Подавляющее большинство сделок с недвижимостью совершается по вполне очевидной причине — у одного человека есть объект от которого он намерен избавиться, а второму человеку этот объект как раз нужен. Происходит купля-продажа или обмен. Всё понятно. Когда же сделку совершают родственники, то за её фасадом может скрываться бездна мотивов и подводных течений. Портал сайт насчитал 8 основных причин, побуждающих родственников передавать квартиры друг другу.
Случайно это, очевидно, очень близко к цене покупки моего первого дома! Мы обеспечили довольно стандартный инвестиционный кредит на недвижимость, который составляет 20% наличными. Кредит составлял 7% и был на 20-летней амортизации. Это звучит высоко, но мы были просто счастливы получить кредит!
Реальные цифры по моим первым инвестициям. Если вы отказались от займа, не препятствуйте ему беспокоить вас, это просто часть процесса. Чтобы закончить ремонт, потребовалось два месяца, и мы закончили день перед Днем Благодарения. Очевидно, что многие люди не двигаются между Днем Благодарения и началом года, поэтому у нас был еще один урок обучения, чтобы как можно быстрее восстановить собственность, чтобы избежать этого эффекта сезонности при получении вашей недвижимости.
Согласно ст. 14 Семейного кодекса РФ, близкие родственники — это родственники по прямой восходящей и нисходящей линии: супруги, дети и родители, бабушки, дедушки и внуки, а также полнородные и неполнородные братья и сестры (имеющие общих отца или мать). Близкие родственники могут дарить, покупать, продавать, арендовать жильё, передавать его по наследству, заключать рентные и иные договоры. Впрочем, на некоторые сделки между близкими родственниками наложено законодательное вето, а другие не следует совершать по иным причинам. Поэтому рассмотрим возможные схемы сделок для каждого случая.
Первое подразделение, которое человек выбрал для аренды, было одной единицей, где мы не производили никаких ремонтных работ. Через 6 месяцев нам пришлось выселить нашего первого арендатора. Через пару лет мы сделали рефинансирование с наличностью по более низкой ставке, и мы вернули все деньги, которые мы вложили в собственность.
Несмотря на то, что это была «наличная корова», было много работы с жильцами и ее сдачей в аренду. С самого начала все прошло отлично, так как оно освободило наше время, и мы фактически купили еще несколько многоквартирных объектов. Однако, поскольку менеджер по недвижимости вырос, мы отказались.
1. Передача объекта наследнику от наследодателя
Передать квартиру или иную недвижимость избранному наследнику владелец может через завещание, дарение, куплю-продажу или через договор ренты. Ранее портал сайт подробно рассказывал о , а также о дарственной в пользу наследника. Передача имущества наследнику через куплю-продажу имеет свои особенности.
К сожалению, мы столкнулись с множеством вопросов, включая неудачную продажу, ужасный менеджер по недвижимости и проблемы с обслуживанием из-за плохих арендаторов. Некоторые аналитики говорят, что Кушнер должен сделать больше, чтобы дистанцироваться от бизнеса своей семьи, чтобы не нарушать федеральные правила этики, которые запрещают чиновникам участвовать в решениях, которые могут принести им финансовую выгоду.
Бушу, сказал, что федеральный закон о конфликте интересов запрещает Кушнеру участвовать в принятии решений, которые могут повлиять на его свойства, - и его непосредственные коллеги должны также дистанцироваться. «Хотя сотрудники могут юридически участвовать в этих вопросах, - сказал он, - выступления будут ужасными».
Наталья Михайлюкова
Нередко между родственниками совершаются сделки, не имеющие правовых последствий. Таковой, например, является купля-продажа, при которой не произошла передача денег. Такую сделку легко оспорить. Если происходит реальная продажа между родственниками, то надо сделать так, чтобы передача денег была зафиксирована. Идеально, если деньги перечисляются на банковский счёт продавца. Если же расчёт происходи наличными, то продавцу следует прямо в день заключения договора положить всю сумму на свой персональный счёт. В последствии это позволит доказать, что сделка не была притворной. Или ещё ситуация из жизни. Бабушка передала внуку квартиру через договор дарения, но они договорились, что внук обеспечит уход за пожилой родственницей. То есть фактически это было не дарение, а договор ренты. Из-за этого родственники смогли оспорить сделку.
Подарок от чистого сердца
Художник выдвинул опасения по поводу потенциальных конфликтов интересов между бизнес-империей Трампа и его администрацией. 36-летний Кушнер женат на дочери Трампа, Иванке. Трамп назвал его старшим советником президента. Будучи высокопоставленным государственным чиновником, Кушнер должен представить форму раскрытия финансовой информации в Управление государственной этики, которое контролирует этику в исполнительной власти. Его форма до сих пор не доступна для общественности.
Некоторые активы должны продаваться в доверительное управление, контролируемое членами семьи. Не планирует продавать свои запасы в Мэриленде. По данным Управления государственной этики, работники должны «получить конкретное разрешение до участия в определенных правительственных вопросах, где их беспристрастность, вероятно, будет подвергнута сомнению».
Впрочем, как замечают юристы, оспорена может быть и сделка, проведённая без сучка и задоринки — в полном соответствии с законом.
Юлия Балай
директор офиса АН «Новосёл»
Продажу квартиры могут попытаться оспорить заинтересованные лица. Например, если бабушка продала квартиру внуку, а другие наследники узнали об этом только после её смерти, они почти наверняка попытаются отменить сделку. Если на момент подписания договора продавцу было более 70 лет, то шанс оспорить высок. Если кто-то покупает квартиру, у владельца, который получил её от пожилого родственника, я посоветую покупателю взять у других наследников бывшего владельца нотариально заверенные заявления, что они знают о том, кто является владельцем жилья и не имеют претензий.
Федеральный уголовный закон запрещает сотрудникам исполнительной власти участвовать лично и существенно в конкретном правительственном вопросе, который повлияет на их собственные финансовые интересы или финансовые интересы определенных лиц, в том числе родственников, с которыми у него есть связи за пределами правительства.
Каммингс заставил своих коллег исследовать финансы Трампа для потенциальных конфликтов интересов. Свойства Мэриленда - большинство из которых находятся в Средней Ривере, Эссексе, Дандолке и других местах округа Балтимор, где Трамп был популярен - являются частью большого портфеля аренды, который Кушнер на протяжении многих лет собирал в том, таких как Питтсбург, Балтимор, Цинциннати и Толедо.
Отдельно стоит рассмотреть ситуацию, когда наследник (в пользу которого отчуждается жильё) состоит в браке. Если он получит объект от бабушки/дедушки в наследство или по дарственной, то станет единоличным его собственником, если же через куплю-продажу, то квартира окажется в совместной собственности супругов. В случае развода наследник отдаст половину квартиры своей жене.
Жильцы Кушнера в штате Мэриленд не обязательно знают, что их домовладелец является членом самой могущественной семьи нации. Записи земель в Мэриленде показывают, что Кушнер иногда покупал оптом, заимствуя сотни миллионов долларов, чтобы взять на себя несколько комплексов от других компаний.
Заключительные положения соглашения
Некоторые из свойств имеют интересные линии. Другие свойства ранее принадлежали строительному магнату и филантропу Генри Нотту и Виктору Познеру, коммерческому рейдеру, рожденному в Балтиморе, который начал накапливать свое богатство, построив недорогое жилье в округе Балтимор, а затем продал подразделения, но сохранил землю и прибыльную землю.
Иван Волков
Квартиру избранному наследнику можно передать через дарение или продажу, но, на мой взгляд, во многих ситуациях удобнее воспользоваться договором ренты. В случае каких-то проблем, возврат квартиры, переданной по ренте проще, чем по договору купли продажи. Фигурально выражаясь, по качеству защиты сторон на первом месте рента, на втором - дарение. Даритель может потребовать отмены договора дарения, если у него изменились жизненные обстоятельства. Был случай в Верхней Пышме: человек, подаривший родственнику квартиру, потерял второе жильё, и тогда договор дарения был аннулирован. На третьем месте — купля-продажа.
Восемь из объектов в штате Вестминстер в Мэриленде были частью одной из крупнейших в мире сделок с недвижимостью в то время, когда они были проданы. Мороз-младший, который бросил продажу семьи Нотта, сказал, что он встретил членов семьи Кушнер. Он описывает их как опытных инвесторов, которые осознали инвестиционный потенциал Мэриленда: низкие цены по сравнению с Вашингтоном и Нью-Йорком в регионе со стабильным занятость и легкий доступ к обоим более крупным городам.
Они смотрят на Балтимор, как на плодородную территорию. Они привыкли ко всему, что очень дорого. Адам Скольник, исполнительный директор многопользовательской ассоциации штата Мэриленд, сказал, что рынок многоквартирного жилья в районе Балтимора «очень горячий». был солидным, сильным рынком в течение многих лет.
2. Сделка для выполнения требований органов опеки
В целом сделки купли-продажи между родственниками не отличаются от аналогичных сделок между посторонними людьми. Отличия появляются, если стороной в сделке оказывается ребёнок. Согласно ст. 37 ГК РФ запрещены возмездные сделки (купля-продажа) между несовершеннолетними и их законными представителями - родителями, усыновителями, опекунами, попечителями, а также их супругами и близкими родственниками. Кроме того есть запрет на дарение имущества, принадлежащего несовершеннолетнему. Ранее портал сайт рассказывал о спорных ситуациях при получении , но жизнь подбрасывает всё новые сюжеты.
Какие нужны документы?
Это то, чего хотят большинство этих парней. Федеральное правительство ежегодно тратит на строительство, транспорт и инфраструктуру сотни миллиардов долларов. Решения о том, где будет осуществляться финансирование, могут иметь прямое влияние на стоимость имущества и арендные ставки.
Роджер Хартли, декан колледжа общественных дел в Университете Балтимора, сказал, что близость Кушнера к Трампу повышает вероятность конфликтов. «Что, если есть решение о землепользовании, которое может повлиять на федеральные доллары, например, расширение шоссе?» - спросил он. Именно по этой причине мы раскрываем. Должны быть открытые книги и прозрачность.
Людмила Плотникова
юрист Уральской палаты недвижимости
Был случай — супруги разводились, договорились о разделе имущества. В частности решили, что их квартира полностью перейдёт супругу. Но в квартире была доля ребёнка. Купить или получить её в дар отец не мог по закону. Чтобы достичь задуманного им пришлось продать долю ребёнка третьему лицу, а уже от него доля перешла родителю.
Хартли сказал, что выборы Трампа привели страну в неизведанные воды. «У нас не было такого президента, который создал этот семейный бизнес раньше», - сказал Хартли. Короткие продажи или продажа домов за вычетом их ипотечных остатков являются все более распространенной альтернативой выкупам. В некоторых случаях вы можете коротко продать свой дом, и ваш кредитор также простит любые отрицательные сальдо. Однако, чтобы коротко продать свой дом, вам сначала понадобится разрешение вашего кредитора, и вам придется соблюдать его правила продажи.
Покупка квартира между родственниками: когда положен налоговый вычет?
Одно правило продажи дома почти всеми кредиторами предусматривает, что домовладельцы не могут продать свои дома родственникам. Ипотечные кредиторы требуют коротких продаж, чтобы быть «рукавыми» сделками между продавцами и покупателями. Правила транзакций с длинными короткими продажами также запрещают продажу между родственниками в качестве меры предотвращения мошенничества. Например, вы можете коротко продать свой дом своей сестре с огромной потерей и продать ее вам по ее покупной цене. Короче продавая свой дом родственнику, а затем выкупая его после того, как кредитор списывает убытки, вы «уклонили» значительный ипотечный долг.
Ещё одна сложная, хотя и распространённая ситуация — бабушка продаёт долю квартиры. В квартире вторым собственником является ребёнок. Бывали случаи, когда органы опеки запрещали покупать эту долю в пользу ребёнка, сославшись на законодательный запрет возмездных сделок родственников с несовершеннолетними. Но сейчас, опека, как правило, соглашается на подобные сделки.
Продавцы с короткими распродажами также не могут быть связаны с их покупателями из-за проблем с переводом собственности. Переворот недвижимости - это покупка недвижимости по одной цене, а затем ее перепродажа по более высокой цене. Возможно, вы коротко продали свой дом близкому родственнику и кредитор списал убыток. Как только кредитор списывает убыток вашей короткой продажи дома, вы и родственник, которого вы продали, могут перепродать его по более высокой цене и получить прибыль.
Ипотечные кредиторы используют письменные свидетельства о длинных сделках, чтобы предотвратить кратковременное торговое мошенничество, а также короткие продажи между родственниками. Продавцы, их покупатели и любые агенты по недвижимости, участвующие в транзакции, должны подписать аффидевит. Предоставление ложной информации о руке короткой продажи В некоторых случаях некоторые ипотечные кредиторы даже требуют, чтобы агенты по недвижимости заявляли, что они не связаны с их краткосрочными клиентами.
Иван Волков
управляющий партнёр ООО «Юридическая фирма «ЮРЛИГА»
У ребенка — совладельца квартиры есть преимущественное право на выкуп продаваемой доли. Несовершеннолетний может участвовать в сделке, но от его лица действует законный представитель, например, родитель. Он также имеет преимущественное право на покупку доли, но купить должен по цене не ниже, чем если бы продажа производилась третьему лицу.
Там нет никакого реального закона против короткой продажи вашего дома родственнику, но даже в этом случае вы могли бы нарушить закон. Если вы коротко продали свой дом, а ваш кредитор подозревает сговор между вами и покупателем, он может подать в суд на вас за ущерб или требовать уголовного мошенничества. Кроме того, ипотечные кредиторы предполагают, что короткие продажи родственникам предназначены для того, чтобы дать этим родственникам ценовой разрыв.
Скрыть тёмное прошлое квартиры
Он также провел семь лет в качестве менеджера операций с авиакомпаниями. Он имеет степень магистра в области менеджмента и степень бакалавра в междисциплинарных исследованиях. Вопрос: Мы с женой в настоящее время ведем переговоры с родителями о приобретении их имущества. Это сельская собственность примерно на 165 акров, а блок дома будет разделен на два с половиной акра.
Кстати юристы рассказывают довольно забавный случай, когда удалось обойти запрет органов опеки. Долю в квартире продавала бабушка со стороны матери ребёнка. Долю для ребёнка хотела приобрести его мать (дочь продавца). Опека сделку не добрила. Тогда юрист предложил переписать договор, чтобы в нём в качестве представителя несовершеннолетнего выступал отец (не близкий родственник продавца). Против сделки в таком виде опека не протестовала.
Передача объекта наследнику от наследодателя
Мне интересно, как лучше всего это сделать. Моя жена - агент по операциям с недвижимостью, поэтому она хорошо разбирается в том, что связано с ней, но мы не уверены, следует ли передавать титул или закончить нормальный контракт. Есть ли способ избежать чрезмерных сборов и сборов, гербового сбора, прироста капитала и т.д.
Как получить налоговый вычет?
Ответ: В нашей практике мы наблюдаем все большее число сделок с недвижимостью между членами семьи, включая такие ситуации, как ваша, где имущество делится, и разделенная часть земли передается ребенку. Это, без сомнения, побочный продукт низкой доступности рынка жилья, при котором родители передают имущество своим детям, чтобы дать им начало в собственности.
3. Межродственный обмен или покупка
Ещё один момент, о котором следует помнить — при купле-продаже между взаимозависимыми лицами покупатель не получает право на налоговый вычет. Взаимозависимыми лицами считаются супруги, родители (в том числе усыновители), дети (в том числе усыновленные), полнородные и неполнородные братья и сёстры, опекуны и подопечные. Если сделка происходит между лицами с иными степенями родства, то право на вычет возникает, но только если сделка была не притворной, и покупатель реально заплатил за квартиру. Если заинтересованное лицо (например, налоговая инспекция) докажет в суде, что сделка прошла без передачи денег, она будет признана ничтожной.
Если имущество передается между членами семьи, теоретически возможно и законно передавать имущество с использованием формы «перевода» и не за счет подготовки полного контракта на продажу, с соответствующими документами о раскрытии информации, такими как поиск по месту жительства, сертификаты зонирования, и т.д. однако, имея дело с таким ценным товаром, рекомендуется, чтобы ваши договоренности были надлежащим образом задокументированы и чтобы использовался обычный контракт на продажу и форму передачи.
Было много случаев, когда члены семьи выпали и в конечном итоге судились друг с другом, когда сделки внутри семьи пошли не так. Правильно оформленные договоренности - это хороший способ свести к минимуму возможности для аргументов и разногласий. Также предпочтительно, чтобы стороны консультировались отдельными и независимыми адвокатами до того, как они совершили или подписали какие-либо юридические соглашения.
Наталья Девкина
Возмездные сделки между родственниками часто попадают в зону повышенного внимания налоговиков, нередки случаи оспаривания и со стороны иных лиц. Поэтому если речь идёт о межродственном обмене или перераспределении собственности, то оптимальный вариант — дарение. К тому же недвижимость, полученная в дар от родственников, не облагается подоходным налогом.
Как замечает юрист Людмила Плотникова, Межродственные обмены жилья оформляются в основном через договор мены.
4. Использовать материнский капитал
Основные проблемы у семей, имеющих право на маткапитал, возникают из-за рассогласованности действий государственных органов.
Евгения Свинтаржицкая
юрист ООО «БК-Недвижимость»
Довольно распространённая практика, когда материнский капитал используется для покупки квартиры у родственника. Чаще всего — у бабушки. Пенсионный фонд не возражает против таких сделок. Но нотариус и Росреестр иногда отказывают в оформлении подобного договора. Ссылаются ст. 37 ГК РФ, которая запрещает возмездные сделки родственников с детьми. Хотя в данном случае возмездность сделки под большим вопросом. Ведь ребёнок ничего не платит, в уплату идут деньги из бюджета. Тем не менее, если есть противодействие со стороны нотариуса и Росреестра, то делают так - жильё приобретает мать несовершеннолетнего, а уже после его оформления в собственность, наделяет ребёнка долей в собственности. Замечу, что такая двухсерийная схема обходится матери дороже примерно на 15 тысяч. Так как перед покупкой надо заверить у нотариуса обязательство о наделении ребёнка долей, а потом произвести наделение.
Многие эксперты прямо говорят, что материнский капитал лучше не использовать во внутрисемейных сделках. Например, юрист Людмила Плотникова привела в пример случай из практики. Долю в квартире родственника не разрешили купить за маткапитал, поэтому её (долю) продали третьему лицу и уже потом он продал её семье, имевший право на материнский капитал. В договоре, по которому сторонний человек покупал долю в квартире, сразу было указано, что он обязан продать это имущество указанной семье.
Наталья Девкина
исполнительный директор OOO «Бюро недвижимости Зыряновой»
Проблемными оказываются почти все сделки между родственниками, в которых используется маткапитал. Обычно если планируется использовать эти средства, то ищем объект на рынке. Бывает, что сделка проходит в два этапа: жильё покупает родитель, и в течение полугода оформляет доли на членов семьи, но бывает, что в договоре купли продажи сразу пишут, что жильё приобретается в долевую собственность.
Бывают ситуации, когда приходится использовать смекалку, чтобы выполнить требования Пенсионного фонда (именно он перечисляет средства маткапитала) и приобрести выбранный объект.
Наталья Михайлюкова
юрист Российской гильдии риэлторов
Семья, имеющая право на маткапитал, намеревалась выкупить долю в частном доме у своего родственника. Дом на двух хозяев, то есть полдома (три комнаты) - это отдельный объект недвижимости. У этой половины четыре родственника-совладельца, у всех равные доли. Пенсионный фонд не согласовал приобретение одной из долей за маткапитал. Тогда договор переоформили - в нём закрепили порядок пользования жилым домом, кроме того заключили соглашение о порядке пользования жильём, в котором указано, что семья, покупающая долю, получала в пользование отдельную изолированную комнату. Это Пенсионный фонд устроило. Средства маткапитала были выделены.
5. Избежать проблем с разделом имущества супругов
По закону имущество, приобретённое супругами в браке, является совместно нажитым. Если формально владельцем такой квартиры является муж, он не может продать квартиру жене, так как она по умолчанию уже совладелец.
Иван Волков
управляющий партнёр ООО «Юридическая фирма «ЮРЛИГА»
Сделки с совместно нажитой собственностью владелец может совершать с согласия супруги. То есть, он например, может имущество подарить. В том числе, подарить самой супруге. Тогда он перестаёт быть сособственником. Формально на такую сделку также надо получить разрешение от супруги. То есть она должна разрешить подарить квартиру ей самой. Впрочем, о совершении подобных действий на практике я не слышал. Обычно при желании перераспределить собственность между мужем и женой заключается брачный контракт или соглашение о разделе общего имущества. После заключения такого соглашения подаётся заявление в Росреестр, и права собственности закрепляются официально.
О том, чем портал сайт подробно рассказывал ранее. Основное различие в том, что в брачном контракте могут быть указаны общие принципы раздела собственности, тогда как в соглашении обязательно указываются конкретные объекты и на основании соглашения происходит регистрация перехода прав собственности на дома, квартиры или их доли.
Наталья Михайлюкова
юрист Российской гильдии риэлторов
Знаю семейную пару. Они приобрели в кредит несколько объектов недвижимости. После погашения кредита по каждому объекту они заключают соглашение о разделе имущества в отношении этого объекта. Потом по следующему и так далее. Если имущественные вопросы урегулированы, то даже после развода у людей остаются нормальные отношения. Также напомню, что соглашение о разделе имущества с 2016 года заверяется нотариально. Это стоит 0,5% стоимости объекта, но не более 20 тыс. руб. Стоимость нотариального удостоверения брачного контракта обычно в пределах 5,5 - 15 тыс. руб.
6. Спрятать имущество от кредиторов
Дарение или фиктивная продажа квартиры родственнику - достаточно распространённая практика. Таким способом заёмщики (предприниматели или обычные граждане) пытаются спрятать имущество от кредиторов. Если жильё переписывается на одного из супругов (за которым не гоняются кредиторы), то, как указано выше, используется брачный контракт или соглашение о разделе имущества.
7.Передать квартиру родственнику, чтобы он мог взять кредит
Если брат/внук/зять намерен взять открыть бизнес, то почему бы не передать ему квартиру, под залог которой он сможет занять денег. Разумеется, родственнику (бывшему владельцу квартиры) надо быть готовым к тому, что если начинающий бизнесмен прогорит, то залоговая квартира уйдёт кредитору.
Иван Волков
управляющий партнёр ООО «Юридическая фирма «ЮРЛИГА»
Довольно нашумевший случай, которым мы сейчас занимаемся, с многодетной матерью Ириной Комовой. Её мать передала по договору купли-продажи бывшему мужу Ирины квартиру по заниженной в несколько раз цене, а дньги за неё так ие получила. Предполагалось, что он возьмёт кредит на покупку себе жилья, так как после развода остался без крыши над головой. Мужчина вместо жилья вложил деньги в бизнес, прогорел и теперь женщину с тремя детьми коллекторы выгоняют из квартиры.
8. Скрыть тёмное прошлое квартиры
Межродственные сделки нередко проводятся с мошеннической целью. Поэтому эксперты считают, что покупать жильё, которое несколько раз перешло из рук в руки внутри семьи, надо с осторожностью.
Юлия Балай
директор офиса АН «Новосёл»
Нашли для клиента квартиру. Её продавал пожилая женщина. Выяснили, что недавно эту квартиру ей подарила дочь. Проверка юридической чистоты квартиры осложнялась тем, что в тот период паспортный стол не выдавал расширенную форму №40, в которой указаны лица, которые были ранее зарегистрированы на данной жилплощади. Лишь случайно мы узнали, что муж дочери - бывшей хозяйки квартиры - отбывает наказание и снят с учёта временно. Если кто-то купит такую квартиру, то через несколько лет попадёт в неприятную ситуацию - в дверь к нему постучит человек, вернувшийся из заключения, который имеет право на проживание в данной квартире. Хорошо, если удаться выселить его через суд.
Передача жилых объектов от родственника родственнику может происходить множеством способов, через дарение, продажу, ренту, договор мены, соглашение о разделе или о выделении долей. И у каждого типа документа может быть сотня вариантов. Для решения конкретного семейного вопроса главное выбирать подходящий под конкретную ситуацию вид сделки. Разумеется, при этом соблюдая закон и нормы нравственности.
