Практически каждый из нас рано или поздно сталкивается с необходимостью принятия решения о том, каким способом передать жилье детям или другим близким родственникам. Существует три самых распространенных способа: дарение, купля-продажа и наследование. Какой из них является самым удобным и выгодным?
Фиктивная купля-продажа
Сделка купли-продажи является самой распространенной операцией на рынке жилья. Согласно статье 549 Гражданского кодекса РФ определение договора купли-продажи недвижимости звучит следующим образом: по договору продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество за определенную плату. Естественно, в случае передачи квартиры таким способом между родственниками, речи о деньгах быть не может. Однако в данном случае существует масса нюансов, касающихся налогообложения.
Но вместо того, чтобы отказаться от отказа от претендентов, которые в противном случае прошли бы с советом, он сказал: Мы действительно рискнули и подняли вопрос с брокером и отдельными лицами и сказали: Слушайте, прежде чем мы скажем «нет» этому заявлению, мы хотим, чтобы вы знали, что это из-за этого, и если вы хотите представить другую контрактную цену, скорее всего, не было бы да. «И люди действительно вернулись».
Тем не менее, даже с самыми лучшими намерениями, платы, которые пытаются контролировать цены продажи, могут в конечном итоге пострадать. Ирония, - сказал г-н Миллер, - это то, что «слишком агрессивно контролируя передачу собственности в вашем кооперативе, вы действительно можете сделать это хуже». Когда квартирные сделки неоднократно отклоняются, потому что совет хочет более высокую цену, свойства в конечном итоге задерживаются на рынке. Он сделал вывод, что «они завышены, когда их нет».
Во-первых, продавец квартиры получает доход в виде стоимости квартиры. Даже если фактически деньги не передавались, стоимость жилья должна быть указана в договоре, соответственно бывшему собственнику квартиры придется заплатить налог на доходы физических лиц (НДФЛ). Если квартира находилась в собственности матери менее трех лет, то налог в размере 13% будет платиться с суммы более 1 млн. руб. Казалось бы, нет ничего проще – указать в договоре купли-продажи меньшую сумму, и никаких налогов платить не нужно. Но обмануть фискальные органы не так-то просто. По словам Владимира Спасского, директора юридического департамента агентства недвижимости МИАН, сделка купли-продажи между родственниками может привлечь внимание налоговых органов, поскольку здесь имеет место заключение договора между взаимозависимыми лицами. На этом основании налоговики имеют право проверить правильность применения цены по сделке. «В случае выявления отклонения цены сделки в сторону повышения или в сторону понижения более чем на 20% от рыночной цены, налоговый орган вправе доначислить соответствующую сумму налога и пени, рассчитанных таким образом, как если бы результаты этой сделки были оценены исходя из применения рыночных цен», - цитирует эксперт пункт 3 статьи 40 Налогового кодекса РФ.
Совет, не желающий утверждать более низкую цену за квартиру, также может не иметь сигнала от продавца, который испытывает финансовые трудности, и может оказаться в невыгодном положении по обслуживанию, если он не может продать. И кооперативы, которые неоднократно отказываются от претендентов по ценовым причинам, также рискуют получить репутацию жесткого здания, что может в конечном итоге привести к неприятным последствиям.
«Это всегда говорит мне кое-что о доске в здании», - сказала г-жа Коул, брокер, который представлял г-на Бергерона, трубного игрока, и он посылает действительно плохое сообщение. Договор купли-продажи близких родственников. Договор купли-продажи между близкими родственниками должен быть проверен в случае внешнего сравнения в отношении его основных обязательств. Если кредитный договор с банком заключен для финансирования такого договора купли-продажи, соглашения, заключенные в этом договоре, не должны включаться во внешнее сравнение, даже если продавец также является гарантом.
Во-вторых, сделка купли-продажи между родственниками делает невозможным получение имущественного налогового вычета покупателем. Согласно статье 220 НК РФ, покупатель, состоящий на основании Семейного кодекса РФ в отношениях родства с продавцом, не имеет такого права.
Еще один нюанс, который может заставить принять решение не в пользу этого варианта передачи жилья родственникам – это такое понятие как «совместная собственность супругов». Многие родители, которые задумываются над тем, чтобы передать квартиру своему замужнему/женатому ребенку, вряд ли выберут этот вариант, потому что в данном случае квартира будет являться совместно нажитым имуществом, и в случае развода супруг будет иметь право претендовать на половину квартиры. Впрочем, это не единственный вариант, когда проблемы могут возникнуть из-за сложных взаимоотношений внутри семьи. «Условно говоря, мать и дочь владеют квартирой в равных долях, и мать хочет передать свою долю другому ребенку, например, сыну, у которого нет квартиры. Если она не дарит ему эту долю, а продает, то по закону она должна сначала предложить купить эту долю дочери. Причем на тех же условиях, на которых она будет в дальнейшем заключать договор купли-продажи с сыном. И только если в течение месяца дочь не изъявит желания выкупить эту долю, то в этом случае можно смело продавать свою долю другим родственникам», - говорит Ольга Рыкова, директор юридического департамента компании Panorama Estate. Кроме того, могут испортиться отношения и между продавцом и покупателем. К примеру, если мать продает свою квартиру дочери, то она вполне может и дальше жить в ней. Но если дочь захочет продать квартиру, то мать никак не сможет помешать ей в этом. Более того, в соответствии со статьей 292 ГК РФ, переход права собственности на жилой дом или квартиру к другому лицу является основанием для прекращения права пользования жилым помещением членами семьи прежнего собственника. Поэтому если вдруг отношения матери и дочери испортятся, то мать в любой момент может оказаться на улице.
Муж был владельцем двух кондоминиумов и неразвитой собственности, которая должна была быть построена с семейным домом. Он продал арендованные квартиры своей жене по разумной цене покупки. Жена взяла кредит у банка для оплаты покупной цены. Кредит был также обеспечен залогом земли в неразработанном имуществе. Муж использовал покупную цену, выплачиваемую его женой, для финансирования производственных издержек для семейного дома. Жена хотела взять на себя проценты по банковским кредитам, а сумма АФА - как расходы на рекламу на доходы от лизинга и лизинга.
Подарок от чистого сердца
Передача недвижимости по договору дарения не так распространена на рынке, как купля-продажа, однако для родственников она является более выгодной. По сути, все те минусы, которые были перечислены выше касательно продажи, в случае с дарением превращаются в плюсы. Во-первых, налоги. В соответствии со статьей 217 НК РФ, доходы, полученные в порядке дарения, освобождаются от налогообложения в случае, если даритель и одаряемый являются членами одной семьи или близкими родственниками в соответствии с СК РФ. Семейный кодекс относит сюда супругов, родителей, детей, в том числе родителей-усыновителей и детей-усыновленных, дедушек, бабушек, внуков, полнородных и неполнородных (имеющих общих отца или мать) братьев и сестер. Если же речь идет о дальних родственниках, к которым относятся дяди, тети, двоюродные братья/сестры и так далее, то тут уже получателю «подарка» придется заплатить 13% подоходного налога. Причем до недавнего времени существовали разногласия насчет того, как начислять налог. «В договоре дарения чаще всего стоимость квартиры не указывается или указывается по оценке БТИ. Соответственно, раньше налоговые органы не могли понять, с какой суммы рассчитывать налог на дарение», - поясняет Ирина Шугурова, заместитель генерального директора «МИЭЛЬ-Брокеридж» по правовым вопросам. Ровно год назад, 9 октября 2008 года были внесены изменения в порядок расчета налога на имущество, полученное в порядке дарения: «Если физическое лицо получило в порядке дарения квартиру от другого физического лица, не являющегося членом семьи или близким родственником и в договоре дарения не указана стоимость квартиры, налоговая база для НДФЛ рассчитывается налогоплательщиком исходя из существующих на дату дарения цен на такое же или аналогичное имущество», - говорится в письме Управления федеральной налоговой службы по г. Москве.
Это просто передача активов между супругами. Аудит проводится главным образом на основе основных обязательств по контракту. В этом споре основные обязательства по эффективности и контрпроизводительности были сбалансированы. Жена приобрела жилье таким образом, который облагался налогом.
Однако они касались подчиненных пунктов и вспомогательных обязанностей, Например, неуплата неуплаты процентов или частичная оплата, не предусмотренная в контракте. Поэтому они не мешали общему впечатлению. Тот факт, что мать истца был предоставлен запрет на продажу, предусмотренный решением об отзыве, и что мать воздержалась от осуществления этого права, не повлияла на налоговое признание договора купли-продажи.
Во-вторых, дарение гораздо удобнее с точки зрения взаимоотношений между родственниками. Если взять тот же пример с ребенком, состоящим в браке, то здесь родители могут быть спокойны – в случае развода бывший супруг не сможет претендовать на долю в квартире. Это правило вытекает из статьи 36 СК РФ, в соответствии с которой имущество, полученное одним из супругов во время брака в дар, является только его собственностью. В случае развода супруг не сможет требовать раздела квартиры. Правда, супруг после развода может потребовать возмещения вложений в ремонт квартиры, в том числе отстаивать это право в суде.
Казначейство всегда придавало более высокие критерии контрактам между родственниками, чем контрактам между незнакомцами. Причина: В случае незнакомцев, каждый автоматически принимает противоположную заинтересованность сторон договора, которые необязательно должны предоставляться родственниками. Однако для того, чтобы признать контракт с относительным с чисто фискальной точки зрения, внешнее сравнение должно работать.
В настоящее время существует новое мнение о покупке недвижимости среди родственников. Поэтому не используйте контрольный пример отсутствующего внешнего сравнения. Споры при продаже недвижимости среди родственников. В частности, это была покупка недвижимости среди супружеских пар. По условиям договора купли-продажи имущества имущество немедленно передается. Кроме того, нотариальное соглашение о продаже недвижимости уже включало декларацию, приостановление и утверждение принудительного исполнения. Имущество изменилось непосредственно владельцу.
Есть в дарении и другие положительные моменты. «Гражданское законодательство дает дарителю определенные гарантии безопасности собственной жизни и здоровья, наделяя его законной возможностью отменить дарение, если одаряемый совершит покушение на его жизнь, жизнь кого-либо из членов его семьи или близких родственников или умышленно причинит дарителю телесные повреждения. Гарантии также касаются и сохранности подаренной вещи: даритель вправе требовать отмены дарения, если обращение одаряемого с подаренной вещью создает угрозу ее безвозвратной утраты», - рассказывает Сергей Лушкин, директор по продажам и маркетингу компании «Квартал-Эстейт».
Только с платежами он не был так привязан к этой вещи. Покупная цена этой покупки недвижимости среди родственников была сделана, с одной стороны, поглощением долга, а с другой стороны - дополнительными ценами на покупку. Именно здесь, однако, была погребена пресловутая собака.
Не было достигнуто соглашение о погашении покупной цены. Фактически, оплата не была произведена в связи с покупкой имущества вовремя, а также не было обеспечено обеспечение невыплаченных ставок покупки. Сравнительное сравнение не удалось в покупке недвижимости. На практике это мелочи, особенно среди супружеских пар действующего брака, и поэтому их можно быстро забыть. Тем не менее, это яд для признания договора купли-продажи имущества между родственниками. Сравнение сравнений просто терпит неудачу, потому что такого соглашения с незнакомцем никогда не было бы сделано.
Квартира после смерти
Еще один распространенный способ передачи жилья в собственность родственников – это наследование. Подробно о наследстве Urbanus.ru уже писал, поэтому мы не будем расписывать все нюансы, а только определимся с тем, какие плюсы и минусы есть у этого способа. Главный, и, пожалуй, единственный минус заключается в том, что переход жилья в собственность новому владельцу возможен только после смерти прежнего. При этом если наследодатель хочет отписать квартиру какому-то конкретному родственнику, то нужно составлять завещание у нотариуса, если же единственным наследником является ребенок, то наличие завещания не обязательно.
В случае незнакомца были сделаны четкие соглашения относительно покупной цены, и непогашенная покупная цена была каким-то образом обеспечена. Поэтому именно по причинам, упомянутым выше, налоговые органы, которые не так дороги общественности, не согласились с соглашением с фискальной точки зрения. В результате доход от аренды и лизинга объяснялся иначе, чем налоговая декларация, и, конечно же, в ущерб супружеской паре. Поэтому результатом стали незапланированные и нежелательные налоговые платежи.
Если договор купли-продажи не содержит никакой информации о сроке погашения цены покупки и задержек, а фактической передаче имущества явно предшествует необеспеченный платеж покупной цены, то внешнее сравнение не удалось, а договор не признан налоговыми органами. Поэтому будьте суетливы по поводу соглашений с вашими родственниками.
К плюсам можно отнести то, что, как и в случае с дарением, наследник будет единоличным собственником имущества, супруг ни при каких обстоятельствах не сможет претендовать на раздел такого имущества. Что касается налогообложения, то в настоящее время налог на имущество, полученное в порядке наследования, отменен, то есть платить не придется.
Вам также интересны следующие материалы
Пожалуйста, сообщите нам, как вам нравится наш вклад. Для этого нажмите на звездочки, показанные ниже. При заключении налоговых и налоговых договоров с родственниками налоговая инспекция всегда выглядит очень внимательно. Здесь вы можете прочитать фон, почему это так и что искать.
Вы не только знаете, что у вас есть достойный арендатор в семье, но и аренда также имеет особое налоговое значение. Мало того, что кто-то знает, что у одного есть приличный арендатор при аренде члена семьи, такой вид аренды также имеет особое налоговое значение.
Среднее арифметическое
Выбирать тот или иной способ передачи квартиры между родственниками нужно в зависимости от каждой конкретной ситуации. Если сравнивать их привлекательность исходя из тех плюсов и минусов, которые мы перечислили, то можно составить своеобразный рейтинг: наименее приемлемым вариантом является купля-продажа, более предпочтительный, но тоже нежелательный – наследство. Ну а лидер хит-парада – это дарение. Впрочем, эксперты отмечают, что в ближайшем будущем договор дарения может лишиться своей «желтой майки лидера». Ему на смену придет договор ренты, который является своеобразной компиляцией всех перечисленных вариантов. «Договор ренты предусматривает сделку купли-продажи квартиры на определенных обременяющих покупателя условиях, согласно которым покупатель обязуется содержать до конца жизни продавца и за бывшим собственником сохранятся право проживания в этой квартире до его смерти», - поясняет Ольга Рыкова. Этот договор обязательно заключается в нотариальной форме. Он также подлежит государственной регистрации. И в нем прописываются все условия, при которых продавец согласен продать эту недвижимость: начиная от размера ежемесячного содержания, до видов лечения, найма сиделки, проживание в этой или какой-то другой квартире и т.д. Основным плюсом данной сделки является то, что собственность переходит к новому владельцу сразу, но при этом права бывшего владельца защищены законом, что немаловажно, так как отношения между близкими людьми могут со временем сильно измениться. В выигрыше остаются обе стороны – один уверен в том, что у него есть в собственности эта квартира или дом, а другой уверен в том, что не останется на улице без куска хлеба.
В заключительной статье мы дадим вам еще два суждения, тематическое сечение. Однажды речь идет о процентах по кредитам, которые понесены почти при каждой аренде. В последние годы индустрия недвижимости в Бразилии пережила настоящую революцию. Продажи значительно превзошли ожидания самых оптимистичных. Более продаваемые свойства представляют собой логически больше договоров купли-продажи и с ними возможные пороки, классифицированные по доктрине как недостатки юридического бизнеса в сфере недвижимости.
Мы не говорим здесь о недостатках формулировки контрактов или оговорках, которые могут быть пересмотрены, а скорее о пороках согласия, тех, которые могут аннулировать в судебном порядке договоры купли-продажи в полном объеме. Самое важное, что сейчас имеет значение, это травма, недостаток воли, которая загрязняет контракт и чье юридическое положение предусмотрено в статье 157 Гражданского кодекса, в следующих выражениях.
Часто встречается необходимость заключения договора купли-продажи квартиры родственнику . Обычно совершение таких сделок сопровождается желанием юридически оформить квартиру на родственника без передачи денежных средств. Но договор есть договор, и платить налог от указанной стоимости в контракте обязательно.
Нужно помнить, что если квартира продается лицу, которое состоит в браке, то квартира приобретается в общую совместную собственность, и при расторжении брака может быть предметом раздела имущества между супругами.
Ущерб возникает, когда лицо, в соответствии с неотложной необходимостью или неопытным, обязуется предоставить явно несоразмерную пользу ценности противоположного преимущества. § 1º Оценивается диспропорция выгод в соответствии с ценностями, действующими на момент празднования юридической сделки.
Соответственно, в контрактах на покупку и продажу недвижимости, когда одна из сторон доказывает в суде, что она совершила продажу в ненормальных финансовых условиях или потому, что она не знает реальной стоимости имущества и что такая стоимость характеризуется как непропорциональная, объявление о расторжении договора, даже если оно уже составлено публичным актом.
Если продавец – собственник доли квартиры, то при ее продаже он обязан, в первую очередь, предложить купить свою долю сособственникам квартиры, поскольку собственники остальных долей имеют первоочередное право покупки. В случае их письменного отказа, продавец может продавать свою долю другим лицам. А в случае согласия, оформляется типичный договор купли-продажи квартиры между родственниками с обязательным указанием количества продаваемых долей.
Вопрос поднят именно так: когда договор купли-продажи имущества по согласованной стоимости может быть аннулирован. Высший суд разделяет это мнение, применяя в некоторых судебных решениях Закон о ростовщичестве и рассматривая нулевой контракт на покупку и продажу недвижимости, когда одна из сторон несет значительный ущерб, потому что цена на бизнес находится далеко за пределами ниже средней рыночной стоимости. Указанный суд также принимает во внимание, что был подписан контракт, а также знание подрядчиков на рынке недвижимости.
Однако в нескольких судах Суд Параны выразил понимание того, что это невозможно, поскольку ценность, четко и объективно скорректированная в контракте, уменьшает объем бизнеса или объявляет его недействительным. В решениях, принятых в государственном суде, хотя они имеют дело с релятизацией пакта-сундуки, применением принципа добросовестности и договорного баланса, требующего признания оскорбительности договорных положений, преобладает аргумент в пользу того, что нельзя отказаться от принципа автономии воли в отношениях, которые определяют цену того, что покупается или продается.
Продать квартиру, в которой не определены доли не возможно. Для оформления договора купли-продажи квартиры второму собственнику нужно выделить доли в праве собственности.
Представляем особенности такого рода сделки.
Общие положения по договору купли-продажи квартиры между родственниками
Указывается наименование самого договора, дата его заключения и город, в котором его заключили. Договоры купли-продажи квартиры двусторонние , в некоторых случаях, когда два продавца имеют в общей долевой собственности квартиру и продают одному покупателю, то тогда сделка – многосторонняя. Стороны именуются «продавец» и «покупатель». В данных о сторонах указываются фамилия, имя, отчество, дата рождения, гражданство, адрес проживания, паспортные данные.
Зачем покупать несколько?
Практика существует в течение многих лет: некоторые люди покупают очень большой дом, с несколькими, с целью разделить его и разделить имущество. С недавним повышением цены на камень многие проекты в сфере недвижимости потерпели неудачу. Таким образом, многопользовательская покупка может быть решением для домашнего владения. Таким образом, можно приблизиться к Парижу и даже приобрести намного больше, чем ожидалось.
Кому положен налоговый вычет?
Очень важно правильно выбрать своих будущих совладельцев и подумать об этом вместе, чтобы рассмотреть все и избежать любых будущих недоразумений. Ибо, если пара отрицает существование рабства или претендует на общую роль, жизнь вместе может стать очень сложной.
Предмет договора купли-продажи квартиры родственнику
Необходимо указать товар, который продается или покупается, а именно квартира. Наиболее важным моментом в соглашении является описание объекта. Это квадратура, общая и жилая площадь, количество комнат, этажность, адрес местонахождения, в чьей собственности она находится и на основании какого документа. Это, например, такие документы: свидетельство о государственной регистрации права, выписка из единого государственного реестра прав на недвижимое имущество.
Цена договора купли-продажи квартиры родственнику или между близкими родственниками
При заключении договора купли-продажи квартиры близкому родственнику, цену указывать обязательно, и в зависимости от суммы будет рассчитан налог при регистрации сделки. Цену прописывать следует с указанием валюты, и порядка внесения платежей.
Обременения по купле-продаже доли квартиры второму собственнику
Важно указать, в случае наличия или отсутствия такого явления как обременения и ограничения. К таким относятся арест, залог, ипотека, права третьих лиц, аренда, рента, регистрация проживающих жильцов.
Право собственности по договору купли квартиры от родственника
Подлежит указанию, что покупатель приобретает право собственности на квартиру после государственной регистрации обязательства и получения выписки из реестра. Также, чтобы не составлять отдельно передаточный акт, все его положения можно указать в контракте. Кроме этого, следует указать о лице, кто понесет расходы, связанные с государственной регистрацией данного договора.
Ответственность сторон
При заключении договора купли-продажи между близкими родственниками, также необходимо указывать на нормы законодательства устанавливающие ответственность сторон, на случай нарушения исполнения своих обязанностей (131,167, 209, 288, ч. 3, 488, 489, 549, 550, 558 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Заключительные положения соглашения
В этой части необходимо предусмотреть, что договор вступает в силу с момента его подписания сторонами, действует до исполнения сторонами всех своих обязательств, и может быть расторгнут в установленном законодательством порядке (по соглашению сторон, в одностороннем порядке или путем обращения в суд). Также, следует указать о количестве экземпляров, в которых составлен договор.
Изучив эти особенности договора, Вы сможете самостоятельно составить договор без обращения к специалистам. Необходимо только заполнить графы в конструкторе и в конце Вы получите готовый договор.
Вы можете перейти на следующие варианты договора купли-продажи - образцы заполнения представлены конструктором и уже заполнены в соответствии с типом выбранного договора.
