Перевод земель сельскохозяйственного назначения осуществляется. Перевод земель сельхозназначения в земли промышленности. Можно ли застраивать сельхозугодья, не включая их в пределы населенных пунктов

Процесс перевода земель сельскохозяйственного назначения в промышленные участки занимает длительный период времени. Оформление документации и разрешений на преобразование целевого назначения занимает более шести месяцев.

Также следует учитывать, что данная процедура сопряжена со значительными материальными затратами, включая оплату государственной пошлины за выдачу кадастровых документов и возмещение потерь государства в связи с преобразованием правового режима сельскохозяйственных угодий.

Значительную часть участков земельного фонда составляют наделы, предназначенные для выращивания сельскохозяйственных культур и ведения животноводства. Данные угодья расположены вдали от города в экологически чистой местности.

В связи с особой плодородностью подобных земель, их оборот находится под строгим контролем со стороны государства. Возведение строений на данных участках запрещено законодательством. Но если в силу различных обстоятельств строительство объектов на землях сельхозназначения необходимо, то с этой целью сначала следует попытаться произвести перевод целевого назначения земельного надела. Однако помните, что процесс этот очень трудоемкий и материально затратный.

В соответствии с нормами действующего законодательства возможность перевода земель сельхозназначения в промышленные участки предоставляется при следующих обстоятельствах:

стоимость участка согласно кадастровой оценке признана среднестатистической по конкретной местности;
доказана необходимость возведения промышленных объектов на определенном участке сельхозназначения, исходя из производственных целей.

Кроме того, в целях восстановления плодородных свойств почвы на территории сельскохозяйственных земель необходимо возведение систем орошения и коммуникационных станций. Для получения разрешения на перевод земельного участка, предназначенного для растениеводства в участок промышленной застройки, обращайтесь в орган местного самоуправления с соответствующим заявлением и подтверждающими документами.

Если земельный участок используется по праву аренды, то для преобразования категории земли необходимо получить разрешение от собственника имущества.

Ходатайство и документальное подтверждение перевода участка в уполномоченный орган вы можете подать лично или через представителя. Полномочия представителя необходимо заверить нотариально. Также законодательством разрешена отправка документации на преобразование категории земельного участка почтой России или через официальный портал государственных услуг.

Перечень документов для изменения правового статуса земельного участка:

обращение о необходимости смены целевого назначения земельного участка (бланк заявления предоставляется в службе Росреестра или его можно скачать на официальном сайте уполномоченного органа);
межевой план земельного надела;
паспорт кадастрового учета;
документ, подтверждающий права пользователя участка;
официальное разрешение на перевод земли в другую категорию, выданное органом местного самоуправления.

Обращение о корректировке сведений в кадастровом учете рассматривается уполномоченным органом в срок не позднее 10 дней со дня приема.

Документы для перевода земель сельхозназначения в земли промышленности

наличие информации об индивидуальном номере земельного участка в кадастровом учете;
действующее целевое предназначение надела;
планируемый статус земельного участка (земли промышленности);
основания, послужившие причиной изменения статуса участка;
правовые основания использования земельного участка.

Вместе с ходатайством представьте обосновывающие документы:

документ, подтверждающий личность заявителя (для юридических лиц требуется предоставление учредительных документов);
выписка из ЕГРН;
акт экологической экспертизы о возможности перевода земли;
разрешение собственника земли на изменение целевого назначения использования участка.

Процедура переоформления участка сельскохозяйственного назначения следующая:

направьте ходатайство на имя главы муниципального образования;
при положительном решении муниципалитета, составьте обращение в адрес министерства имущественных отношений о преобразовании целевого назначения участка и возможности размещения на нем объекта промышленности;
минимущество по истечении 2 месяцев принимает решение о предоставлении права на перевод участка в другой правовой режим;
в течение 2 недель копия вынесенного решения о переводе земли будет направлена заявителю и в территориальный орган Росреестра;
в соответствии с представленными документами соответствующие корректировки будут внесены в Единый реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Перечень документов, необходимых для изменения целевого назначения участка:

разрешение органа местного самоуправления;
проект расположения промышленного объекта на земельном участке;
план межевания земли;
технические характеристики строительного объекта;
заключение экспертной комиссии по экологическим вопросам;
кадастровая документация на землю;
экономическое обоснование строительства промышленного объекта;
сведения о кадастровой стоимости участка и среднестатистической стоимости подобных участков по региону;
проектные разработки по восстановлению почвы;
справки об издержках государства в связи с переводом земли.

Данный перечень может пополняться дополнительными документами в зависимости от нормативных требований по изменению целевого использования земли, принятые в конкретном регионе.

Зачем переводить земли сельхозназначения в промышленные

Согласно нормам земельного законодательства промышленные земли представляют собой участки, предназначенные для строительства промышленных объектов, связанных с производством товаров, добычей полезных ископаемых, а также обслуживанием жилых домов. Земли промышленного значения образуются на основе ранее созданных участков, на которых действовали производственные объекты либо в результате изменения статуса земель иных категорий.

Для использования сельскохозяйственных наделов требуются большие финансовые вложения, так как подобные участки расположены в отдалении от жилых построек и не оснащены коммуникациями.

Для возведения и обслуживания промышленных комплексов, построенных на землях, назначение которых связано с растениеводством и животноводством, необходимо также создание транспортных развязок.

При проведении преобразования целевой категории участка просчитайте все финансовые вложения, направленные на обслуживание промышленного предприятия и финансовые потери, установленные для возмещения ущерба государству в результате потери плодородных земель, предназначенных для выращивания сельскохозяйственных культур.

В большинство случаев положительное решение по вопросу перевода сельскохозяйственных земель в промышленные участки, принимается исходя из расположения земельных наделов. Удаленность подобных земель от населенных пунктов делает возможным дальнейшее расширения производства и строительство новых промышленных объектов.

Одной из самых востребованных специализаций нашей компании является перевод земли из категории сельхозназначения в промышленную категорию. Наши специалисты накопили существенный опыт по ускоренному прохождению согласовательного этапа, сбору и проведению через все инстанции необходимого пакета документов, защите проекта, минимизации расходов заказчика.

Согласно российскому законодательству большая часть земельного фонда определена под земли сельхозназначения. Они предназначены для взращивания различных сельскохозяйственных культур, а также хранения и изготовления сельскохозяйственной продукции. Удаленность таких земель от населенных пунктов делают их идеальными для возведения промышленных сооружений. Но проблема в том, что Земельный кодекс запрещает возводить постройки такого типа на землях категории сельхозназначения.

Единственным выходом из подобной ситуации является перевод земли сельхозназначения в промышленное пользование. Эта процедура требует существенных усилий, а ее продолжительность занимает более полугода.

Стоимость услуг по смене вида разрешённого использования - от 60000 рублей.

Стоимость услуг по изменению категории участка (при наличии проекта) - от 200000 рублей.

Зачем переводить земли сельхозназначения в промышленные

Определение земли промышленного назначения указано в Земельном кодексе РФ. Согласно текущему законодательству, это земли, которые предназначены для возведения промышленных зданий и сооружений, направленных на производство промышленных изделий и товаров. Также к категории промышленных земель относятся участки, на которых планируется производить добычу полезных ископаемых. Как и в других случаях, использование земель промышленного назначения регламентируется земельным кодексом.

Промышленные земли появляются двумя путями – либо на основе старых участков, на которых ранее уже функционировали промышленные объекты. Сложность их освоения в том, что на них остаются старые ненужные постройки и коммуникации, которые мешают созданию современной промышленной инфраструктуры.

Второй тип земель – это бывшие сельскохозяйственные земли, находящиеся на удалении от населенных пунктов и не имеющие никаких коммуникаций на своей территории. Как правило, они требуют больших финансовых вложений, т.к. вся промышленная инфраструктура здесь создается с нуля. Но потенциальный доступ к сырью (при наличии залежей), удаленность от населенных пунктов и возможность расширения производственных мощностей делают с/х земли крайне привлекательными для перевода в категорию промышленных.

Порядок перевода земель сельхозназначения в промышленную категорию

Согласно текущему законодательству, сельскохозяйственные земли могут быть переведены в промышленные в двух случаях: 1) если кадастровая стоимость земельного участка не превышает среднего значения стоимости по району; 2) если отсутствуют другие варианты размещения промышленных объектов. Также на землях сельхозназначения могут возводится коммуникационные линии, если существует конкретный план рекультивации данных сельскохозяйственных угодий. Если земля соответствует всем требованиям,то необходимо обратиться в местную администрацию со следующим пакетом документов:

Заявление на имя главы местного муниципалитета;
Паспорт или иной документ, подтверждающий личность;
Справка из ЕГРИП (на случай, если заявитель является индивидуальным предпринимателем);
Справка из ЕГРЮЛ (если заявителем выступает организация);
Копии документов, подтверждающие права владения земельным наделом;
Схема местонахождения надела (с указанием адреса). Ориентируясь на эту схему, представители администрации могут определить местонахождение соседних наделов;
Копии справок из кадастровой палаты (формы документов КВ-1, КВ-2, КВ-3);
Копии документов, подтверждающих права на владение сооружениями, находящихся на территории земельного надела (если, конечно, они там имеются).
Схема территориальной планировки, в рамках которых расположился земельный участок.

В случае, если заявитель арендует земельный надел, то необходимо утвержденное разрешение арендодателя по тому или иному вопросу.

Документы можно передать лично, по почте или через доверенного представителя. Если заявление подает доверенное лицо, то к документам следует приложить доверенность, утверждающую роль представителя и указывающие его полномочия. Также нужно приложить копию паспорта заявителя.

Если администрация выносит положительное решение, то следующим этапом в процедуре является прохождение экспертиз, получение разрешений различных инстанций, защита проекта на уровне субъекта федерации и корректировка данных в государственном кадастре. Для этого необходимо предоставить свежий пакет документов:

Заявление о внесении изменения в кадастровый учет (его можно найти на сайте Росреестра и отправить уполномоченным органам через электронную форму связи);
План размежевания участка;
Кадастровый паспорт земельного надела;
Свидетельство, подтверждающее права заявителя на участок;
Письменное разрешение муниципалитета на изменение ВРИ;
Паспорт, удостоверяющий личность заявителя.
Результаты экспертиз и разрешения от Минсельхоза, экологов, археологов, балансодержателей прилегающих автодорог и линейных объектов.
Проект будущего промышленного объекта и его обоснование.

После защиты проекта на уровне субъекта федерации, можно внести соответствующие изменения в реестр.

Специалисты нашего земельно-юридического центра накопили существенный опыт по изменению категории земель сельскохозяйственного назначения на земли промышленности. Мы готовы провести всю процедуру от согласовательного этапа до защиты проекта в максимально сжатые сроки. Дополнительно мы оказываем услуги по обжалованию отказов по смене категорий земельных участков и повторному прохождению всей процедуры смены категории для заказчиков, которые уже попробовали изменить категорию своего участка самостоятельно.

Переведем Ваш земельный участок в промназначение!

Земли в России имеют различные категории. Одним из критериев разделения выступает целевое использование территории. В статье рассмотрим понятие земель сельскохозяйственного назначения.

Общая информация

Площадь земель сельскохозяйственного назначения достаточно большая. В этой связи они располагаются за границами территорий населенных пунктов. Эти территории предназначаются для ведения определенных видов деятельности, связанных с с/х. Существуют следующие сельскохозяйственного назначения:

Для животноводства.
Для организации подсобного хозяйства.
Для производства с/х продукции.
Для садоводства.
Для организации фермерского хозяйства.
Для дачного строительства.

Данный перечень установлен в ст. 76 ЗК. Если в законном владении есть земля сельскохозяйственного назначения, можно ли строить дом? В нормативных актах устанавливаются правила в зависимости от разрешенного использования надела. Чтобы ответить на поставленный вопрос, целесообразно рассмотреть основные виды по отдельности.

ЛПХ

Земли сельскохозяйственного назначения России представляют собой один из самых ценных природных ресурсов. В этой связи на законодательном уровне регламентируется порядок использования территорий. Для каждого вида участков устанавливаются свои специальные правила. К землям сельскохозяйственного назначения относятся территории, выделенные под ЛПХ. Такие участки предназначены для ведения деятельности с/х направления. Стоит отметить, что среди населения популярны именно эти земли сельскохозяйственного назначения. Это обуславливается сравнительно невысокой стоимостью участков. Вместе с этим, есть у таких территорий и недостатки. В частности, строительство на землях сельскохозяйственного назначения, выделенных под ЛПХ, не допускается.

Дачное хозяйство, сады и огороды

Для многих земли сельскохозяйственного назначения - это прежде всего загородная недвижимость. Участки, выделенные под дачи, используются для выращивания культурных растений, отдыха. На таких землях можно сооружать постройки, для постоянного проживания в том числе. На участках, предназначенных для садоводства, создаются некоммерческие объединения граждан: потребительские кооперативы, партнерства, товарищества. Основной целью их деятельности являются с/х работы. В нормативных актах предусматриваются определенные возможности для субъектов, которые приобрели земли сельскохозяйственного назначения. Что можно строить на участках? Соорудить можно капитальные сооружения, для постоянного проживания в том числе. При этом для владельцев предусмотрена регистрация в домах. Такая возможность определена Постановлением КС от 14.04.2008 г.

Крестьянско-фермерское хозяйство

Несколько граждан, имеющих свое имущество, могут объединить его и создать общество, основным направлением деятельности которого будет выступать производство и продажа с/х продукции. Основателем его может являться и один человек. Если граждан несколько, то инвентарь и прочее общее имущество будет долевым.

Животноводство

Еще одно направление использования земли сельскохозяйственного назначения - это выращивание и Кроме этого, на участках, выделенных под животноводческую деятельность, осуществляется кошение травы для создания запасов корма. Такие территории включают в себя пастбища и угодья. Строительство на землях сельскохозяйственного назначения, выделенных для ведения животноводческой деятельности, не допускается.

Производство с/х продукции

Существуют определенные ограничения для субъектов, приобретающих земли сельскохозяйственного назначения. Что можно строить на таких участках? На наделах, выделенных под с/х производство, допускается возведение сооружений. Они должны использоваться исключительно для выращивания, переработки, производства продукции.

Земли сельскохозяйственного назначения: земельное право

Перед приобретением участков необходимо тщательно изучить документацию. Зачастую на практике граждане приобретают землю для целей, которые в ней не предусмотрены. Некоторые владельцы, не обращая на это внимания, начинают вести задуманную деятельность. Между тем, в законодательстве предусматривается ответственность за использование участков не по назначению. Нормами допускается изменение назначения земли сельскохозяйственного назначения. Данная процедура считается достаточно сложной, требующей немалых временных и финансовых затрат. Перевод земель сельскохозяйственного назначения в другую категорию регулируется ЗК и отраслевыми федеральными законами.

Владельцы участков

Право собственности на земли сельскохозяйственного назначения может принадлежать:

Гражданам.
Юрлицам.
Муниципальным образованиям.
Субъектам РФ.

В законодательстве предусмотрены некоторые запреты. В частности, определен круг лиц, которые не могут иметь во владении земли сельскохозяйственного назначения. Это:

Иностранцы и зарубежные предприятия.
Юрлица, уставной капитал которых на 50% принадлежит зарубежным субъектам.
Лица, у которых нет гражданства.

Перевод земель сельскохозяйственного назначения в другую категорию

Перечень случаев, при которых он допускается, установлен в ст. 7 п. 1 ФЗ № 172. В соответствии с ним, изменить категорию можно в связи с:

Консервацией.
Созданием особо охраняемых территорий.
Размещением промышленных объектов.
Строительством ЛЭП, дорог при наличии проекта рекультивации.
Отнесением участков, непригодных для ведения сельскохозяйственной деятельности, к водному или лесному фондам, а также территориям запаса.
Реализацией условий международных соглашений в области обороны.

Для проведения процедуры необходимо обратиться в соответствующий исполнительный орган - отделы муниципальной или региональной собственности либо в Правительство.

Документы

Для перевода земли в другую категорию необходимо заполнить заявление, в котором указывается вид использования, Также необходимо описать причины, по которым начата процедура. В заявлении указывается также та категория, в которую планируется перевод. Кроме этого, предоставляются следующие документы:

Выписка из земельного кадастра.
Копии документа, подтверждающего личность заявителя.
Выписка из ЕГРП.
Заключение государственной экспертизы, если ее выполнение предусматривается в законодательстве.
Согласие правообладателей.

Завершение процедуры

Заявление вместе с документацией рассматривается 2 месяца муниципальным или региональным органом, 3 месяца - правительством. Уполномоченная структура может принять решение о переводе надела в иную категорию либо об отказе в этом. В двухнедельный срок акт направляется заинтересованному субъекту. В случае положительного решения, его копия отправляется в кадастровую палату. Этот орган вносит необходимые записи. После этого документация отправляется в структуру, уполномоченную на проведение госрегистрации права.

Особенности предоставления участков

Отношения, касающиеся владения, пользования и распоряжения наделами, регламентируются ФЗ № 101. В нормативном акте также установлены ограничения и правила, в соответствии с которыми осуществляется оборот долей в праве собственности и участков, отнесенных к землям сельхозназначения. В ст. 10 указанного нормативного акта установлено, что предоставление наделов, принадлежащих государству либо муниципалитету, осуществляется в порядке, определенном в ЗК. Юрлицо либо гражданин, которые арендуют такие участки и осуществляют на них деятельность в соответствии с их назначением, могут получить их в собственность или заключить новое арендное соглашение. Порядок проведения сделок установлен в ЗК. По ст. 80 Кодекса, земли сельскохозяйственного назначения находятся в составе фонда перераспределения. Он формируется для:

Если земли сельскохозяйственного назначения находятся в фонде перераспределения, они могут предоставляться юрлицам и гражданам. Указанные субъекты вправе заключать арендные соглашения. Кроме этого, допускается безвозмездная и возмездная передача земли в собственность в случаях и в порядке, определенном в законодательстве. Участки могут также передаваться в аренду:

Казачьим обществам.
Научно-исследовательским организациям.
Религиозным объединениям.
Учебным заведениям сельскохозяйственного профиля.
Гражданам.
Малочисленным коренным народам РФ.

Выкуп участков в собственность в указанных случаях не допускается.

Дополнительно

Законодательство предусматривает возможность предоставления участков, принадлежащих государству или муниципалитету, и выделенных в счет долей, которыми владеет МО, крестьянско-фермерскому хозяйству или с/х организации, использующим их, в аренду либо собственность без организации и проведения торгов. Это допускается, если указанные субъекты обратились в уполномоченную структуру местной власти с соответствующим заявлением в течение полугода с даты госрегистрации надела за муниципалитетом. При этом цена участка не должна быть больше 15%, а арендная плата - 0.3% от установленной кадастровой стоимости.

Изъятие

Законодательство устанавливает ряд случаев, при которых допускается принудительное отчуждение земли у собственника, прекращение прав пользования (срочного безвозмездного), владения (наследуемого пожизненного), аренды. Правила предусматриваются в ЗК, ФЗ № 101. Участок из может принудительно изыматься у собственника, если:

В трехлетний период не включается время, в течение которого территория не могла использоваться ввиду стихийного бедствия либо по иным уважительным причинам, а также срок, в который по общему правилу осуществляется освоение надела. Последний, в свою очередь, не может превышать двух лет. Принудительное отчуждение земельных участков осуществляется в строго определенном порядке. Владельцу надела сначала направляется уведомление о выявленных нарушениях с требованием устранить их в разумные сроки. При этом субъекту может быть назначено административное наказание. В случае если при повторной проверке будет обнаружено, что выявленные ранее нарушения не устранены, контрольная инстанция вправе направить соответствующее заявление в суд.

Заключение

Целью классификации земель на категории и виды выступает обеспечение рационального и эффективного использования территорий. В законодательстве устанавливаются обязанности арендаторов и владельцев участков не только вести допустимую деятельность на участках, но и проводить мероприятия, направленные на сохранение их в надлежащем состоянии. Работы, которые выполняются субъектами, не должны причинять ущерб земле и окружающей среде. Нормами предусматривается административное наказание за нарушение предписаний. Контролирующие организации уделяют особое внимание использованию территорий в соответствии с их назначением, указанным в При выявлении нарушений виновным грозит административная ответственность вплоть до принудительного изъятия участков.

Являются земли, используемые в целях развития и застройки населенных пунктов. Предназначаются они для этого соответствующими указами органов государственной власти и местного самоуправления. Территория этих земель определена их границами, которые служат линией разграничения между ними и землями других категорий, и не могут пересекать пределов участков земли, находящихся в распоряжении граждан или юридических лиц. Также границы населенных пунктов (городского, сельского значения) не могут нарушать пределов муниципальных образований и выходить за них (ст.83 ЗК РФ).

Для расширения пределов земель населенных пунктов применяется перевод земельных участков со сменой их категории. В этом процессе происходит (ч.1ст.8 N 172-ФЗ). В соответствии со ч.1ст.14 Федерального закона N 172-ФЗ, каждый земельный участок обязан быть отнесен в одну из соответствующих категорий, предписанных законом. Естественно, что когда такой участок земли входит в состав территории населенного пункта, его категорию необходимо сменить на соответствующую. Это необходимо сделать в обязательном порядке, так как за нецелевое использование земель государством предусмотрена ответственность.

Перевод земель других категорий в земли населенных пунктов

Земли сельскохозяйственного назначения . Данный перевод возможен лишь в случае исключения. Одна из ситуаций, в которой может произойти смена категории — изменение и установка новых пределов городских и сельских населенных пунктов (п.3 ч.1ст.7 N 172-ФЗ). Основанием для перевода сельскохозяйственных земель в категорию населенных пунктов является также размещение на них объектов промышленного назначения. Но обязательным требованием для этого является соответствующий уровень их (земель) кадастровой стоимости, который не должен быть выше средней аналогичной стоимости по муниципальному району. Исключение для размещения в таком случае составляют земли особо ценного назначения (п.4 ч.1 ст.7 N 172-ФЗ). Ситуация, когда разместить объекты здравоохранения, образования, коммунально-бытового и социального назначения не представляется возможным, кроме как на сельскохозяйственных землях, является еще одной причиной для перевода (п.9 ч.1 ст.7 N 172-ФЗ). В последних 2-х случаях превышение кадастровой стоимости на 50% и более среднего уровня цены ведет наложение запрета на перевод (ч.2 ст.7 N 172-ФЗ).
(далее земли промышленности и иного специального назначения). В случае, если такие земли были подвержены нарушениям, загрязнениям или на их территории построены здания, сооружения, предназначенные для сноса, то перевод в земли населенных пунктов разрешен только если есть утвержденный проект рекультивации таких земель. Если в процессе какой-либо деятельности был нарушен почвенный слой, то нарушенные земли должны быть восстановлены согласно утвержденному проекту рекультивации. Лишь по ходатайству органов государственной власти и местного самоуправления, перевод в категорию населенных пунктов может быть осуществлен без выполнения этих условий (ч.2,3ст.9 N 172-ФЗ). Во всех других случаях ограничений по смене категории не существует.
. Чтобы перевести такие земли необходимо заключение государственной экологической экспертизы о том, что их особая ценность утрачена и дальнейшее их использование по назначению невозможно (ч.1ст.10 N 172-ФЗ).
. Перевести данные земли в требуемую категорию возможно либо по причине изменения и установления новых пределов городских и сельских населенных пунктов, либо при необходимости разместить на них объекты государственного/муниципального значения, если другие варианты размещения отсутствуют (ч.2,3 ст.11 N 172-ФЗ). Земли, на которых расположены ранее созданные в целях освоения лесов поселки в границах земель лесного фонда, подлежат переводу в земли населенных пунктов.
. Перевод возможен если изменяются и устанавливаются новые границы городских и сельских населенных пунктов, либо возникла необходимость разместить на них объекты государственного/муниципального значения, если другие варианты размещения отсутствуют (ч.2,3 ст.12 N 172-ФЗ). Прекращение существования или изменение местоположения водного объекта также открывает возможность для смены категории. Однако этому разрешению должен предшествовать положительный результат государственной экологической экспертизы (ч.4 ст.12 N 172-ФЗ).
. Пользоваться такими землями разрешено только после перевода их в соответствующую категорию (ст.103 ЗК РФ). Для того, чтобы перевести земли запаса в категорию населенных пунктов, необходимо сформировать в установленном законодательством порядке данный участок земли, а после оформить на него акт о переводе (ст.13 N 172-ФЗ).

Необходимые документы

Для начала процесса перевода земель других категорий в категорию населенных пунктов необходимо составить соответствующее ходатайство. Этот документ нужно предоставить на рассмотрение органов государственной власти и местного самоуправления (ч.1ст.2 N 172-ФЗ). В ходатайстве указываются следующие данные:

информация о кадастровом номере земельного участка;
из какой категории земель выходит и в какую категорию переходит рассматриваемый участок земли;
веские обоснования для перевода;
права на данный участок земли (ч.3 ст.2 N 172-ФЗ).

К ходатайству необходимо приложить следующий пакет документов:

Документы, перечисленные в п.1 и в п.5, предоставляются в исполнительные органы государственной власти и местного самоуправления заявителем самостоятельно. Остальные документы, в случае их непредоставления, запрашиваются вышеупомянутыми органами у подведомственных организаций, которые обладают данной информацией (ч.4.1 ст.2 N 172-ФЗ).

Порядок принятия решения о переводе

Органы государственной власти и местного самоуправления могут отказать в рассмотрении ходатайства, если обнаружат, что его подало ненадлежащее лицо или выявят несоответствие приложенных документов требованиям законодательства (ч.2 ст.3 N 172-ФЗ).

В случае несоответствия документов их возвращают заинтересованному лицу не позднее 30 дней со дня их подачи с обоснованием возврата (ч.3 ст.3 N 172-ФЗ).

Если с ходатайством и документами все в порядке, уполномоченные органы власти рассматривают заявление и принимают либо акт о переводе, либо об отказе в нем. Причем Правительство РФ обязано сделать это в течение трех месяцев со дня подачи ходатайства, а исполнительные органы государственной власти и местного самоуправления должны сделать это за 2 месяца (ч.4 ст.3 N 172-ФЗ).

Акт о переводе не может быть принят на определённый срок и содержит следующую информацию:

веские причины для изменения категории земель;
данные о кадастровых номерах и площади земельных участков, описание местоположения и границы указанных земель;
из какой категории и в какую категорию осуществляется перевод.

Акт о переводе земель или отказе в нем направляется заявителю на протяжении четырнадцати дней с момента его принятия. Его решение может быть обжаловано в судебном порядке (ч.5-8 ст.3 N 172-ФЗ).

ashumskiy/depositphotos.com, Gajus-Images/depositphotos.com

Ходатайства о переводе земель из категории в категорию в 2019 году по-прежнему рассматриваются в порядке очереди, а в качестве управляющего лица выступает Правительство Российской Федерации, представители администрации отдельно взятых районов, в котором и было составлено обращение.

Все территории разделяются по категориям, разделяющимся непосредственно по предназначению. Информация о них содержится в Земельном кодексе Российской Федерации (ЗК РФ). Начиная с 1991 года, в Земельном кодексе зафиксировано четкое разделение территорий по их использованию на семь различных, разделяемых по характеру использования, категорий.

Перечень категорий земель

Земельный Кодекс РФ содержит исчерпывающий список категорий земель в зависимости от их целевого назначения:

земли сельскохозяйственного назначения;
земли населенных пунктов;
земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения;
земли особо охраняемых территорий и объектов;
земли лесного фонда;
земли водного фонда;
земли запаса.

В зависимости от принадлежности земельного участка к одной из указанных категорий земель, определяется его правовой режим, в том числе оборотоспособность, субъектный состав, содержание правомочий собственника либо иного правообладателя такого земельного участка и т.д.

Категории земель имеют сложную внутреннюю структуру, а их единое целевое назначение дополняется и уточняется посредством установления для части категории земель видов разрешенного использования.

Собственником земли является Правительство РФ;
Собственниками являются субъекты РФ;
Владелец участка – частное лицо;
Сельхоз земли, собственником которых является местный орган самоуправления;
Земли, для которых определена иная целевая задача, владельцами которых являются органы самоуправления.

Для нужд компаний и отдельных физических лиц предоставляются участки ЗНП, сельскохозяйственного и промышленного назначения. Правоустанавливающими бумагами, подтверждающими факт обладания конкретным наделом , могут являться:

Договор купли-продажи.
Решение уполномоченного органа о предоставлении земельного участка.
Договор мены
Дарственная
Решение суда.

В указанных, а также градостроительных документах, оформляемых картографической службой при измерении и составлении планировки участка, указывается категория земли и вид ее разрешенного использования. Последний выбирается правообладателем самостоятельно из следующих допустимых форм:

ИЖС (территория под строительство жилой недвижимости).
ЛПХ (под личное подсобное хозяйство).
Для организации огородничества или дачной деятельности.
КФХ (крестьянско-фермерское хозяйство).

Необходимо знать, что на территории, отнесенной к землям сельхозназначения и отданной в пользование под ЛПХ не разрешается строительство жилой недвижимости. Фактически, такое сооружение построить можно, но впоследствии не получится оформить дом как жилой объект до момента перевода этого надела в другую категорию. Именно воздвижение дополнительной инфраструктуры и жилищных объектов становится распространенной причиной для обращения в госслужбу.

Процедура перевода земли в другую категорию

Для того чтобы изменить категорию земель или земельных участков в составе таких земель из одной категории в другую, согласно ст. 2 Федерального закона от 21 декабря 2004 года № 172-ФЗ «О переводе земель или земельных участков из одной категории в другую», необходимо в уполномоченный на то орган исполнительной власти или орган местного самоуправления направить ходатайство о переводе земель из одной категории в другую либо ходатайство о переводе земельных участков из состава земель одной категории в другую.

Обращение в компетентное ведомство с соответствующей заявкой и приложением к ней нужной документации. Если рассматриваемый объект находится в компетенции субъекта Федерации, обращение происходит в департамент земельных ресурсов. В большинстве случаев услуга предоставляется местным муниципалитетом, а именно городским или районным комитетом по управлению имуществом и земельными отношениями.
Если обращение будет происходить от лица, не имеющего прав на землю, или чье представительство не установлено доверенностью, либо состав и форма предъявляемых документов не соответствует законодательной – в заявке на перевод будет отказано в момент ее оформления.
Если несоответствие документации будет обнаружено позднее, отказ в делопроизводстве принимается в течение 30 дней после оформления заявки .
В случае компетентности заявителя и предъявления им пакета документов, по форме и содержанию отвечающего законодательным нормам, рассмотрение заявки осуществляется в течение 2 месяцев. Если компетентным ведомством является правительство РФ или отдельного региона, срок рассмотрения – 3 месяца.
Вынесенное решение оформляется в форме соответствующего акта , устанавливаемого на неограниченное время. Этот документ направляется заинтересованной стороне в течение 14 рабочих дней после вынесения компетентного решения и должен содержать обязательную информацию, указанную в ст. 3 основного закона.

Установленный акт может быть опровергнут в судебном порядке. Причинами отклонения заявки в переводе являются:

На перевод рассматриваемого объекта существует запрет, регламентированный нормативно-правовыми актами федерального или регионального значения.
Отрицательное решение, полученное на основании экологической экспертизы.
Целевое использование не подходит под объявленную категорию.

В зависимости от того кому принадлежит земельный участок ходатайство следует подавать:

в отношении земель, находящихся в федеральной собственности – Правительство Российской Федерации;
земель, находящихся в собственности субъектов РФ , и земель сельскохозяйственного назначения, находящихся в муниципальной собственности – орган исполнительной власти субъекта РФ (администрация, мэрия, правительство). Такие полномочия могут быть возложены и на одно из структурных подразделений администрации (правительства) субъекта РФ.
земель, находящихся в муниципальной собственности , за исключением земель сельскохозяйственного назначения, – орган местного самоуправления (администрация муниципального района, городского округа, поселения).

Земли сельхозназначения

Перевод земель сельскохозяйственного назначения в любую другую категорию в 2018 запрещен, впрочем, как и прежде, если земельный участок отличается особой ценностью и имеет высокий уровень продуктивности. В перечень с/х земель включены поля сельскохозяйственный НИИ, а также участки, чья кадастровая стоимость гораздо выше, чем средняя стоимость муниципального образования. Исключения случаются крайне редко.

Более того, с недавнего времени перевод сельхоз земель из своей категории в любую другую может грозить значительными штрафами в виде денежной компенсации. На законодательном уровне это будет рассмотрено в качестве нецелевого использования участка земли.

Штрафы в 2018 году варьируются от 200 000 до 250 000 рублей , окончательная сумма зависит от кадастровой стоимости участка. Некоторые граждане, пытаются обойти закон и перевести свой земельный участок в другую категорию, в результате получают проблемы с законом и денежные штрафы.

Земли населенных пунктов

Изменений по сравнению с прошлыми годами в текущем 2019 нет, но с причинами невозможности перевода будет полезно ознакомиться.

Суть в том, что данная процедура возможна только в том случае, если территория рассматриваемой земли будет включена в административные границы рассматриваемого населенного пункта. В целом, получить разрешение очень сложно, зафиксированных случаев, когда куски земли выводили из границ населенных пунктов, переводя в другую категорию, очень мало.

К территориям, принадлежащим данной группе в 2019 году, относятся:

зоны, на которых ведутся сельхоз работы,
производственные зоны,
зоны военной подготовки,
особо охраняемые территории,
зоны специального назначения,
территории, засаженные лесопарком,
декоративные пруды или облагороженные озера.

Промышленные земли

Перевод земель, предназначенных для промышленных работ, в любую другую категорию реализуется проще, чем перевод любого другого участка земли в иную категорию. Изменений в новом году этот аспект вопроса также не потерпел.

Но есть несколько исключений, при которых перевод невозможен:

территория загрязнена и застроена заброшенными и аварийными зданиями , постройками и свалками (однако, в этом случае все же есть возможность получить разрешение на перевод: утвердить проект рекультивации рассматриваемого участка земли),
на земельном участке проводились работы , напрямую связанные с повреждением почвенного слоя (в этом случае также разрешение можно получить после полнейшего восстановления поверхности земельного участка, подтвержденным проектом рекультивации, но в этом случае это должны быть решением собственника, а не приказом представителей законодательной власти).

КАКИЕ СВЕДЕНИЯ СЛЕДУЕТ УКАЗАТЬ В ХОДАТАЙСТВЕ О ПЕРЕВОДЕ ЗЕМЕЛЬ

В ходатайстве о переводе земельных участков из состава земель одной категории в другую указываются:

кадастровый номер земельного участка;
категория земель, в состав которых входит земельный участок, и категория земель, перевод в состав которых предполагается осуществить;
обоснование перевода земельного участка из состава земель одной категории в другую;
права на земельный участок.

К ходатайству необходимо приложить:

выписку из единого государственного реестра прав на недвижимое имущество;
копии документов, удостоверяющих личность заявителя – физического лица, либо выписка из единого государственного реестра индивидуальных предпринимателей или выписка из единого государственного реестра юридических лиц;
заключение государственной экологической экспертизы в случае, если ее проведение предусмотрено федеральными законами;
согласие правообладателя земельного участка на перевод земельного участка из состава земель одной категории в другую;
расчеты потерь сельскохозяйственного производства и (или) потерь лесного хозяйства(если такие необходимо произвести).

Пример перевода земли из одной категории в другую

Гражданин Суровцев М.П. решил перевести свое сельхозугодие в категорию населенного пункта для воздвижения жилой недвижимости. Для этого была оформлена заявка в земельный комитет при районной администрации.

В течение 60 дней заявителю был передан официальный ответ в виде акта об отказе в переводе земельного участка из сельскохозяйственной в категорию населенного пункта по причине невозможности выделения конкретного участка из состава обширной площади сельхозугодий.

Стоимость (цена) перевода земель

Перед переводом земельного участка из одной категории в другую, следует принять решение о целях его дальнейшего использования, что и определит наиболее подходящую категорию. Кроме этого, придется решить и финансовые вопросы, связанные с переводом.

Стоимость перевода в 2019 году земельного участка вне зависимости от его категории варьируется от 9 000 до 12 000 рублей за сотку. Это на 2000 – 3000 больше, чем в предыдущие годы.

При этом окончательная сумма будет известна после того, как специалисты оценят уровень сложности предстоящих работ. Помимо внесения денежных средств за смену категории, для успешного завершения процесса перевода земельного участка желательно нанять юриста для общения с представителями власти.

Документы для перевода земель из одной категории в другую

Перевод земли в другую категорию в 2019 году осуществляется компетентной службой по факту предъявления ходатайства и приложения к нему нужных бумаг. Точная форма документов утверждается ведомством, в которое они подаются. При этом в основном законе – ФЗ № 172 от 21.12.04 (в ред. 03.06.16) указан следующий перечень необходимых сведений, включаемых непосредственно в текст заявки:

Кадастровый номер.
Фактическая и предполагаемая к оформлению категории территория.
Права на территорию в виде ссылки на документ, предоставляющий такую возможность.
Обоснование необходимости изменения категории земли.

К ходатайству прикладываются следующие документы, без которых необходимое действие выполнено не будет:

Выписка из кадастрового реестра или аналогичный паспорт.
Документ, устанавливающий личность заявителя или его представителя (паспорт – для физлица, паспорт и выписка из ЕГРИП – для ИП, выписка из ЕГРЮЛ – для юрлица, паспорт и доверенность – для представителя).
Выписка из ЕГРП на рассматриваемый надел.
В случае необходимости – постановление госэкспертизы по вопросам экологии.
Согласие от государства или иного правообладателя землей. Этот документ не нужен, если заключен договор сервитута.

Документы, устанавливающие личность заявителя и заинтересованной стороны, а также согласие правообладателя , непосредственно прикладываются при оформлении. Остальные бумаги запрашиваются компетентным органом по межведомственной линии самостоятельно.

С начала 2017 года в связи с внедрением единого госреестра недвижимости вместо нескольких выписок из разных баз данных запрашивается одна из объединенной базы.

Кто имеет право подавать ходатайство

Правом подачи ходатайства о переводе земель или земельных участков из одной категории в другую наделены лица, способные подтвердить свои права на землю. К таким относятся:

граждане и юридические лица – собственники земельных участков;
землепользователи – лица, владеющие и пользующиеся земельными участками на праве постоянного (бессрочного) пользования или на праве безвозмездного срочного пользования;
землевладельцы – лица, владеющие и пользующиеся земельными участками на праве пожизненного наследуемого владения;
арендаторы земельных участков – лица, владеющие и пользующиеся земельными участками по договору аренды, договору субаренды.

В отношении земель федерального, регионального и местного значения заинтересованным лицом является соответствующий специально уполномоченный орган государственной власти Российской Федерации, субъекта РФ или муниципального образования.

Отказ в ходатайстве

В рассмотрении ходатайства может быть отказано в случае, если:

с ходатайством обратилось ненадлежащее лицо;
к ходатайству приложены документы, состав, форма или содержание которых не соответствуют требованиям земельного законодательства.

Если причиной отказу послужили именно эти причины, в 30-дневный срок заявителю будет возвращено ходатайство с подробным указанием того, какие недостатки следует исправить, чтобы оно было принято в делопроизводство.

Смена земельной категории без согласия правообладателя

Органы исполнительной власти, а также местные муниципалитеты вправе подать ходатайство о переходе земли в новую целевую категорию, не согласовывая его с лицами и организациями, владеющими правами на участок. Законодательно предусмотрены два условия, когда исполнительным органам власти предоставляется подобная возможность:

Если после перевода со старой категории земля будет включена в природоохранные территории, сохраняясь при этом в собственности текущего владельца;
Если было принято постановление о смене старой или установлении новой черты города.

Принятое с подобными обоснованиями ходатайство может быть обжаловано правообладателем земли в суде.

Переводить земли в другую категорию нельзя вообще

Перевод не допускается в случае:

установления в соответствии с федеральными законами ограничения перевода земель или земельных участков в составе таких земель из одной категории в другую либо запрета на такой перевод;
наличия отрицательного заключения государственной экологической экспертизы в случае, если ее проведение предусмотрено федеральными законами;
установления несоответствия испрашиваемого целевого назначения земель или земельных участков утвержденным документам территориального планирования и документации по планировке территории, землеустроительной документации.

Сроки рассмотрения ходатайств

Положительные и отрицательные решения по ходатайствам должны быть рассмотрены и приняты в установленные сроки:

решение о смене назначения земельного участка должно быть принято Правительством РФ за 3 месяца, если иной срок специально не оговаривается правовыми актами РФ;
если ходатайство направлено в исполнительный орган местной власти или муниципалитет, на рассмотрение отводится 2 месяца;
принятое решение, в том числе акт об отказе, должно быть отправлено заявителю в течение двух недель после рассмотрения;
выданная резолюция в виде акта о переводе земли является бессрочной.

Результат, когда перевод земли утвердили

Уполномоченный орган местного самоуправления направляет копию акта о переводе земель или земельных участков из одной категории в другую в течение 5 дней со дня его принятия в федеральный орган исполнительной власти, уполномоченный на осуществление государственного кадастрового учета недвижимого имущества и ведение государственного кадастра недвижимости.

О внесенных изменениях территориальный орган Росррестра уведомляет заинтересованных правообладателей земельных участков с указанием акта о переводе земель или земельных участков, а также органы, осуществляющие государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, для внесения в течение семи дней изменений в связи с переводом земель или земельных участков в составе таких земель из одной категории в другую в записи Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Перевод земель или земельных участков в составе таких земель из одной категории в другую считается состоявшимся с момента внесения изменений о таком переводе в записи Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Переоформление правоустанавливающих документов на земельные участки, в отношении которых приняты акты о переводе земельных участков из состава земель одной категории в другую, не требуется.

Особенности из главы 2 ФЗ «О переводе земель»

В частности, касаемо сельскохозяйственных участков, закон предусматривает возможность смены их специализации при таких условиях:

будет проводиться консервация земли;
участок включается в природоохранную территорию;
проводится перенос черты города;
на участках, признанных непригодными для ведения сельхоз деятельности, будут возводиться промышленные здания или они будут использованы в других нуждах, не связанных с ведением сельского хозяйства;
непригодные для ведения сельхоз деятельности участки впоследствии будут отнесены к лесному фонду, землям запаса или водному фонду;
если на отводимых участках планируется строительство дорожных магистралей, ЛЭП, линий связи (включая сооружения линейно-кабельные), трубопроводы различного назначения, железнодорожные полотна и прочие линейные объекты. Условие действительно в том случае, когда стоимость участков с сельхоз угодьями, согласно кадастру, более чем на 30% ниже среднего по району показателя, а запланированные линейные объекты будут возводиться в непосредственной близости от дорог и крайней черты полей севооборота;
в связи с необходимостью выполнения обязательств РФ международного характера, для поддержания обороноспособности и обеспечения гарантий безопасности государства; в связи с возможностью добычи из недр полезных ископаемых (ископаемые общераспространенного типа являются исключением);
в целях сохранения памятников исторического и культурного наследия, строительства разноплановых объектов социального, культурного, образовательного и иного назначения.

Закон ограничивает целевой перевод участков из сельскохозяйственной категории в какую-либо иную в том случае, если в их составе находятся ценные угодья, обладающие повышенной сельскохозяйственной продуктивностью. Также при рассмотрении ходатайства проводится сравнительная оценка текущей кадастровой стоимости земельных участков, при которой в качестве ориентира берется средняя по району стоимость.

При переводе земель, ранее используемых промышленными предприятиями, энергетической и транспортной отраслью, были задействованы в телекоммуникационной, радиовещательной, космической отрасли, а также находились в распоряжении Министерства обороны, нет существенных ограничений, кроме нескольких особенностей:

при переводе земельных участков из промышленного или иного типа назначения, учитывается фактор загрязнения почвы, наличия строений и зданий, определенных под снос. Перед сменой категории в данном случае необходимо разработать и утвердить проект, нацеленный на рекультивацию земель;
если на земельных участках, относившихся ранее к промышленной категории или к категории спецназначения, деятельность, негативно повлиявшая на состав и качество почвенного слоя, требуется проведения ряда мероприятий по восстановлению почвы, согласно утвержденному плану рекультивации.

Если ходатайство о переводе земли из промышленной категории было подано исполнительными органами власти или местными муниципалитетами, предварительная рекультивация не является обязательным условием перевода.

Для земельных участков, включенных в природоохранную категорию, перевод осуществляется после предварительной экологической экспертизы, проводимой государством, а также других экспертиз, проведение которых обусловлено действующими федеральными законами, связанными с защитой окружающей среды.

Если в результате проверок окажется, что смена целевого назначения приведет к утрате природоохранного, культурно-исторического, рекреационного, научного, оздоровительного или иного критического значения, то в переводе участка на запрошенную категорию заявителю ходатайства будет отказано.

КАКОВ РЕЗУЛЬТАТ ХОДАТАЙСТВА?

По результатам рассмотрения ходатайства орган местного самоуправления принимается акт о переводе земель или земельных участков в составе таких земель из одной категории в другую либо акт об отказе в переводе земель или земельных участков в составе таких земель из одной категории в другую в течение двух месяцев со дня поступления ходатайства.

Акт о переводе земель или земельных участков либо акт об отказе в переводе земель или земельных участков направляется заинтересованному лицу в течение четырнадцати дней со дня принятия такого акта.

Акт о переводе земель или земельных участков либо акт об отказе в переводе земель или земельных участков может быть обжалован в суд.