выселение иногда не связано с прекра-щением правоотношения найма, например в случае применения этой меры к лицу, самоуправно занявшему жилое помещение, поскольку здесь правоотношение жилищного найма не возникало.

Прекращение правоотношения социального найма жилья может наступить по основаниям, не связанным с волеизъявлением его уча-стников или решением суда. Так, утрата (разрушение) жилого поме-щения — предмета найма может наступить вследствие события (пожар, наводнение и т.п.), вследствие противоправных действий посторонних лиц или по другим причинам, например при необходимости сноса вет-хого жилого дома. В данном случае по сути происходит прекращение обязательства в силу невозможности исполнения (ст. 416 ГК).

Прекращение обязательства найма жилого помещения происходит в связи со смертью нанимателя. По данному основанию обязательство прекращается, если наниматель жил один, без семьи (п. 5 ст. 83 ЖК). Это вытекает из самого существа данного обязательства, поскольку в нем исполнение предназначено лично для кредитора (п. 2 ст. 418 ГК).

В изъятие из правила о недопустимости одностороннего расторже-ния гражданско-правового договора наниматель по договору социаль-ного найма с письменного согласия проживающих с ним членов семьи вправе в любое время расторгнуть договор найма (п. 2 ст. 83 ЖК). Такое действие нанимателя является по юридической природе односторон-ней сделкой. Воля нанимателя может при этом выражаться и в форме фактических действий, без обращения к наймодателю с соответствую-щим заявлением, поскольку его согласия на это не требуется. Одностороннее расторжение договора нанимателем предполагает добровольное освобождение им жилого помещения, а также полное исполнение сво-их договорных обязанностей, в том числе по внесению платы за поль-зование жилым помещением, его текущему ремонту и т.п.

Расторжение договора социального найма по требованию наймода-теля, основанному на законе, может происходить путем добровольного выполнения нанимателем требований наймодателя. Например, в случае сноса старого дома многие наниматели соглашаются расторгнуть дого-вор и переехать в предоставляемое благоустроенное жилое помещение, поскольку оно их вполне устраивает. В ряде случаев речь идет о растор-жении данного договора в качестве последствия нарушения нанимате-лем и (или) членами его семьи его условий (п. 4 ст. 83 ЖК), в результа-те которого этим гражданам грозит выселение. При отказе нанимателя от выполнения основанного на законе требования наймодателя об ос-вобождении жилого помещения используются принудительные меры в виде расторжения договора и выселения в судебном порядке.

При этом установлен ряд юридических гарантий соблюдения жи-лищных прав и интересов нанимателя и членов его семьи, которые можно считать принципами, лежащими в основе регулирования рас-торжения договора социального найма. Закон отдает предпочтение на-нимателю как слабой стороне жилищного обязательства. Это прояв-ляется в предоставлении ему дополнительных прав и в установлении для его контрагента — наймодателя — четких границ осуществления его прав, а также мер контроля за законностью их осуществления (в частности, путем установления судебного порядка выселения).

Принципы правового регулирования расторжения договора социального найма по требованию наймодателя:

1. Принцип устойчивости права пользования жилым помещением. Он получил закрепление в ч. 1 ст. 40 Конституции РФ, согласно кото-рому никто не может быть произвольно лишен жилища . В соответствии с п. 4 ст. 3 ЖК никто не может быть выселен из жилища иначе как по ос-нованиям и в порядке, предусмотренными федеральным законом. При этом законодательство содержит исчерпывающий перечень оснований, при наличии которых допускается выселение из жилого помещения, ко-торый не может быть расширен никакими подзаконными актами.
2. Расторжение это-го договора при отсутствии согласия нанимателя и принудительное выселение граждан производится только судом (ст. 84 ЖК). Поэтому наймодатель даже в представляющихся ему очевидными и бесспор-ными случаях не вправе своим решением расторгнуть договор и вы-селить нанимателя с членами его семьи из занимаемого ими жилого помещения. Он и в этих ситуациях должен обратиться с иском в суд, который выясняет действительное наличие законных оснований для выселения и соблюдение всех предусмотренных законом условий для расторжения договора социального найма.
3. Выселение нанимателя и членов его семьи в данном случае допускается, как правило, при условии пре-доставления выселяемым другого жилого помещения по договору соци-ального найма . При этом закон определяет, каким требованиям должно отвечать это помещение. Поэтому выселение нанимателя и членов его семьи из жилых помещений фонда социального использования в боль-шинстве случаев означает их переселение в другое помещение.

Случаи выселения нанимателя и членов его семьи

Выселение из жилых помещений, занимаемых по договору соци-ального найма, с предоставлением другого благоустроенного жилого помещения по договору социального найма допускается в следующих случаях (ст. 85 ЖК):

1. дом, в котором находится жилое помещение, подлежит сносу;
2. жилое помещение подлежит переводу в нежилое помещение;
3. жилое помещение признано непригодным для проживания;
4. в результате проведения капитального ремонта или реконструкции дома жилое помещение не может быть сохранено или его общая площадь уменьшится (увеличится), в результате чего общая площадь занимаемого жилого помещения на одного члена семьи будет существенно отличаться от нормы предоставления;

жилое помещение подлежит передаче религиозной организации в соответствии с Федеральным законом "О передаче религиозным организациям имущества религиозного назначения, находящегося в государственной или муниципальной собственности".

Закон предусматривает также возможность выселения нанимателя и членов его семьи из занимаемого ими жилого помещения с предос-тавлением им по договору социального найма другого жилого помеще-ния в черте данного населенного пункта. Речь идет о тех случаях, когда названные граждане в течение более шести месяцев без уважительных причин не вносят плату за жилое помещение и коммунальные услуги (ст. 90 ЖК). Предоставляемое им в этом случае «другое жилое поме-щение» тоже должно находиться в черте данного населенного пунк-та, однако оно необязательно должно быть благоустроенным приме-нительно к его условиям. Более того, по своему размеру это помещение должно соответствовать лишь размеру жилого помещения, установленно-му для вселения граждан в общежитие (не менее шести квадратных мет-ров жилой, а не общей площади на одного человека — п. 1 ст. 105 ЖК). Поэтому здесь гражданин не вправе требовать, чтобы ему было пре-доставлено жилое помещение не менее занимаемого.

Наконец, возможно и выселение граждан без предоставления друго-го жилого помещения . Для договора социального найма оно допускается в исключительных случаях, предусмотренных ст. 91 ЖК, и по существу является санкцией (мерой ответственности) за определенные правонару-шения, допущенные нанимателем или членами его семьи. После такого выселения гражданин сам подыскивает себе другое помещение для про-живания — поселяется у родственников или знакомых, при наличии не-обходимых средств приобретает жилье в собственность или по договору коммерческого найма, в том числе в другом населенном пункте, и т.д.

Выселение в виде санкции за правонарушение применяется, если на-ниматель и (или) проживающие совместно с ним члены его семьи:

• используют жилое помещение не по назначению, т.е. не для прожи-вания (например, под склад, притон и т.д.);
• систематически нарушают права и законные интересы соседей (не только по коммунальной квартире, но и по дому, например: постоянно устраивают скандалы и дебоши, шумным и вызывающим по-ведением мешают нормальному отдыху других граждан, наносят им оскорбления и даже побои и т.п.), делая невозможным совместное проживание в одном жилом помещении;
• бесхозяйственно обращаются с жилым помещением, допуская его разрушение или повреждение (в том числе не производя своевре-менно его текущий ремонт, осуществляя самовольное переустрой-ство или перепланировку и т.п.);
• в случае лишения граждан родительских прав, если их совместное проживание с детьми, в отношении которых они лишены родитель-ских прав, признано судом невозможным.

Применение судом такой жесткой санкции за большинство из пе-речисленных действий возможно при доказанности того, что они были систематическими, т.е. повторялись неоднократно, а также виновны-ми, т.е. совершались умышленно или по грубой неосторожности. При этом наймодатель обязан сначала предупредить нанимателя и членов его семьи о необходимости устранить допущенные ими нарушения, а при разрушении или порче жилого помещения он вправе назначить им разумный срок для производства необходимого ремонта. Если по-сле такого предупреждения указанные нарушения не будут устране-ны, наймодатель вправе требовать по суду выселения виновных лиц без предоставления им другого жилого помещения.

Социальным наймом жилого имущества является процесс передачи в аренду недвижимости из жилищного социального фонда на время лицам, нуждающимся в улучшении условий жизни, если у них нет денег на полноценную аренду жилья. Для предоставления социальных квадратных метров заключается между сторонами договор социального найма.

Согласно ФЗ «О жилищном фонде…», регулирующему условия выдачи квартиры или дома, имущество передается на бесплатной основе , но обязанности выплат за пользования разделяются: часть арендных средств оплачивается государством, а часть – самим нанимателем. Финансовые и другие обязанности должны быть обозначены в договоре.

Ордер на квартиру и договор социального найма – это одно и то же

Квартирный ордер является основным документом, выдаваемым в районном Совете.

Этот документ дает разрешение гражданину вместе с родственниками вселиться в жилое имущество. Он позволял человеку во время действия СССР подтвердить статус собственника безвозмездного имущества, выданного государственным органом — администрацией.

Сегодня ситуация имеет другой вид. Имущественный ордер не имеет правовой силы.

Договор социального найма сегодня вытеснил этот документ. В документальном оформлении имущества не берется в учет взятый заново ордер.

Но подпись этих документов с перерегистрацией имущества без ордера может и не быть разрешено. Восстановить ордер на имущество нужно после его потери, что требует значительных временных трат.

Как и где оформить договор социального найма на квартиру

Для регистрации с целью предоставления социальной жилплощади граждане должны подать в Многофункциональный центр заявление с документацией, подтверждающей их финансовое состояние. Каждая сделка, предполагающая подписание договорных отношений по социальному найму жилых метров, должна представиться на бесплатной основе в сроки, не превышающие 30 дней.

Чтобы заключить сделку обращаются в муниципалитет. С этой целью подаются необходимые данные:

1. Касательно состава семьи (паспортные данные совершеннолетних и малолетних, подтверждение оформленных брачных отношений);
2. Разрешение от уполномоченного учреждения (администрации) о возможности получения жилья;
3. Подтверждение получения статуса находящегося в аварийной ситуации или на этапе сноса (обращение в Роспотребнадзор);
4. Выписка из домовой книги касательно каждого прописанного в квадратных метрах;
5. Выписка с состоянием лицевого счета;
6. Выписка из Росреестра, подтверждающая отсутствие у прописанных лиц другого имущества.

После того, как будут поданы документы, выдается расписка касательно подписания документа соц. найма.

С чего начать

Прежде всего, нужно подумать о получении имущества. Подбирается квартира или дом коммунальной собственности. Затем собираются и подаются документы для осуществления права пользования.

Для этого потребуется обращение в БТИ за техническими данными, разрешение от муниципалитета на въезд в дом, а также справка о постановлении на учет для улучшения жилищных условий. Помимо этого следует позаботиться о заполнении формы для получения справки о доходах.

Куда обращаться

Данная документация получается с учетом решения об оформлении квартиры в социальное имущество. Получение возможно в органе власти или в государственном муниципалитете. В этих учреждениях даются рекомендации по заполнению требований бумаг. Обращение происходит в орган, ответственный за предоставление социальных наймов. Далее следует взять справку о том, что люди нуждается в улучшении жилищных условий в ЕПГУ или МФЦ. Справка о доходах должна быть получена в Государственном реестре.

Документы

В данном случае заключение договорных отношений нельзя считать обязательством либо срочностью. Для получения этого документа с необходимыми подписями и печатями, потребуется обращение в то учреждение, где было вынесено решение. Подаются сведения для просмотра ордера в департаменте жилищной политики, муниципалитете, органах власти.

Подаются такие бумаги:

• паспортные данные не только заявителя, но и каждого члена семьи;
• заявление по шаблону, которое можно заполнить уже по приходу в службу;
• информация из домовой книги;
• лицевой счет;
• ордер с копией разрешения.

Сроки оформления

Проверка документации должна составлять не более 30 дней. Граждане, имеющие ордер, могут получить решение по сокращенным срокам. В некоторых случаях время может быть увеличено - если потребуются для предоставления дополнительные сведения. После того, как будут проверены данные, лицо получает информацию о том, что они были рассмотрены и получены. Далее выдается договор, который подписывается заявителем и уполномоченной службой.

Договор социального найма не имеет определенный срок . Сама по себе бумага предполагает, что последует дальнейший переезд в выданную квартиру, куда возможно переселение нанимателей с семьей. Если нет очередности на новые личные квадратные метры, проживание по договору возможно на неопределенное время, если будут соблюдены пункты документа.

Как получить квартиру по договору социального найма

Перезаключить договор можно в том случае, если обменивается жилая площадь или происходят кардинальные изменения его условий. К примеру, при смене главного участника, который оформил на себя данные - после гибели или из-за других обстоятельств. Если говорить об изменениях, в данном случае вариации значительные.

Так как у договора практически нет сроков, то он может действовать более десяти лет, а за эти временные границы может измениться многое - официальный собственник (организация) и внесенные поправки на законодательном уровне. Помимо этого возникают обстоятельства, которые способствуют расторжению договорных отношений.

Расторжение договора может происходить в нотариальной конторе или в государственном муниципалитете. Нотариус подскажет нюансы составления сделки, предоставит типовой шаблон по договору соц. найма.

Совершаемые действия:

1. Устанавливается гражданин по специальному жилищному учету в статусе малообеспеченного или такового, который нуждается в улучшении жилого имущества.
2. Получается положительное решение от государственного учреждения касательно предоставления соответствующего имущества. Его выдают письменно в качестве основания для последующего подписания документов.
3. Собираются или подаются необходимые данные.
4. Подписывается сделка.
5. Производится вселение (в качестве основания выступает договор).
6. Недвижимость, предоставляемая гражданину по данному документу должно находиться в том населенном пункте, где проживают заявители.

Оплачивается договор, исходя из таких данных:

1. Арендной платы по договорным отношениям. Во многих случаях люди, заключающие договорные отношения по социальному найму, относятся к малоимущим, что освобождает их от необходимых выплат.
2. Коммунальных платежей и услуг, которые использует проживающий. Согласно пунктам договора финансовые обязанности возлагаются на проживающих. Оплату устанавливает, либо, исходя из данных по измерительным приборам, либо по нормативному указателю, установленному по каждой возможности.
3. Оплаты содержания жилого имущества и ремонтные работы в квартире. К этим платежам можно отнести услуги управляющих юридических лиц с покрытием расходов, которые потребуются для ремонта. Конкретные ограничения устанавливают органы местного муниципалитета, они зависят от многих факторов: квадратных метров, насколько благоустроен дом, его месторасположение и т.д.

Предоставление социального имущества – подходящая альтернатива для физических лиц, проживающих на ухудшенных условиях или не имеющих права приобретения собственной квартиры или дома по причине ограниченного финансового состояния.

Согласно данному документу жилое имущество будет предоставлено бесплатно с площадью, которая входит в установленный норматив. В данном случае потребуются выплаты по коммунальным услугам, а также капитальные ремонтные работы.

Как сделать обмен квартиры по договору социального найма

На первом этапе подбираются варианты бартера по отношению к жилой недвижимости с другим нанимающим жилое помещение по аналогичному документу. Если отсутствуют собственные варианты, есть возможность обращения к хозяевам, с которыми имеются договорные отношения касательно вопросов бартера.

На втором этапе заключается договор обмена помещения. В качестве предмета договорных отношений могут выступать квадратные метры, которые гражданин получает по договору соц. найма, а субъектов сделки - наниматели социального имущества, что прописано в жилищном кодексе.

На третьем шаге идет подготовка основных бумаг. Чтобы получить соглашение для проведения бартера жилого помещения, которое находится в имении определенного региона, занимаемым по документу соц. найма.

В общем варианте гражданин должен предоставить следующие данные:

• заявление на выдачу документа, подтверждающего согласие на проведение бартера;
• документацию, которая удостоверяет личность заявляющей стороны (те, кто участвует помимо этого), проживающего совместно гражданина его семьи и людей, которые зарегистрированы в жилом помещении, подлежащем обмену;
• бумаги, удостоверяющие статус с полномочиями представителей обозначенных выше граждан (при подаче представителями);
• договор обмена квадратных метров, который подписывается каждым участником сделки;
• письменные соглашения каждого проживающего участника бартера с родными. Сюда же входят и граждане, которые временно отсутствуют;
• подтверждение попечительского органа - если подлежат обмену недвижимости, где находится несовершеннолетний, недееспособный или ограниченно дееспособный граждан;
• документацию, подтверждающую основания для появления возможности управления жильем, если в качестве наймодателя не выступает исполнительная власть (местное самоуправление) любого региона.

На предпоследнем шаге предоставляется документация для наймодателя, чтобы получить согласие для проведения обмена. Регионально заявление с необходимыми бумагами подаются в городского в уполномоченный орган или Многофункциональный центр в независимости от нахождения на учете заявителя по адресу проживания.

На последнем шаге расторгается заключенная сделка по социальному найму и заключаются новые договорные отношения. С этой целью потребуется обращение с бумагами в городской имущественный департамент. Регионально это может быть проведено в Многофункциональном центре.

Как оформить договор социального найма в коммунальной квартире

На первом этапе должно быть получено уведомление по поводу выселения из коммунального жилья. Данную бумагу, подтверждающую выселение из комнаты в коммуналке, направляют всем гражданам, находящимся в данном имуществе. В данном случае это городской имущественный департамент или МФЦ региона.

Документ должен содержать информацию касательно того, что проводится рассмотрение вопроса. Уведомление подается собственно сторонам.

На втором шаге подается заявление с необходимыми документами в уполномоченный орган.

Чтобы приобрести права пользования полноценно жильем или использование освободившейся доли в коммуналке следует в течение полугода с момента получения обозначенного уведомления предоставить соответствующий документ в жилищный департамент.

Если данная бумага будет потеряна либо на нее подается отказ для получения прав собственности или прав реализации освободившегося жилья в коммуналке, составляется подтверждение в виде акта касательно отсутствия на этих квадратных метрах проживающих, которые выдвинули голос пользования подобным правом. Данный вопрос законодательно регулируется. Следует предоставить такие документы:

• данные, удостоверяющие личность в виде копий и оригиналов (если это граждане, достигшие 14 лет, предоставляется паспортная информация, или свидетельство о рождении в случае с малолетними) и документацию, которая подтверждает отношения между родственниками при заключении этих лиц договорной документ;
• копию правоустанавливающей документации, а также копию подтверждения регистрации возможности пользования собственностью (если выдано было до 2016 года) или выписку из ЕГРН (до начала прошлого года) с предъявленными оригиналами;
• соглашение, заверенное у нотариуса от мужа или жены на покупку свободных жилых квадратных метров, если лицо не относится к договору;
• письменно поданный отказ от других физических лиц, которые постоянно находятся по данному адресу коммунальной квартиры или имеющие в наличии иное жилое помещение в виде доли, от приобретения жилого надела (если собственник предоставил письменный отказ, он должен дать нотариальное заверение);
• бумаги на жилье с предыдущих прописок, если человек проживает на территории квартиры менее пяти лет;
• для жителей столицы, нужно предоставить документацию, подтверждающую постоянное проживание в течение десяти лет;
• документацию, подтверждающую нахождение на учете граждан, имеющих статус нуждающихся.

На третьем шаге получается и оплачивается платежная бумага, после чего следует заключение договора купли-продажи. В департаменте оговаривается для гражданина выкупная стоимость с дальнейшим приглашением по адресу для получения бланка оплаты выкупаемого имущества. Предоставление выкупной цены должно быть произведено на протяжении трех месяцев с момента сбора уполномоченной комиссии или выдачи распоряжения государственного муниципалитета (влияет такой фактор как рыночная или льготная цена).

Последний этап включает в себя подписание договорных отношений. Готовность социального найма подтверждается его подписью, человек должен быть проинформирован способом, обозначенным в заявлении на получение государственной услуги. Чтобы подписать этот документ гражданин лично должен или его доверенное лицо обратиться в Многофункциональный орган.

Заключение

Практически нет отдельных ситуаций, которые касаются подачи искового заявления, так как это не конфликтные виды документов. Это может быть связано с тем, что один из государственных собственников не хотят заселять жильца, тем самым нарушив их права.

В таком случае потребуются разбирательства в судебной инстанции, но уже через жалобу или заявление. Но в данном случае нужно предоставить доказательную базу. В качестве доказательств могут быть поданы показания свидетелей, письменный отказ или записи из диктофона. Если не будет подтверждения нарушения прав граждан, заявление все равно должно быть рассмотрено, но это по времени достаточно долго.