Новая редакция Ст. 551 ГК РФ

1. Переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

2. Исполнение договора продажи недвижимости сторонами до государственной регистрации перехода права собственности не является основанием для изменения их отношений с третьими лицами.

3. В случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны, а в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации об исполнительном производстве, также по требованию судебного пристава-исполнителя вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности. Сторона, необоснованно уклоняющаяся от государственной регистрации перехода права собственности, должна возместить другой стороне убытки, вызванные задержкой регистрации.

Комментарий к Ст. 551 ГК РФ

1. Необходимо обратить внимание на то, что сам договор продажи недвижимости государственной регистрации не подлежит. Исключение установлено для договора купли-продажи жилых помещений (ст. 558 ГК РФ).

Судебная практика.

Гражданским кодексом не предусмотрено государственной регистрации договора купли-продажи здания. Включение сторонами в договор, не подлежащий государственной регистрации, условия о том, что он подлежит государственной регистрации и вступает в силу с момента государственной регистрации, противоречит нормам ГК. Такое условие является ничтожным в силу требований статей 168 и 180 ГК. Поэтому учреждение юстиции правомерно отказало в государственной регистрации договора купли-продажи здания (приложение к информационному письму Президиума ВАС РФ от 16.02.2001 N 59).

2. Договор продажи недвижимости (за исключением продажи жилых помещений) вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения, каковым признается момент подписания договора продавцом и покупателем, а не с момента регистрации перехода права собственности к покупателю.

Роль же государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость к покупателю заключается в том, что только после такой регистрации покупатель становится собственником недвижимого имущества в глазах третьих лиц. Это относится и к тем случаям, когда стороны, - продавец и покупатель - исполнили свои обязанности по договору задолго до государственной регистрации.

В.В.Витрянский

3. Положение п. 2 комментируемой статьи свидетельствует о том, что фактическая невозможность для продавца распорядиться переданным покупателю объектом недвижимости не может служить препятствием для обращения взыскания на указанное недвижимое имущество по требованиям кредиторов продавца. И напротив, до момента регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество кредиторы покупателя не вправе претендовать на удовлетворение их требований за счет этого имущества.

Другой комментарий к Ст. 551 Гражданского кодекса Российской Федерации

1. В п. 1 комментируемой статьи говорится о государственной регистрации перехода прав, которая всегда происходит при совершении сделки купли-продажи недвижимости (для отдельных разновидностей купли-продажи недвижимого имущества необходима и государственная регистрация самой сделки, например, купля-продажа жилых помещений (см. комментарий к п. 2 ст. 558)).

Переход права собственности на недвижимое имущество имеет определенную специфику. Согласно ст. 223 (п. 2) в случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом. Таким образом, при отчуждении недвижимого имущества путем купли-продажи государственная регистрация перехода прав определяет момент, с которого у приобретателя возникает право собственности. Другими словами, именно с этого момента новый собственник может осуществлять правомочия владения, пользования, распоряжения недвижимым имуществом.

По общему правилу обязательство продавца передать недвижимое имущество покупателю считается исполненным после вручения имущества покупателю и подписания соответствующего документа о передаче. В связи с этим возникает временной разрыв между переходом права собственности к покупателю (момент определяется моментом регистрации) и фактической передачей имущества, которая может быть осуществлена (как правило, так и происходит) уже после государственной регистрации перехода права собственности. При этом следует учитывать положения п. 1 ст. 459 ГК (см. комментарий), предусмотревшего переход риска случайной гибели или случайного повреждения товара на покупателя с момента, когда в соответствии с законом или договором продавец считается исполнившим обязанность по передаче товара покупателю, т.е. в данном случае с момента передачи недвижимости покупателю и подписания документа о передаче. Таким образом, возможна ситуация, когда риск случайной гибели или повреждения недвижимого имущества будет нести не собственник (у которого уже возникло право собственности в силу государственной регистрации перехода права собственности), а отчуждатель, который утратил право собственности на недвижимость, но не передал ее новому приобретателю.

2. Исполнение договора отчуждения недвижимого имущества, в том числе отчуждателем и принятие недвижимости приобретателем, могут осуществляться как до государственной регистрации перехода прав, так и после.

Требование государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество само по себе не лишает стороны конкретной сделки права оговорить такой переход выполнением определенных условий (например, передачей объекта недвижимости от продавца к покупателю, зафиксированной в акте приема-передачи, или условиями о предварительной оплате имущества, подлежащего передаче). Если эти условия не были выполнены, то отказ продавца от регистрации должен считаться правомерным.

Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено

НИЖЕГОРОДСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД

Судья Шевелилова С.Ю.

Судебная коллегия по гражданским делам Нижегородского областного суда в составе председательствующего Железновой Н.Д. судей: Башаркиной Н.Н., Старковой А.В.
при секретаре судебного заседания Б.
с участием: Д.
рассмотрела в открытом судебном заседании по докладу судьи Башаркиной Н.Н. дело
по апелляционной жалобе Ч.
на решение Городецкого городского суда Нижегородской области от 18 марта 2013 года
по иску Д. к Ч. о признании уклоняющейся от государственной регистрации договора купли-продажи жилого дома, возложении обязанности произвести государственную регистрацию сделки,

Установила:

Истица обратилась в суд с иском к ответчице с требованиями о признании Ч., уклоняющейся от государственной регистрации договора купли-продажи жилого дома, общеполезной площадью <...>кв. м, из них жилой - <...>кв. м, находящегося по адресу <...>
Кроме того, просила суд обязать государственную регистрацию сделки (перехода права собственности) договора купли-продажи жилого дома общеполезной площадью <...>кв. м, из них жилой - <...>кв. м, находящегося по адресу: <...>, заключенного 29 апреля 1999 года между Ч. и Д., удостоверенного нотариусом и зарегистрированного в реестре за N <...>и взыскать с ответчицы в пользу истицы расходы, связанные с оплатой государственной пошлины в размере <...> руб.
В обоснование заявленных требований истица указала, что 29 апреля 1999 года между Ч. (Продавец) и Д. (Покупатель) был заключен договор купли-продажи жилого дома, общеполезной площадью <...>кв. м, из них жилой <...>кв. м, находящийся по адресу: <...> (договор удостоверен нотариусом Н.Н.П., зарегистрирован в реестре N <...>). В тот же день жилой дом был передан истице во исполнение условий договора.
Право собственности продавца на вышеуказанный жилой дом возникло на основании договора дарения, удостоверенного Зиняковским сельским советом Городецкого района Нижегородской области 21 августа 1992 года по реестру за N <...> от <...>года, что подтверждалось свидетельством о регистрации права серии НО N<...>, выданным <...> года Городецким филиалом государственного учреждения юстиции Нижегородской области.
Договор купли-продажи жилого дома заключенного между сторонами, в государственном учреждении по регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним зарегистрирован не был.
Истицей неоднократно производились обращения к продавцу с просьбой подать заявление о государственной регистрации договора купли-продажи жилого дома и заявление о переходе права собственности по договору от продавца к покупателю в учреждение по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, однако продавец данных действий не осуществил.
Так как продавец Ч. необоснованно уклоняется от государственной регистрации сделки, истица 15 ноября 2012 года в одностороннем порядке произведено обращение в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Нижегородской области для регистрации сделки.
Письмом от 30 ноября 2012 года из указанного государственного органа истице пришел ответ, согласно которому государственная регистрация сделки приостановлена, в связи с отсутствием от имени продавца заявления о государственной регистрации договора купли-продажи жилого дома и заявления о переходе права собственности по договору.
На основании указанного истица просила заявленные ею требования удовлетворить.
Решением Городецкого городского суда Нижегородской области от 18 марта 2013 года исковые требования Д. удовлетворены.
Ч. признана, уклоняющейся от государственной регистрации договора купли-продажи жилого дома общеполезной площадью <...>кв. м, расположенного по адресу <...>, заключенного 29 апреля 1999 года между Ч. и Д.
Суд обязал произвести государственную регистрацию сделки (перехода права собственности) договора купли-продажи жилого дома, заключенного между Ч. и Д., удостоверенного нотариусом и зарегистрированного в реестре N <...>.
В пользу Д. с Ч. взысканы расходы по госпошлине в размере <...> руб.
В апелляционной жалобе ответчица просила решение суда отменить как незаконное и необоснованное по следующим мотивам.
Ответчица считает, что суд неправильно определил юридически значимые обстоятельства.
Заявительница жалобы считает, что она не уклонялась от государственной регистрации сделки купли-продажи, в материалах дела также отсутствуют доказательства об уклонении от регистрации сделки.
Кроме того, в ходе рассмотрения дела ответчица указывала, что согласна в согласованное время подать заявление о государственной регистрации договора купли-продажи. Однако истица отказалась согласовывать время для подачи заявлений в регистрационную службу.
Ответчица указала, что истицей не представлено надлежащих доказательств, свидетельствующих об уклонении от государственной регистрации сделки.
К тому же ответчица считает, что обжалуемое решение суда может повлечь для нее неблагоприятные материальные последствия, поскольку с нее взыскана государственная пошлина, а также данное решение дает основание истице по делу обратиться с исковым заявлением в суд о взыскании с нее убытков, вызванных задержкой в совершении или регистрации сделки, а также истица может взыскать расходы, понесенные на оплату услуг представителя.
На основании указанного ответчица считает, что решение суда подлежит отмене.
Проверив материалы дела, обсудив доводы, изложенные в апелляционной жалобе, выслушав Д., судебная коллегия пришла к выводу, что решение суда является законным и отмене не подлежит.
Судом апелляционной инстанции установлено, что 29 апреля 1999 года между Ч. (продавец) и Д. (покупатель) был заключен договор купли-продажи жилого дома, общеполезной площадью <...>кв. м, из них жилой <...>кв. м, расположенного по адресу: <...> (л.д. 6).
Договор удостоверен нотариусом Н.Н.П. и зарегистрирован в реестре N <...>.
В соответствии с п. 8 договора предусмотрено, что передача жилого дома продавцом и его прием покупателем осуществляется по подписываемому сторонами передаточному акту в срок до 29 апреля 1999 года. Ответчица не отрицала, что фактически условия договора по передаче дома и получения суммы, указанной в п. 5 договора, за его продажу, между сторонами исполнены.
Пунктом 9 договора купли-продажи жилого дома предусмотрено, что договор подлежит государственной регистрации в Городецком районном филиале ГУЮ Нижегородской области по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок. Покупатель приобретает право собственности с момента регистрации настоящего договора. Сторона, необоснованно уклоняющаяся от государственной регистрации перехода права собственности должна возместить другой убытки, вызванные задержкой регистрации.
Согласно письму Управления федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Нижегородской области направленному в адрес Д. (л.д. 7)., государственная регистрация права на жилой дом по указанному выше адресу приостановлена, в силу того, что ответчицей не подано заявление о государственной регистрации перехода права собственности.
В соответствии со ст. 153 Гражданского кодекса РФ, сделками признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей.
В силу ст. 454 Гражданского кодекса РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).
Согласно ч. 2 ст. 218 Гражданского кодекса РФ право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.
В соответствии со ст. 551 Гражданского кодекса РФ переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.
Исполнение договора продажи недвижимости сторонами до государственной регистрации перехода права собственности не является основанием для изменения их отношений с третьими лицами.
В случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны, а в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации об исполнительном производстве, также по требованию судебного пристава-исполнителя вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности. Сторона, необоснованно уклоняющаяся от государственной регистрации перехода права собственности, должна возместить другой стороне убытки, вызванные задержкой регистрации.
Применяя правила статьи 431 Гражданского кодекса РФ при буквальном толковании условий договора суд апелляционной инстанции считает указанный договор заключенным, так как между сторонами в силу ст. 432 Гражданского кодекса РФ достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. То есть сторонами определен предмет договора, его стоимость, сроки оплаты и условия передачи недвижимого имущества, которые сторонами исполнены незамедлительно после подписания договора, кроме того данная сделка удостоверена в нотариальном порядке.
Отсутствие письменного акта приема-передачи недвижимого имущества не является основанием для того, чтобы считать договор незаключенным.
В соответствии с положениями Постановления Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 29 апреля 2010 года N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" после передачи владения недвижимым имуществом покупателю, но до государственной регистрации права собственности покупатель является законным владельцем этого имущества и имеет право на защиту своего владения на основании статьи 305 ГК РФ. В то же время покупатель не вправе распоряжаться полученным им во владение имуществом. Поскольку право собственности на это имущество до момента государственной регистрации сохраняется за продавцом.
В соответствии с пунктом 58 данного Постановления лицо, считающее себя собственником, находящегося в его владении недвижимого имущества, право на которое зарегистрировано за иным субъектом, вправе обратиться в суд с иском о признании права собственности.
Из материалов дела установлено, что с момента заключения договора купли-продажи, с 1999 года ответчица не подала заявление о государственной регистрации перехода права собственности. Кроме того, из материалов дела следует, что ответчица не отрицала, что приходила в регистрационную службу для подачи указанного заявления, однако, не дождавшись своей очереди, заявление не подала. В связи с указанным, а также учитывая длительный срок, в течение которого ответчица не исполнила своей обязанности по подаче заявления для регистрации перехода права собственности, судебная коллегия соглашается с выводом суда об уклонении ответчицы от регистрации договора купли-продажи жилого дома.
В соответствии с п. 2 ст. 1 Гражданского кодекса РФ граждане (физические лица) и юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе. Они свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора.
Таким образом, ответчица путем заключения договора купли-продажи жилого дома по своей воле приобрела гражданские права и обязанности указанные как в тексте договора, так и предусмотренные нормами Гражданского законодательства, регулирующими спорные правоотношения, в связи с чем судебная коллегия указывает, что доводы жалобы о неблагоприятных последствиях, которые может повлечь уклонение от государственной регистрации перехода права собственности не являются юридическими значимыми при рассмотрении данного дела, так как ответчица должна была сознавать и предполагать о наступлении возможных последствий, в случае уклонения от исполнения своих обязанностей.
Доводы апелляционной жалобы не опровергают правильности выводов суда первой инстанции, правовых оснований к отмене правильного по существу решения суда не содержат, сводятся к изложению обстоятельств, являвшихся предметом исследования и оценки суда первой инстанции, а потому не могут быть положены в основу отмены решения суда.
На основании изложенного и руководствуясь статьей 328 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации судебная коллегия,

Определила:

Решение Городецкого городского суда Нижегородской области от 18 марта 2013 года оставить без изменения, апелляционную жалобу Ч. - без удовлетворения.
Определение суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.

Вы думате, что вы русский? Родились в СССР и думаете, что вы русский, украинец, белорус? Нет. Это не так.

Вы на самом деле русский, украинец или белорус. Но думате вы, что вы еврей.

Дичь? Неправильное слово. Правильное слово “импринтинг”.

Новорожденный ассоциирует себя с теми чертами лица, которые наблюдает сразу после рождения. Этот природный механизм свойственен большинству живых существ, обладающих зрением.

Новорожденные в СССР несколько первых дней видели мать минимум времени кормления, а большую часть времени видели лица персонала роддома. По странному стечению обстоятельств они были (и остаются до сих пор) по большей части еврейскими. Прием дикий по своей сути и эффективности.

Все детство вы недоумевали, почему живете в окружении неродных людей. Редкие евреи на вашем пути могли делать с вами все что угодно, ведь вы к ним тянулись, а других отталкивали. Да и сейчас могут.

Исправить это вы не сможете – импринтинг одноразовый и на всю жизнь. Понять это сложно, инстинкт оформился, когда вам было еще очень далеко до способности формулировать. С того момента не сохранилось ни слов, ни подробностей. Остались только черты лиц в глубине памяти. Те черты, которые вы считаете своими родными.

3 комментария

Система и наблюдатель

Определим систему, как объект, существование которого не вызывает сомнений.

Наблюдатель системы - объект не являющийся частью наблюдаемой им системы, то есть определяющий свое существование в том числе и через независящие от системы факторы.

Наблюдатель с точки зрения системы является источником хаоса - как управляющих воздействий, так и последствий наблюдательных измерений, не имеющих причинно-следственной связи с системой.

Внутренний наблюдатель - потенциально достижимый для системы объект в отношении которого возможна инверсия каналов наблюдения и управляющего воздействия.

Внешний наблюдатель - даже потенциально недостижимый для системы объект, находящийся за горизонтом событий системы (пространственным и временным).

Гипотеза №1. Всевидящее око

Предположим, что наша вселенная является системой и у нее есть внешний наблюдатель. Тогда наблюдательные измерения могут происходить например с помощью «гравитационного излучения» пронизывающего вселенную со всех сторон извне. Сечение захвата «гравитационного излучения» пропорционально массе объекта, и проекция «тени» от этого захвата на другой объект воспринимается как сила притяжения. Она будет пропорциональна произведению масс объектов и обратно пропорциональна расстоянию между ними, определяющим плотность «тени».

Захват «гравитационного излучения» объектом увеличивает его хаотичность и воспринимается нами как течение времени. Объект непрозрачный для «гравитационного излучения», сечение захвата которого больше геометрического размера, внутри вселенной выглядит как черная дыра.

Гипотеза №2. Внутренний наблюдатель

Возможно, что наша вселенная наблюдает за собой сама. Например с помощью пар квантово запутанных частиц разнесенных в пространстве в качестве эталонов. Тогда пространство между ними насыщено вероятностью существования породившего эти частицы процесса, достигающей максимальной плотности на пересечении траекторий этих частиц. Существование этих частиц также означает отсутствие на траекториях объектов достаточно великого сечения захвата, способного поглотить эти частицы. Остальные предположения остаются такими же как и для первой гипотезы, кроме:

Течение времени

Стороннее наблюдение объекта, приближающегося к горизонту событий черной дыры, если определяющим фактором времени во вселенной является «внешний наблюдатель», будет замедляться ровно в два раза - тень от черной дыры перекроет ровно половину возможных траекторий «гравитационного излучения». Если же определяющим фактором является «внутренний наблюдатель», то тень перекроет всю траекторию взаимодействия и течение времени у падающего в черную дыру объекта полностью остановится для взгляда со стороны.

Также не исключена возможность комбинации этих гипотез в той или иной пропорции.

Сохранить информацию себе или отправить Ваше объявление в соц.сети можно просто нажав кнопки:

Проблемы уклонения от государственной регистрации прав при продаже объектов недвижимости

Несмотря на то, что ныне действующий порядок государственной регистрации прав на недвижимость, установленный Федеральным законом «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» существует уже более десяти лет, интерес к проблемам государственной регистрации не ослабевает и по сей день. Многочисленные вопросы возникают как у юристов и профессиональных участников рынка недвижимости, так и у простых правообладателей. Одной из интересующих проблем является проблема уклонения от государственной регистрации.
Действительно, на практике нередки ситуации, когда покупатель, осмотрев предлагаемую недвижимость, остался ею вполне доволен и, убедившись, что она действительно принадлежит продавцу и цена за нее вполне приемлема, выражает желание ее купить. Стороны составляют договор купли-продажи объекта (в письменной форме, естественно, как это и предусмотрено действующим гражданским законодательством), подписывают его, передают друг другу деньги и ключи. И тут возникает проблема…
Поскольку действующим гражданским законодательством прямо предусмотрено, что права на недвижимое имущество подлежат государственной регистрации и возникают с момента внесения записей о правах в Единый государственный реестр прав, покупатель становится собственником только с указанного момента. Поэтому он заинтересован как можно скорее зарегистрировать свои права на купленный объект недвижимого имущества и приобрести все предусмотренные законом правомочия собственника.
Для этого ему необходимо обратиться в регистрирующий орган с заявлением о государственной регистрации перехода права и, представив все требуемые в соответствии с Законом о регистрации документы, включая документ об оплате государственной пошлины, получить свидетельство о праве собственности установленного образца.
Вместе с тем, законом предусмотрено, что переход права регистрируется на основании заявления обеих сторон договора. Однако продавец недвижимости, получив деньги и исполнив обязательство по передаче объекта, зачастую утрачивает интерес к совершению каких-либо дальнейших действий и не обращается за государственной регистрацией перехода права на покупателя, иными словами уклоняется от ее проведения.
Конечно, такие ситуации не часты, большинство участников гражданского оборота являются добросовестными и вышеуказанных проблем не возникает. Однако если такое случается, покупатели не остаются бесправными. Гражданским кодексом предусмотрена возможность защиты их прав в судебном порядке. Так, в соответствии со статьей 551 Гражданского кодекса РФ в случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности.
Следует иметь ввиду, что Гражданским кодексом в ряде случаев установлена обязательная государственная регистрация не только перехода права собственности, но и государственная регистрация самого договора об отчуждении недвижимости. Наиболее распространенными из них являются договоры купли-продажи объектов жилого назначения и договоры дарения. В силу указанного требования данные договоры считаются заключенными с момента государственной регистрации. Для указанных случаев способ защиты установлен ст. 165 Гражданского кодекса, в соответствии с которой, если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о регистрации сделки. В этом случае сделка регистрируется в соответствии с решением суда.
Указное выше означает, что если имеется факт уклонения от государственной регистрации, то заинтересованная сторона вправе обратиться в суд с иском о государственной регистрации перехода права собственности, а, в необходимых случаях, и самой сделки.
Следует отметить, что до недавнего времени как у заявителей, так и у судебных органов бытовало мнение, что поскольку государственную регистрацию проводит регистрирующий орган, то последний должен выступать ответчиком по указанному иску. Такая позиция, в свою очередь, не могла устроить Управление Росреестра, поскольку Управление как государственный орган не может уклонятся от совершения действий, предписанных ему законом. Поэтому, в случае удовлетворения судами вышеуказанных исков к Управлению, такие решения Управлением обжаловались, что, в свою очередь, вновь создавало препятствия правообладателю для государственной регистрации своих прав.
В настоящее время указанная проблема разрешена. В апреле текущего года Пленумами Высших судов Российской Федерации принято совместное Постановление, пунктом 61 которого прямо установлено, что если одна из сторон договора купли-продажи недвижимого имущества уклоняется от совершения действий по государственной регистрации перехода права собственности на это имущество, другая сторона вправе обратиться к этой стороне с иском о государственной регистрации перехода права собственности.
В заключение необходимо обратить внимание правообладателей, что наличие решения суда о государственной регистрации сделки и перехода права собственности не освобождает заинтересованное лицо от представления на государственную регистрацию полного пакета документов, предусмотренных законом, о которых уже упоминалось ранее. Указанное решение суда заменяет лишь заявление уклоняющейся стороны. А сама государственная регистрация осуществляется в общем порядке.

В настоящее время в гражданских правоотношениях часто возникают споры о порядке владения и пользования объектом недвижимости. Данная категория дел в последнее время набирает особую популярность: количество рассмотренных дел, возникающих из гражданских правоотношений, увеличилось на 3,3% (2005 г. — 360812 дел, 2006 г. — 372781 дело), в частности, прослеживается увеличение количества дел, связанных с неисполнением обязательств по договору аренды (в том числе дела по спорам о регистрации договора аренды, по спорам о регистрации обременений в договоре аренды) на 10,1% .

Так, одной из форм использования объекта недвижимости является договор аренды. В своей статье хотелось бы затронуть вопрос о государственной регистрации договора аренды при уклонении одной из сторон от такой регистрации. Как известно, договор аренды здания, сооружения, помещения, заключенный на срок не менее одного года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации. В соответствии со ст. 1 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» аренда признается ограничением (обременением) недвижимого имущества. Под ограничением (обременением) понимается наличие установленных законом или уполномоченными органами в предусмотренном законом порядке условий, запрещений, стесняющих правообладателя при осуществлении права собственности либо иных вещных прав на конкретный объект недвижимого имущества.

Зачастую возникают ситуации, когда после заключения договора аренды одна из сторон не совершает действий по его регистрации или не предоставляет необходимых для регистрации документов. Гражданский кодекс РФ (далее — ГК РФ) квалифицирует данные действия как уклонение от регистрации сделки. Пункт 3 ст. 165 ГК РФ устанавливает, что, если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о регистрации сделки. В этом случае сделка регистрируется в соответствии с решением суда.

В связи с чем в практической деятельности нередко возникают вопросы:

1) какие требования должны быть заявлены для понуждения к регистрации договора;
2) кто выступает ответчиком в этом деле;
3) кого суд привлекает в качестве третьего лица, какой порядок исполнения решения;
4) является ли основанием для отказа в исковом заявлении о регистрации договора аренды отсутствие регистрации права собственности арендодателя?

Судебно-арбитражная практика в вопросах требований, заявленных по такой категории дел, неоднозначна. Дела по таким требованиям условно можно разделить на следующие категории: во-первых, требования об истребовании документов для регистрации договора аренды в Федеральной регистрационной службе; во-вторых, требования о регистрации договора аренды в Федеральной регистрационной службе.

По моему мнению, правильным и обоснованным будет заявлять требования о регистрации договора аренды и установлении обязанности ответчика совершить действия по регистрации договора, что позволит облегчить в последующем исполнение решения суда. Если следовать буквальному толкованию п. 3 ст. 165 ГК РФ, то суд после установления факта уклонения стороны от регистрации договора выносит решение о регистрации договора. В соответствии со ст. 2 Федерального закона N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», далее по тексту статьи Федерального закона, государственная регистрация проводится Федеральной регистрационной службой. Государственная регистрация — юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество.

Рассмотренная позиция по заявлению требований о регистрации договора аренды при установлении факта уклонения стороны от его регистрации подтверждается и в информационном письме Президиума ВАС РФ от 16 февраля 2001 г. N 59.

Хотелось бы также отметить, что решение суда об обязании ответчика представить необходимые для регистрации договора документы без удовлетворения требования о его регистрации не позволяет добросовестной стороне должным образом защитить свои права. Так, к примеру, если после вынесения такого решения уклоняющаяся от регистрации договора сторона сдаст это имущество повторно в аренду третьему лицу или продаст объект, судебно-арбитражная практика исходит из позиции, что после таких действий уклоняющейся стороны исковые требования добросовестной стороны о регистрации договора не могут быть удовлетворены. Так, ст. 28 Федерального закона устанавливает, что права на недвижимое имущество, установленные решением суда, подлежат государственной регистрации на общих основаниях. Соответственно, решение об обязании к совершению действий уклоняющейся стороны не может рассматриваться как основание для регистрации права, в том числе обременения объекта недвижимости. Соответственно, сторона фактически лишается возможности регистрации договора аренды по правилам ст. 28 Федерального закона и на регистрирующий орган не возлагается обязанность по регистрации договора, при этом в соответствии с положениями указанной выше статьи регистрирующий орган не вправе отказать в государственной регистрации права, установленного вступившим в законную силу решением суда.

Ответчиком по делу должна выступать сторона договора аренды, так как именно ее действия (бездействие) оцениваются судом как уклонение от регистрации договора аренды. Третьим лицом, не заявляющим самостоятельные требования, должен привлекаться регистрирующий орган. Статья 51 АПК РФ устанавливает, что суд привлекает третье лицо, не заявляющее самостоятельные требования относительно предмета спора, если судебный акт может повлиять на их права или обязанности по отношению к одной из сторон. В связи с тем что регистрация прав на территории РФ осуществляется исключительно Федеральной регистрационной службой, суд обязан привлечь именно ее в дело.

Уклонение стороны от регистрации договора аренды подлежит доказыванию в судебном порядке. Так, лишь сам довод, что договор аренды не зарегистрирован, не является достаточным доказательством уклонения стороны от его регистрации. Статья 26 Федерального закона предусматривает, что с заявлением о государственной регистрации договора аренды недвижимого имущества может обратиться одна из сторон договора аренды. Соответственно, в судебном процессе факт уклонения стороны должен подтверждаться невозможностью регистрации договора аренды по причине несовершения (или совершения) действий, которые не позволяют осуществить такую регистрацию. В силу ст. 65 АПК РФ данное обстоятельство доказывается истцом.

В судебно-арбитражной практике под уклонением понимается несовершение действий по регистрации договора аренды или непредставление необходимых для регистрации договора аренды документов, такими документами могут быть: поэтажный план объекта недвижимости, учредительные документы, выписка из реестра (если объект является федеральной, муниципальной собственностью), документы, подтверждающие полномочия лица, подписавшего договор аренды, и т.д.

В связи с чем возникает вопрос, должна ли сторона до подачи искового заявления в суд получить официальный отказ от регистрирующего органа о невозможности регистрации договора без документов, которые отсутствуют у добросовестной стороны.

По моему мнению, нет, по смыслу п. 3 ст. 165 ГК РФ правом на такой иск наделена добросовестная сторона сделки. Гражданский кодекс РФ в соответствии с вытекающими из Конституции РФ основными началами гражданского законодательства (п. 1 ст. 1 ГК РФ) не ограничивает гражданина в выборе способа защиты нарушенного права и не ставит использование общих гражданско-правовых способов защиты в зависимость от наличия специальных вещно-правовых способов; граждане и юридические лица в силу ст. 9 ГК РФ вправе осуществить этот выбор по своему усмотрению. Законодательством о регистрации прав предусмотрен исчерпывающий перечень необходимых для регистрации договора аренды документов, поэтому если сторона при подготовке к регистрации пакета документов столкнется с их недостаточностью, а недостающие документы находятся у второй стороны, которая уклоняется их представить, то исковое заявление может быть подано без получения отказа из регистрационной службы. Иное понимание данного вопроса породило бы злонамеренное затягивание восстановления прав добросовестной стороны.

Нередки случаи, когда арендодатель после заключения договора аренды отказывается от его регистрации, при этом право собственности на переданный в аренду объект за ним не зарегистрировано в Едином государственном реестре прав. Судебно-арбитражная практика исходит из того, что если право собственности арендодателя не зарегистрировано, то иск о государственной регистрации договора не подлежит удовлетворению. Позиция судов основывается на том, что согласно п. 2 ст. 13 Федерального закона государственная регистрация ограничения (обременения) сделки с объектом недвижимого имущества возможна при условии наличия государственной регистрации ранее возникших прав на данный объект в Едином государственном реестре прав. Соответственно, для регистрации ограничения (обременения) объекта недвижимости необходимо наличие зарегистрированного права собственности.

В завершение статьи хотелось бы отметить, что требование о государственной регистрации не позволяет в должной мере защитить права добросовестной стороны. Поэтому считаю правильным в договоре аренды более детально прописывать права и обязанности каждой из сторон, связанные с регистрацией договора, это позволит в будущем избежать долгих судебных разбирательств.

А. В. Терновцов,
адвокат, доцент кафедры теории государства и права Юго-Западного государственного университета