Разделы статьи:
Знание о том, что можно строить на участке и как его можно использовать, необходимо не только для его собственника. Оно требуется и для будущих землевладельцев.
Предположим, что нужна земля для фермерского хозяйства, а в свидетельстве на право или в Выписке ЕГРН указывается, что надел предназначен для размещения коммерческих объектов. Заниматься фермерством на таком участке не получится.
Земля должна использоваться по целевому назначению. Мало того, в современном представлении наименований видов использования, установленных Классификатором ВРИ вида «КФХ» нет. Поиск участка придётся вести иным порядком.
Виды разрешённого использования земельных участков
Вид разрешённого использования земельного участка - это параметр, определяющий возможные способы эксплуатации надела и объектов капитального строительства:
- в пределах его целевого назначения
- в соответствии с территориальным зонированием
Замене ВРИ не подлежит, если только у собственника не возникнет надобность в этой замене. Изменить вид использования надела можно только в соответствии с Классификатором.
Условно разрешённые виды использования земельных участков
Состав условно разрешённых видов использования конкретного ЗУ определяется градостроительным регламентом территориальной зоны, к которой он относится.
Отличие условно разрешенного вида ЗУ и объектов капитального строительства от их основного ВРИ:
- при выборе вида из основных ВРИ не требуется получения согласований и разрешений от органов власти
- для выбора одного из условно разрешённых видов согласования требуются
Порядок получения разрешения на условно разрешённый ВРИ участкаа установлен Градостроительным кодексом РФ:
- правообладатель направляет заявление в орган местного самоуправления
- администрация:
- организует и проводит публичные слушания
- готовит:
- заключение
- рекомендации о предоставлении разрешения на условно разрешенный ВРИ
- отказ в предоставлении разрешения с указанием причин
Если решение положительное, запись об условно разрешенном ВРИ вносится в государственный кадастр недвижимости.
Например, стоит задача строительста объектов торговли, общественного питания и бытового обслуживания с площадью торгового зала не более 200 кв.м на земельном участке, расположенном в территориальной зоне жилой застройки первого типа (Ж-1).
Примеры условно разрешённых видов функционального использования территории:
- разрешённые жилые дома, превышающие параметры требований к застройке земельных участков
- спортзалы
- бассейны
- станции «Скорой помощи»
- больницы
- административные предприятия
- офисы
- сооружения для постоянного и временного хранения транспорта
- временные сооружения мелкорозничной торговли
Вспомогательные виды разрешённого использования земельных участков
Вспомогательный ВРИ обеспечивает функционирование основного вида использования.
Для всех видов объектов с основными и условно разрешёнными ВРИ вспомогательные виды разрешённого использования применяются в отношении объектов:
- технологически связанных с объектами, имеющими основной и условно разрешённый ВРИ, обеспечивающих их безопасность в соответствии с нормативно-техническими документами, в том числе:
- проезды общего пользования
- объекты коммунального хозяйства (электро-, тепло-, газо-, водоснабжение, водоотведение, телефонизация и т.д.), необходимые для инженерного обеспечения объектов основных, условно разрешённых, иных вспомогательных видов использования
- автостоянки и гаражи (открытого типа, подземные и многоэтажные) для обслуживания жителей и посетителей основных, условно разрешённых, иных вспомогательных видов использования
- благоустроенные детские площадки, площадки для отдыха, спортивных занятий
- хозяйственные площадки
- общественные туалеты
- объекты, необходимые для обслуживания посетителей основных, условно разрешённых, иных вспомогательных видов:
- торговли
- общественного питания
- бытового обслуживания
- объекты временного проживания, необходимые для обслужива ния посетителей основных, условно разрешённых, а также иных вспомогательных видов использования
- объекты, обеспечивающие безопасность объектов основных и условно разрешённых видов использования, включая противопожарную безопасность
- другие
Особенности Классификатора
- ВРИ не разделются на основные, условно разрешённые и вспомогательные
- сопутствующие виды эксплуатации участков:
- неразрывно связаны с основным ВРИ
- не требует отдельных процедур, так как уже учтены
Полезно знать
- С условиями оформления в собственность захваченной земли можно ознакомиться
Что входит в категорию земель населенных пунктов
В соответствии со ст. 83 Земельного кодекса России земли населенных пунктов — это участки, предназначенные исключительно для застройки городов, сёл и прочих муниципальных образований, а также их развития. При этом, в силу п. 3 ст. 84 ЗК РФ, частный земельный участок, включенный в границу населенного пункта, остается таковым, то есть право собственности гражданина на землю в этом случае сохраняется.
Земли населенных пунктов: виды разрешенного использования
Предназначение земель населенных пунктов и виды разрешенного использования для определенных целей зависят от зоны, где они расположены. Ст. 85 ЗК РФ делит населенные пункты на 8 зон:
- жилые;
- общественно-деловые;
- рекреационные;
- производственные;
- сельскохозяйственные;
- инженерные;
- военные;
- земли специального назначения.
Существует еще 9-я категория, которая обозначена законом как «иные территориальные зоны». Как правило, к ней относятся земельные участки, предназначенные для общего пользования (улицы, проезды, площади, скверы, парки и т. д.). Обычно такие земли входят в состав основных зон и не предполагают возможности приватизации или получения в частную собственность любым другим способом.
Что такое нецелевое использование земель (ответственность и последствия)
Нецелевое использование земельного участка - это его эксплуатация в форме, не соответствующей назначению, установленному для этой категории земель.
Нецелевое использование земель — основание для привлечения к административной ответственности по ст. 8.8 КоАП РФ. Санкции эти весьма существенные — для граждан штраф в размере 0,5-1% от кадастровой стоимости участка (минимальный размер штрафа — 10 000 рублей).
Иными словами, если на участке, предназначенном для возведения жилого дома, построен магазин, собственнику придется не только заплатить штраф, но и устранить нарушение, то есть снести постройку.
Все сведения о видах разрешенного использования земель подлежат занесению в Государственный кадастр недвижимости, поэтому перед принятием решения о приобретении земельного участка стоит сначала ознакомиться с его кадастровым паспортом (можно заказать в Кадастровой палате региона), чтобы убедиться в правильности намерений (см. Как получить кадастровый паспорт земельного участка?).
Как можно использовать землю в населенном пункте
Из 9 категорий территориальных зон, обозначенных в ст. 85 ЗК РФ, для физических лиц интересны только 2 — жилые и сельскохозяйственные, поскольку остальные не предполагают приобретения земельных участков в собственность гражданином.
Так, в силу п. 5 ст. 85 ЗК РФ земельные участки в жилых зонах могут использоваться для следующих целей:
Не знаете свои права?
- индивидуальная жилая застройка;
- мало-, средне- и многоэтажная жилая застройка;
- возведение помещений бытового и культурного назначения.
П. 11 ст. 85 ЗК РФ разрешает применять участки, расположенные на сельскохозяйственных землях, для строительства зданий или помещений, предназначенных для сельскохозяйственного производства, а также пашен и многолетних насаждений.
Важно: полное представление о конкретных возможностях использования земельных участков можно получить, изучив соответствующий классификатор, утвержденный приказом Минэкономразвития № 540 от 01.09.2014.
Например, если участок нужен для индивидуального жилищного строительства, необходимо удостовериться в наличии в кадастровом паспорте кодов 2.0-2.7 (жилая застройка). Однако следует иметь в виду, что в эту категорию не входят здания, предназначенные для следующих целей:
- одновременного проживания и лечения (санатории);
- обеспечения непрерывного производства (например, служебное жилье для вахтовиков).
Какой участок купить для ИЖС и огорода
Для этой цели подойдет участок, обозначенный в разделе 2 классификатора (коды 2.0-2.7). Наличие этих цифр означает возможность использования земли:
- для возведения малоэтажных жилых домой (не выше 3 этажей, не предполагающих деление на квартиры);
- садоводства и огородничества (выращивание плодовых, овощных, ягодных, сельскохозяйственных растений);
- возведения подсобных сооружений (сараи и т. д.) и гаражей;
- строительства садовых домов (требования аналогичны предъявляемым к малоэтажным застройкам);
- организации приусадебных участков (для личного подсобного хозяйства);
- возведения передвижных домов (временных сооружений, пригодных для проживания — вагончиков, кемпингов и т. д. — с возможностью подключения к инженерным сетям).
Таким образом, ИЖС означает не только строительство дома для проживания, но и ведение подсобного хозяйства.
Какой участок нужен для бизнеса
Если речь идет о предпринимательской деятельности, нужно искать земельный участок, внесенный в раздел 4 классификатора (коды 4.0-4.9). На таких землях допускается размещать капитальные сооружения, предназначенные для торговли, отдыха, обслуживания автотранспорта и т. д.
Например, код 4.4 означает возможность размещения на участке объекта капитального строительства для продажи товаров. Объем торговой площади при этом не должен превышать 5 000 квадратных метров.
Как еще можно использовать земельные участки
В силу ст. 37 Градостроительного кодекса России виды разрешенного использования земельных участков для каждой из территориальных зон, обозначенных в ЗК РФ, подразделяются на 3 категории:
- основные (изначальное предназначение);
- условно-разрешенные (возможное предназначение);
- вспомогательные.
Основные виды разрешенного использования
Основной вид использования — это непосредственное предназначение земельного участка в соответствии с территориальной зоной и локализацией.
Для выбора конкретного вида использования из основных не требуется дополнительных согласований с органами власти. Иными словами, собственник земельного участка вправе самостоятельно решать, что он будет делать с принадлежащей ему землей в рамках закона и классификатора.
Условно-разрешенные виды использования
Перечень возможного использования земельного участка определяется градостроительным регламентом региона, на территории которого он расположен. Но в любом случае для выбора одного из этих видов собственнику придется пройти процедуру согласования и получить соответствующее разрешение.
Например: если в качестве условно-разрешенного вида использования земли, основное предназначение которой ИЖС, указано возведение объекта для мелкорозничной торговли, собственнику необходимо обратиться в региональную комиссию по землепользованию и застройке с соответствующим заявлением. Разрешение предоставляется по результатам публичных слушаний.
Вспомогательные виды использования
Вспомогательные виды использования допускаются исключительно в качестве дополнения к основным или условно-разрешенным видам и реализуются совместно с ними.
Например, это может быть организация подземных или наземных автопарковок при использовании земли для строительства магазина.